重庆城市更新典型项目巡展:以有机更新,焕活山城巷时光印记
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7月28日,2022川渝住博会盛大开幕!“城市更新”作为本次川渝住博会的关键议题,召开了“碳达峰碳中和目标下城市更新与城市未来高峰论坛”并设立城市更新成果专区。由重庆市住房和城乡建设委员会指导,中指研究院主持的《2022重庆城市更新发展报告》在高峰论坛上隆重发布。
历经半年的重庆城市更新发展专项研究,项目组实地调查并访谈了诸多城市更新项目,通过筛选城市更新优秀项目,进行更新模式和成功经验梳理,以期为重庆城市更新提供参考借鉴!
山城巷通过精细化的有机更新和微改造,还原历史建筑肌理脉络,浓缩老重庆沧桑文化历史;在运营上注重入驻品牌的文化和生长,将新视野与老文脉有机融合,成为文旅融合的重要城市功能板块。在本次研究中被纳入历史文化区类典型案例!
山城巷位于渝中半岛中南部,占地面积约2.38公顷,是重庆山地街区的典型代表,保存了重庆从古代到近代各历史时期的发展印迹,是山城院街多元生活场景的见证。
然而山城巷长期处于闲置废弃状态,有很多危房,片区管网老化,私搭乱建现象严重,安全隐患突出,让珍贵的历史文化风貌蒙上灰尘,亟需通过城市更新让这块土地焕发新生。
更新内容
显现山城本底——整饬崖壁城墙外部环境,显现山城巷陡崖山形和古城墙遗址。
延续山城街巷——保持原有街巷空间尺度以及街巷走向,总体形成4横3纵6院1坝的街巷格局。
保护传统风貌——对街区既有建筑采取保护修缮、风貌修复、风貌改造和立面整治4种措施进行修复。
保留文化景观——大树94棵,梯步30处,防空洞1处,传统院落景观6处等。
恢复院街生活——将衰败萧条的居住街坊转化为充满活力和城市记忆的文旅街区。
更新模式
投融模式
渝中区平台公司通过招标方式引入重庆永宏智造文化旅游有限公司,负责项目的设计、改造、招商运营,其中建设期2年、运营期15年,到期无偿移交政府。
政府与市场主体一起理顺产权关系,对于不同产权方,以利益共同体为引导进行磋商协调。
项目改造总投资约9500万元,改造后通过租金收益与商家营收抽成来实现盈利。据测算,约十年后可实现投资回报平衡及可持续运营。
图:山城巷传统风貌区投融资模式
更新启示
以“微更新”找回城市记忆,保留城市烟火
建设团队探勘了山城巷的每处建筑、每个角落,采取保护修缮、风貌修复、风貌改造和立面整治等措施进行改造。尊重现有巷道肌理与风貌,法国教堂、海派建筑、传统民居等风格多样的建筑得以妥善保护,横街纵巷的道路结构和上坡下坎的街巷空间被完整保留。
保留部分原住民,让营业30多年的火锅店和杂货铺在这里持续经营,把山城巷承载的内容植入城市记忆,历史文化和特色风俗得以延续。
多方参与,由静态转为长期动态的发展过程
山城巷邀请居民代表、政府部门、设计师以及市场经营者一起参与到改造方案中,共同谋划山城巷的未来。山城巷的改造实施变为一个长期动态的生长过程,每一个相关利益主体都可以决定自己的去留和发展方向。
项目改造之初,山城巷举办废墟摄影展,邀请知名摄影师从废墟中发现美和有价值的记忆片段,并作为改造保留与否的判断依据;又如“寻找城市微更新者”活动,邀请多位新锐设计师对山城巷多处建筑或景观进行改造,同时寻找不同类型的创意与生活方式品牌,并与新锐设计师一一匹配,使得山城巷的微更新拓展出更多可能性。
深度运营,新视野与老文脉有机融合
山城巷运营方并不止于做“二房东”,而是参与深度运营,做内容和文化输出,以延续最真实的人间烟火。
在商业设计上,山城巷以文化内涵和消费体验为主导,选择富有特色、时尚精致的文创店、餐饮店、展览空间,传统与新兴业态在这里融合共生;在运营上,举办山城坝坝宴、《母城故事》影像节、诗意的虫洞雕塑展、荒野花园灯光秀、“天灯风物”盛会等活动,营造有仪式感的文化输出、有温度的场景体验,将新视野与老文脉有机融合。
沉浸式特色服务,焕活文化印记
山城巷地形复杂、环境开放、客流量大,并且原住民及入驻商家有着多元的服务诉求,项目不仅需要全面周到的安全管理,还需要高标准高要求的物业服务。为提升项目服务品质,山城巷引入专业的物业服务企业—重庆融汇物业管理有限公司,为山城巷提供现代化的物业管理服务。
融汇物业对于文旅项目具有丰富的管理经验,所服务的重庆融汇温泉小镇、重庆融汇西流沱滨江旅游区等项目被评为“国家4A级旅游景区”。针对山城巷的特点,融汇物业打造沉浸式的特色服务,为游客带来舒适的出行体验,为商家提供全方位后勤保障服务。
互利共赢的沟通及合作:与合作方、商户、政府保持良好沟通,及时了解服务需求,全方位解决各方诉求。
山城文化的保留及焕新:对员工服装、礼仪等进行要求,匹配山城巷独特的文化底蕴,在各类活动及节假日中做好全面物业管理服务,在保留传统重庆文化印记的同时,使老城区焕发新生机。
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