本报记者 张漫游 北京报道
带抵押的二手房在买卖时面临办理时间长、交易成本高等问题，近期出现了破解之法。
日前，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”（亦称“带抵过户”）登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。不仅在济南，今年以来，昆明、金华等地也陆续推出了二手房“带抵过户”创新模式。
包括二手房“带抵过户”创新模式在内，多地银行为支持二手房交易，还推出了多项优惠政策，包括下调二手房首套房贷款利率等。随着政策效果逐步释放，部分城市住房需求开始快速释放，近期部分城市二手房交易情况已经出现回暖迹象。
银行试点二手房“带抵过户”
“为满足住房升级需求，去年我们把原来的房子卖了。因为旧房是有抵押贷款的二手房，卖出的过程十分繁琐冗长。”在2021年经历了二手房售卖过程的王芳（化名）感慨道。
某国有银行信贷部人士向《中国经营报》记者介绍道，传统二手房交易过户，需先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，到银行赎回不动产权证书后，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记。
东方金诚工商企业部资深分析师谢瑞总结道，原抵押贷款未结清的二手房在交易时，可能会需要搭桥资金，且存在多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金成本高负担重等问题。
针对二手房买卖流程长等痛点，近日，多地创新试点了二手房“带抵过户”服务。
所谓二手房“带抵过户”服务，是指存在抵押的二手房产要上市交易的，不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记。目前，该模式已在当地的中国建设银行、中国工商银行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。
不仅在济南，此前在昆明、金华等地亦对二手房“带抵过户”进行了试点。在昆明的试点中，当地建行为试点银行，改革后，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。在金华的试点中，金华市住房和城乡建设局与金华银行联合推动存量房交易资金监管平台建设，在金华银行设立资金监管专用账户，对二手房买卖双方在交易过程中的交易资金进行监管，有效保障交易资金安全。
北京德和衡律师事务所庞珊珊律师指出，从法律实践的角度看，“带抵过户”是对《民法典》第四百零六条关于抵押人可以转让抵押财产规定的一次有效尝试。
据悉，“带抵过户”新流程实施后，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至1~3个工作日办结。
王芳回忆称：“我们换房期间，正赶上银行放款速度慢的时候，房子的买方向银行贷款100万元，双方向银行提交了材料并且通过了审核后，三四个月也不见银行放款。”
“虽然各地‘带抵过户’模式有所不同，但总体来说，相比过去的二手房转按揭而言，‘带抵过户’模式无需担保公司提供担保，买方节省了担保费用，解押、过户、抵押流程无缝衔接，消除了交易过程中的法律风险，有效降低了交易成本，缩短了交易时间，对盘活二手房交易市场具有积极作用。”庞珊珊告诉记者。
谢瑞补充道，二手房“带抵过户”合并登记新模式下，创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，拓宽了融资渠道，缓解了融资手续繁杂、办理时间长等问题；资金成本方面，原二手房交易过户，买方为先结清银行贷款，个人借款或第三方金融机构借款均需承担融资成本，二手房“带抵过户”合并登记新模式下，该环节的资金成本得到节省；安全保障方面，通过合并登记缩短了业务办理之间的空当期，降低了二手房交易风险，规避了交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失等情形。
记者在采访中了解到，二手房“带抵过户”需要银行在流程上进行优化。以济南市二手房“带押过户”新模式为例，济南市不动产登记中心党委书记、主任杜建刚介绍称，此次济南市“带押过户”举措的推出，涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型，不仅限定于同行之间，跨行之间也能顺利实现，这在全国走在前面。
银行多举措促二手房流通
2022年以来，房地产行业面临的挑战和压力显著增长。谢瑞认为，一方面，销售受到新冠肺炎疫情和债务危机的双重压力；另一方面，金融机构对于房企的资金支持受到制约。当下行业的销售及债务危机单靠市场的自发调节很难化解，因城施策、用好政策工具箱是破局的关键。
不过，谢瑞指出，房地产市场对国内宏观经济的托底作用暂时无法被其他形式替代，尤其是7月28日，中央政治局会议定调稳定房地产市场，因城施策，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。“二手房市场是房地产市场的重要部分，保持二手房市场的量、价平稳有利于助力房地产市场健康稳定地发展。”
今年3月以来，已经有超100个城市自主下调了房贷利率，幅度在20个到60个基点不等。记者在采访中了解到，部分城市二手房首套房贷款利率要低于一手房首套房贷款利率。
某国有银行地方支行人士告诉记者，该行所处的二线城市，近期4.45%首套房贷利率主要针对二手房，一手房能否执行优惠利率还要看具体项目和客户的资质。
“近期我们做的二手房首套房贷利率最低可以达到4.39%，新房在4.45%左右浮动。”另一位于二线城市的银行人士向记者透露道。
不仅如此，2022年以来，全国多个城市出台稳楼市举措，包括放松限购、加大公积金贷款支持力度、发放契税补贴和消费券，各地房贷利率持续下行等，前期压制需求回补。同时，二手房“指导价”正在逐步解禁，部分城市针对二手房市场出台放松政策和减税降费新政，成都二手房增值税由满5年免征调整为满2年免征；大连在限制区域买二手房，不再受已有住房总套数限制；青岛先放松二手房公积金贷款，后又将二手房由满5年变为满2年即可上市交易等。
谢瑞表示，今年上半年，全国期房成交同比由正转负，跌幅较大，而现房成交同比正增长。此外，重点城市青岛、杭州、苏州、大连、成都等二手房成交恢复速度显著快于期房市场。
“部分城市二手房‘带抵过户’的模式对于全国二手房市场的政策也有启发。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期二手房市场有一些回暖迹象，但要警惕其可能是暂时的，或者说一些是因为二手房取消限购限售而短期释放的需求，要真正破解二手房交易方面的问题，关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题，部分城市二手房“带抵过户”的模式具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易带动一手房交易活跃等方面的重要创新政策。
谢瑞表示，2022年上半年，金华、济南、昆明等城市的二手房、商品房市场成交量及成交价格均表现一般，低于同能级城市平均水平，在此契机下推出新模式，有助于活跃“二手房”市场、提高房产流动性，维持一定市场热度，保持房价、地价、预期的整体稳定。
