本周公募REITs综合指较上周有所上涨，变动幅度为2.62%，上证指数较上周下跌0.57%。分板块来看，各大板块REITs表现均较好，产业园区REITs指数、仓储物流REITs指数、交通基础设施指数REITs指数、生态环保REITs指数、能源基础设施REITs指数分别较上周上涨3.72%、2.59%、1.53%、3.43%、3.89%，能源基础设施REITs较为受到市场追捧，本周涨幅最高。
园区基础设施类REITs本周全面上涨，其中华安张江光大REIT涨幅最大，为5.62%，本周成交量和换手率均较高；东吴苏园产业 REIT本周涨幅仅次于华安张江，涨幅为3.99%。仓储物流板块中，红土盐田港REIT上涨幅度较大5.06%，中金普洛斯REIT涨幅相对较弱，涨幅1.77%，本周换手率均较低。
交通基础设施类REITs整体涨幅为所有板块中最低的，除国金中国铁建REIT上涨超过3%外，其余涨幅均不超过2%，其中华夏交建REIT涨幅最低，为0.47%。生态环保类REITs中，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT分别上涨1.12%、5.55%，首创水务的成交更为活跃。鹏华深圳能源REIT涨幅为3.89%。
本周各REITs中债估值收益率在0.64%-7.33%之间，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT估值收益率较高，均为7.33%；华安张江光大REIT、鹏华深圳能源REIT估值收益率较低，分别为1.79%、0.64%。收益率走势方面，各REITs中债收益率均下行，其中富国首创水务封闭式REIT收益率下行最为明显，中债估值收益率较上周下行58.77bp；华夏中国交建高速REIT收益率下行幅度最小，为2.82bp。
从各REITs的相对净值折溢价率来看，园区基础设施、仓储物流、生态环保和能源基础设施REITs的相对净值折溢价率仍保持25%-55%的较高水平；交通基础设施折溢价率为各板块最低，板块中华夏越秀高速公路REIT最高，为19.44%，平安广交投广河高速REIT最低，为-1.05%。PV乘数方面，整体处于0.84-1.51之间，其中富国创水务REIT、鹏华深圳能源REIT的PV乘数较高，分别为1.51、1.47；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT的PV乘数较低，分别为0.93、0.84。
本周3只保障性租赁住房公募REITs正式发售。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT作为首批保障性租赁住房公募REITs的试点项目，3只基金线下询价均获得超额认购，分别为113.37倍、108.96倍和133.03倍，均提前结束募集，刷新了公募基金产品的历史纪录。根据交易所公开信息，目前有4只REITs处于审批阶段，包括3只产业园类REITs、1只高速公路类REITs，可以持续关注审批进展及打新机会。
风险提示：1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑；3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于REITs发展。
一、 公募REITs市场表现
本周公募REITs综合指数[1]较上周有所上涨，变动幅度为2.62%，上证指数较上周下跌0.57%。分板块来看，各大板块REITs表现均较好，产业园区REITs指数、仓储物流REITs指数、交通基础设施指数REITs指数、生态环保REITs指数、能源基础设施REITs指数分别较上周上涨3.72%、2.59%、1.53%、3.43%、3.89%，能源基础设施REITs较为受到市场追捧，本周涨幅最高.
具体来看，园区基础设施类REITs本周全面上涨，其中华安张江光大REIT涨幅最大，为5.62%，本周成交量和换手率均较高；东吴苏园产业 REIT本周涨幅仅次于华安张江，涨幅为3.99%。仓储物流板块中，红土盐田港REIT上涨幅度较大5.06%，中金普洛斯REIT涨幅相对较弱，涨幅1.77%，本周换手率均较低。
交通基础设施类REITs整体涨幅为所有板块中最低的，除国金中国铁建REIT上涨超过3%外，其余涨幅均不超过2%，其中华夏交建REIT涨幅最低，为0.47%。生态环保类REITs中，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT分别上涨1.12%、5.55%，首创水务的成交更为活跃。鹏华深圳能源REIT涨幅为3.89%。
本周各REITs中债估值收益率在0.64%-7.33%之间，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT估值收益率较高，均为7.33%；华安张江光大REIT、鹏华深圳能源REIT估值收益率较低，分别为1.79%、0.64%。收益率走势方面，各REITs中债收益率均下行，其中富国首创水务封闭式REIT收益率下行最为明显，中债估值收益率较上周下行58.77bp；华夏中国交建高速REIT收益率下行幅度最小，为2.82bp。
从各REITs的相对净值折溢价率来看，园区基础设施、仓储物流、生态环保和能源基础设施REITs的相对净值折溢价率仍保持25%-55%的较高水平；交通基础设施折溢价率为各板块最低，板块中华夏越秀高速公路REIT最高，为19.44%，平安广交投广河高速REIT最低，为-1.05%。PV乘数方面，整体处于0.84-1.51之间，其中富国创水务REIT、鹏华深圳能源REIT的PV乘数较高，分别为1.51、1.47；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT的PV乘数较低，分别为0.93、0.84。
[1]REITs指数计算均用采用国际通行的自由流通市值加权法。
二、 本周重要公告及项目动态
本周3只保障性租赁住房公募REITs正式发售。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT作为首批保障性租赁住房公募REITs的试点项目，3只基金线下询价均获得超额认购，分别为113.37倍、108.96倍和133.03倍，均提前结束募集，刷新了公募基金产品的历史纪录。
根据交易所公开信息，目前有4只REITs处于审批阶段，包括3只产业园类REITs、1只高速公路类REITs，可以持续关注审批进展及打新机会。
三、 总结
本周公募REITs综合指数 较上周有所上涨，变动幅度为2.62%，上证指数较上周下跌0.57%。分板块来看，各大板块REITs表现均较好，产业园区REITs指数、仓储物流REITs指数、交通基础设施指数REITs指数、生态环保REITs指数、能源基础设施REITs指数分别较上周上涨3.72%、2.59%、1.53%、3.43%、3.89%，能源基础设施REITs较为受到市场追捧，本周涨幅最高。
本周各REITs中债估值收益率在0.64%-7.33%之间。收益率走势方面，各REITs中债收益率均下行；从各REITs的相对净值折溢价率来看，园区基础设施、仓储物流、生态环保和能源基础设施REITs的相对净值折溢价率仍保持25%-55%的较高水平；交通基础设施折溢价率为各板块最低。PV乘数方面，整体处于0.84-1.51之间。
本周3只保障性租赁住房公募REITs正式发售。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT作为首批保障性租赁住房公募REITs的试点项目，3只基金线下询价均获得超额认购，分别为113.37倍、108.96倍和133.03倍，均提前结束募集，刷新了公募基金产品的历史纪录。根据交易所公开信息，目前有4只REITs处于审批阶段，包括3只产业园类REITs、1只高速公路类REITs，可以持续关注审批进展及打新机会。
四、风险提示
风险提示：1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑；3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于REITs发展。
证券研究报告：首批保租房REITs落地
对外发布时间：2022年8月21日
报告发布机构：中泰证券研究所
参与人员信息：
周岳 | SAC编号：S0740520100003 | 邮箱：zhouyue@r.qlzq.com.cn
朱佳妮 | SAC编号：S0740522080003 | 邮箱：zhujn@r.qlzq.com.cn
