本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
10月28日晚间，万科（000002.SZ）发布2022年第三季度报告。前三季度，公司收入3376.7亿元，同比增长24.4%；归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。其中，房地产开发业务结算面积同比增长21.7%至2261.5万平方米，贡献的营业收入同比增长24.8%至2958亿元，占比约87.6%。
万科表示，前三季度归属于上市公司股东的净利润增速低于营业收入增速的主要原因在于毛利率下滑。前三季度，公司开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后则下降至16.5%。
另一方面，报告显示，万科的经营服务业务在今年前三季度保持快速发展，全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%。9月底，万物云（2602.HK）在香港联交所上市。第三季度，万物云在社区空间居住消费服务、商企空间服务、城市空间服务方面均新增了拓展项目。
截至9月末，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债。银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96.1%。
毛利率下滑
报告显示，第三季度，万科收入1307.6亿元，同比增长25.3%；归属于上市公司股东的净利润48.3亿元，同比下降14.4%。其中，房地产开发业务结算面积为951.3万平方米，同比增长28.1%，贡献营业收入1169.2亿元，同比增长26.1%。
对于房地产市场情况的认识，万科表示，报告期内，商品房市场表现好于上半年低点，但成交绝对量仍处于较低水平。百强房企1月～9月销售额同比下降45.7%，其中第三季度同比下降33.1%。
“市场恢复之路缓慢而曲折。”万科称，“与此同时，存量房交易的率先企稳，说明城市住房需求并没有消失。这也提示我们要加倍努力，更好地回应客户诉求，推动经营稳步回升。”
受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，万科开发业务结算毛利率在前三季度较去年同期减少了3.2个百分点，
第三季度，万科实现合同销售面积646.2万平方米，合同销售金额993.8亿元，分别同比下降14.4%、20.3%；前三季度，公司实现合同销售面积1936.9万平方米，合同销售金额3146.7亿元，均同比下降34.3%。
另一方面，万科并未停下投资的脚步。前三季度，万科新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米，权益计容规划建筑面积约303.2万平方米。截至9月底，公司在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米，权益计容建筑面积约5842.8万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米，权益计容建筑面积约2335万平方米。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约494.4万平方米。
其中，部分新获取的项目及旧改项目在三季度达到地价或土地费用的支付节点；前三季度的竣工面积同比增长17.9%，相应的工程款支付也有所增长。受上述因素影响，截至9月底，万科的货币资金较今年年中有所下降，为1188.3亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元。
截至三季度末，万科合并报表范围内有3900.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6125.8亿元，已售未结资源仍较为丰富。
经营性业务收入增长
报告期内，除了继续发挥开发经营本部的统筹和集中管理作用，提升开发业务整体经营水平之外，万科在经营服务业务上继续提升经营效率和竞争力。
三季报显示，万科的经营服务业务包括物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营。其中，三季度，万物云在社区空间居住消费服务方面，新拓展项目77个，其中76.6%来自独立第三方；商企空间服务方面，新增拓展项目129个，其中包括1个超高层项目和1个大体量综合体项目；城市空间服务方面，新增拓展项目14个。
今年1月～9月，万科物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%。其中高标库收入15.9亿元，同比增长11.4%，冷链园区收入13.8亿元，同比增长111.7%。
三季度，公司物流仓储业务新获取4个项目，可租赁建筑面积28.9万平方米；新开业3个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建筑面积分别为9.5万平方米和15.7万平方米。截至9月末，高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。
前三季度，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入23.1亿元，同比增长11.5%。截至9月底，公司租赁住宅业务共运营管理约21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率为95%。
商业开发与运营板块在前三季度收入62.5亿元（含非并表收入），同比增长10.6%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为40.4亿元，同比增长9.2%。
万科表示，为更好实现资源协同和集约利用，万科集团正在推动将7个地产区域BG的49个商业项目委托印力管理，希望借助印力的综合商业管理能力，进一步提升集团商业资产质量。
融资方面，万科前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本为4.06%。截至三季度末，公司期末货币资金高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元，净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为44.2%、68.6%，维持“绿档”水平。
（编辑：赵毅 校对：燕郁霞）
