▍盐财经
作者 | 张旦珺
编辑 | 何子维
“我希望你直接把解决方案说出来，不要说那些客套话。”
夏季炎热，在南方某城市一家售楼处的会议室里，制冷的空调似乎形同虚设，房间里的温度怎么也降不下来，空气凝固住了。
没有人摘下口罩。开发商客户关系经理面前，围坐着十几位业主，他们大部分是去年的购房者。
当时，这一楼盘的单价在2.9-3万元之间，如今下跌到2.4-2.5万元。
如果以75平方米的最小户型来说，一套房的损失也接近40万，相当于一个车位加一辆车的钱。
今年以来，全国房价确实总体延续降势。从国家统计局公布数据来看，今年1月至5月，全国新建商品房均价同比跌幅10.3%；今年5月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有46个和57个，比上月分别增加7个和1个。
房价下跌，注定几家欢喜几家愁。一些人伺机而动，寻找上车的最佳时机。而对于那些高位入手的购房者来说，山顶的风，有点凉。
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“韭韭不能平静”
从市中心到市郊，需要一个半小时，转两趟地铁，郭玮玮再从地下出来时，看到的城市面貌发生了很大变化。
从地铁站往外走，有师傅骑着三轮“蹦蹦车”招揽生意。到处都在施工，路边挤满土堆与大红色的塑料路障，卡车轰隆隆驶过，扬起一片尘土。在这幅标准的城乡结合部景象中，不远处有几幢现代高楼拔地而起，那里就是郭玮玮未来的家，在这附近，类似的新楼盘还有很多。
以前，她会在地铁站打车去售楼处，但因为不想再花冤枉钱，这次她选择了走路。一路上，郭玮玮没有喝水，她坚持要去售楼部喝上一杯咖啡。“薅他们的羊毛。”她对盐财经记者说。
她心有不平，此行只为了一个目的：为自己的损失讨一个说法。
郭玮玮是“90后”，985大学毕业。去年下半年，她以总价220万的价格买了一套75平方米的三居室。
对于像她一样在大城市打拼的年轻人来说，郊区房价便宜，是刚需的首选之地，但饶是如此，房子的首付还是掏空了她工作几年攒下的所有积蓄。
用她的话来说，她是在“最高点”上的车。去年年初以来，她所在的城市新房房价连续上涨数月，眼见房价越攀越高，郭玮玮产生了和很多人一样的心态：再不入手，就买不起房了。
从销售的嘴中，郭玮玮和其他购房者同样感受到了火热且紧张的氛围，该楼盘销售纷纷对前来看房的人表示：今天不签约，明天你看准的这套房就没了。
绝大多数人都是第一次买房，他们没有想到，楼盘的繁荣只是销售话术制造出来的假象。根据住房和城乡建设局网上公示，直到现在，该楼盘最早出售的一、二幢仍有各有三四十套房尚未出售，在所有开售的几幢楼中，最低的网签率只有15%。
早期购房的业主们回想起来，去年的国庆节是一个转折点，当时，业主群里有人放出“国庆大促”的消息，令刚上车的他们大吃一惊：同户型的房子，每平方米下跌了两三千块钱。
一开始，开发商解释这个价格只适用于几套特价房，后来，单价下跌变成了普遍现象。房价从此一路摔了下去。
“傻了兄弟，我要是坚持下，可能就少（付）几十万。”去年8月底，丘森买了和郭玮玮同一个楼盘的房子，他买的是105平方米的户型，短短几个月内损失惨重。
据丘森对盐财经记者介绍，在他所在的群里，许多早期上车的业主以“韭菜”自嘲，丘森自己则把昵称改成了“韭韭不能平静”。
看到后来挂出来的房价越来越低，丘森的心也越来越凉：“我当初以为2.5-2.6（万每平方米）已经撑死了，没想到还有2.1。”
郭玮玮记得，今年有一位女生在网上放言，想用150万元总价买这个楼盘的房子，“等跌到了这个价就买”。一开始，群里的人都在嘲笑她，“这些钱肯定买不到”。
不过一星期后，那位姑娘说，她上车了。
群里一些购房者只能自认倒霉，说自己买房的时机和眼光不好。除了房价，他们“没看准”的还有房贷利率。
去年买房时，不少人的房贷利率接近6%，现在则在4.45%左右，郭玮玮说，算起来，一来一往，每个月房贷也相差了几千块钱。
如今，郭玮玮每月交完房贷和房租之后，余下的工资便所剩无几，她不由对买房的决定感到懊悔：“我当时着什么急呢？”
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也不求房价涨
去年下半年，郭玮玮几乎每个周末都会去一趟售楼处反映诉求，但现场没有什么人理她，她只能走来走去，“捣乱他们卖房”。
她与几十位一同想要“讨回公道”的业主订制了一身衣服，统一的服装让他们看起来气势逼人，诉求却得不到任何反馈。销售反而对他们说：何必呢，趁现在便宜，再买一套吧。
因为“维权”，郭玮玮认识了一批“邻居”，他们大部分都是年轻人，像她一样单独买房的并不占多数，更多的是计划结婚的准夫妻。
其中还有一位中年阿姨，为了替儿子买房，掏空了自己和丈夫两人大半辈子积累的家底，并欠了一笔外债。郭玮玮说，她的儿子从来没有出现过。
