越秀地产是上半年为数不多的销售业绩仍保持增长的企业，在行业销售额普遍下降的情况下，越秀地产能实现业绩正增长，一方面在于其广州大本营市场的稳定和全国优质城市布局带来的业绩增长，另一方面在于国企信用优势的加持，在民企撤退带来的行业竞争格局变化中，越秀地产作为地方国企，兼具市场化经营和国企信用优势，在行业洗牌中受益。
销售逆势增长
完成全年目标40%
2022年上半年，越秀地产完成合约销售额489.1亿元，同比增长3.2%，完成全年1235亿销售目标的40%，为TOP50房企中唯一保持正增长的房企，销售表现在行业中位居前列。其中大湾区销售额为317.5亿元，占比64.9%，仍占据主导地位，华东、华中、北方和西部地区销售额均有不同程度的上升。
我们认为，在行业上半年销售额普遍下降40%-50%的情况下，越秀地产业绩能够平稳增长，主要原因有四点：
1、基本盘稳定。越秀地产以大湾区尤其是广州为大本营，上半年在广州销售额293.4亿元，占总销售额的60%。广州作为传统一线城市，房地产市场相对其他城市比较稳健，具有较强的韧性，越秀地产扎根广州，在广州市占率排名第一，基本盘相对稳定。
2、持续多元化拓储，扩展业绩空间。在大湾区之外，越秀地产持续拓储，通过公开市场或特色的TOD、产业勾地等方式拿地，2021年新进8个城市，2022年又新进合肥，上半年在广州、佛山、杭州、合肥等7个城市新增16幅土地，总建筑面积346万㎡，新增土储为企业带来持续的业绩增长。
3、越秀地产所布局的城市相对核心，如华东地区主要布局杭州、苏州、南京等城市，华中地区布局武汉、长沙、郑州，均为区域内的核心城市，三四线下沉较少，且企业上半年销售均价27513元/㎡，在同梯队房企中相对较高，在市场观望情绪较重的形势下，高能级城市和高端项目销售韧性更强。
4、越秀地产作为地方国企，兼具市场化运营和国企背景双重优势，在行业调整中受影响较小，上半年国央企销售明显好于民企。
营业收入快速增长
盈利能力保持稳定
得益于近年来销售规模快速上升，上半年越秀地产的营业收入保持高增长，营业收入312.9亿元，同比增长29.1%。截止报告期末，企业已售未结金额1563.5亿元，预收账款/营业收入比值为1.15倍，预计未来营收仍将维持增长态势。[换行符]盈利能力上，上半年越秀地产毛利润率和净利润率为21.2%和8.3%，整体上企业仍保持相对稳定的水平，毛利润率仍控制在20%以上，我们预计，随着前期高地价项目的逐步消化，新增土储利润空间的提升，加之越秀地产在2021年以来集中供地中拿地较多，企业未来盈利能力仍有提升空间。
现金流稳定
三道红线维持绿档
截止报告期末，越秀地产拥有货币资金390.5亿元，较21年期末减少13.5亿元，主要在于拿地支出带来的经营性现金净流出，上半年越秀地产在土地款及拍地保证金上支出160.8亿元，导致经营性现金净流出15.8亿元。
同时受监管资金比例增加影响，非受限资金对短债的覆盖倍数降低，报告期末受监管资金129.9亿元，占总货币资金的33%，占比较2021年末上升14.2个百分点，受监管资金的增加会影响企业现金的流动性，2022年年中，企业非受限现金对短期有息负债的覆盖倍数由2021年末的1.1倍下降至1.0倍。但越秀地产融资渠道保持畅通，如在上半年境内发行61.5亿元低成本的公司债，长期债务增加118.8亿元，筹资性现金净流入8.4亿元，因此越秀地产现金流仍保持稳定，且企业的净负债率和剔除预收账款的资产负债率为59.7%和69.4%，维持绿档，平均融资成本继续下降至4.11%，国际评级保持投资级，整体财务状况稳健。