大多数人感到气愤，是因为仅仅过了几个月，后来的人能用低几十万的价格买到一样、甚至更好的房子。丘森对盐财经记者说：“（房子）也不求涨，买了100万，未来是110万或者还是100万也行，现在是前脚买完100万，后脚就50万了。”
他们一致要求，开发商以赠送车位或者减免物业费的方式补偿差价，只是数次的要求都没有结果。
去年，60多位业主，与开发商、当地住建局进行了一次“三方会谈”。按照郭玮玮的说法，住建局的人告诉他们：只要不高于备案价，就算开发商只卖十块钱，他们也管不着。
这此谈判，开发商客户关系经理表示，会将业主的诉求向领导报告。他手写了一张诉求文书，业主们在上面签了字，但郭玮玮表示她并没有对此抱很高的期待。
“市场大环境不好，这个房价调价，可以说全国都在调。”客户关系经理在谈判过程中说到。
有网友认为，既然有人享受了房价上涨后财产增值的好处，一些人必然要承担房价下跌之后的损失。对此房产律师刘馨远对盐财经记者表示，商品房销售受到政府指导价影响，房价下跌不能只认市场这一个因素。
“优先看开发商降价是否商品房政府备案价要求，如果不符合，一般会要求相关部门介入。”刘馨远说，原则上，开发商不能够任意降价，一般楼盘的降价幅度不超过备案价的15%，但有关备案价的上下浮动政策因地而异。
刘馨远还提到，近几年来，因房屋降价引起的法律纠纷并不少见，尤其是超一线城市周边地区房价波动明显，纠纷较多。业主基本要求退房或补偿差价，在律师代理的案件中，有通过协商或诉讼解除合同，开发商退还全部购房款的，“但这样的案子一般是维权比较早，开发商的运营资金还比较良好”。
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“花式促销”层出不穷的背后
以前说起房价的下跌，更多人想到的典型例子在燕郊。
这个位于河北廊坊的小镇曾因“环京概念”大热，一度涨至3万元每平方米，而2017年出台的限购政策，将“北漂”一族挡在了燕郊楼市门外，直接导致燕郊房价大跳水。
不同于因调控政策应声下跌，如今的房价下行，发生在各地楼市政策持续宽松的情况下，是房地产市场本身不景气的表现。
不过，当然不是所有地区的房价都出现了下跌迹象，城市间分化持续。目前，房价下跌主要集中在一线城市郊区与三四线城市。
比如，浙江某县城在经历过去一年房价轮番上涨后，今年各楼盘也出现了促销降价活动。其中一距离核心城区较远的楼盘，每平方米单价从1.28万下降至1.1万。开发商还推出了送车位等促销活动，引起前期购房业主强烈不满，一位熟悉当地房地产市场的人士表示：“很多人都在吵。”
房价“只涨不跌”的想法已被打破。事实上，近几年来，国内众多三四线城市在猛涨之后步入了“降价潮”，为了稳定楼市，自去年8月湖南岳阳首次出台“限跌令”后，截至目前全国共有24个城市发布了“限跌”政策。
房企主动降价，根本目的是为了去库存与增加回款，然而，降价一来可能违反限跌令，二来容易引发早期购买业主不满，因此促成了“花式促销”层出不穷的场面。
今年5月，建业地产在河南杞县、民权县推出“以蒜换房”“以麦换房”活动。无独有偶，最近南京一楼盘也推出“西瓜换房”活动，一斤西瓜可以抵扣10元，一万斤西瓜封顶，也就是最高可抵扣10万元。
这些换房规则大同小异，本质上仍是降价促销手段。
令人大跌眼镜的促销活动，郭玮玮也见到过。过去一年，她购买的楼盘陆续推出免费打印、相亲、剧本杀、一元买整箱牛奶等活动，有业主吐槽：“比商场搞活动还low。”
花式促销背后，是楼市逻辑变化的事实。
今年6月，万科董事会主席郁亮在股东大会上就表示，现在是他“从业以来压力最大的一段时间”。郁亮认为，房地产市场所处的环境已经与过去截然不同，“人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度”。
据统计，今年上半年，各地出台楼市宽松政策超460次，覆盖城市超过200个，创下了历史新纪录。在三四线城市之外，传统的热门城市如杭州，也在今年上半年对落户未满五年的家庭取消了“需连续缴纳城镇社保满24个月才能购买二手房”的规定，向市场释放出一大批房票。
不过，所谓买涨不买跌，买房的人并没有因降价或利好政策而增多，各类政策对楼市的刺激作用或较为有限。根据中指研究院发布的数据，今年上半年，全国重点100城新建商品住宅成交面积同比下降了42%，成交规模为近几年最低。可以说，2022年前四月，国内房地产市场不乐观，直至五月才出现了一定程度的回暖。
尽管买房后波折无数，但郭玮玮从来没有想过退房。由于房贷将她个人的经济杠杆拉到了最高，她很难想象以后还有置换房屋的可能。这是她人生中买的第一套房子，是不是最后一套，她不知道。
但与开发商谈判结束后，郭玮玮与几位邻居又去看了一遍样板房。流连在样板间内，疲惫的她终于露出开心的神色，“我也想把书房做成这样”。
“家”的想象抚慰了他们。此刻，他们忘掉了现实中的一地鸡毛。
（应采访者要求，郭玮玮、丘森为化名）
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