久期财经讯，5月13日，穆迪已将新城发展控股有限公司（Seazen Group Limited，简称“新城发展”，01030.HK）的公司家族评级（CFR）从“Ba1”下调至“Ba2”，及其高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”，以及将新城环球有限公司（New Metro Global Limited）发行并由新城发展提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。
穆迪还将新城控股集团股份有限公司（Seazen Holdings Co., Ltd.，简称“新城控股”，601155.SH）的CFR从“Ba1”下调至“Ba2”，并将新城环球有限公司发行并由新城控股提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“Ba1”下调至“Ba2”。
与此同时，穆迪已将所有评级列入进一步下调观察名单中。
评级展望从负面调整为评级列入观察名单。
新城控股是新城发展拥有67%股份的子公司，2021年新城控股占新城发展收入的99%，截至2021年底新城控股占新城发展债务的86%。这两家公司统称为“新城”。
穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示：“评级下调反映了新城（1）销售和财务指标疲软；（2）流动性缓冲降低，融资渠道受限；以及（3）由于增加使用内部资源和抵押融资来偿还到期债务，财务灵活性降低”。
“列入评级下调观察名单反映了该公司筹集新的融资（尤其是无抵押融资）以恢复流动性缓冲和财务灵活性的能力存有不确定性，” Chen补充称。
评级理据
穆迪预计，如果新城无法筹集新的融资，其销售和经营现金流疲软，以及其使用内部资源偿还到期债务的情况将迅速耗尽其流动性缓冲。
2022年底前新城将有11亿美元离岸债券和39亿元人民币在岸债券到期或可回售。穆迪预计新城将主要通过其内部资源偿还上述到期债务，这将减少支持其运营的可用资金。穆迪还认为，该公司将减少土地收购和开发并控制开支，以保持偿债的流动性。
截至2021年底该公司有466亿元人民币的无限制现金，但部分现金必须保留在项目层面，无法在需要时立即调动。
穆迪指出，该公司通过新的融资（特别是由其投资物业抵押的在岸银行贷款）积极管理其再融资需求。然而，增加使用抵押融资将降低公司的财务灵活性，并可能增加其高级无抵押债权人的从属风险。
穆迪预计，新城的合同销售总额将在2021年下降7%至2340亿元人民币后，将在2022年和2023年分别大幅下降至约1650亿元人民币和1500亿元人民币。2022年前四个月，由于市场情绪疲软和疫情封控干扰，新城的合同销售额下降了44%。在艰难的市场环境下，该公司还必须提供价格折扣以支持其合同销售，从而给其利润率带来压力。
因此，未来1-2年新城发展的EBIT/利息覆盖率将从2021年的3.7倍下降到3.0-3.5倍左右。该预测指标不再支持其之前的“Ba1”CFR。
新城的CFR继续反映该公司在长江三角洲的既定市场地位，以及支持其现金流稳定的经常性租金收入流不断增长。
2022年和2023年新城发展将产生50亿元人民币-55亿元人民币的经常性租金收入（不包括商业物业管理费）。该租金收入可以覆盖同期总利息支出的80%-100%。
然而，新城的CFR受制于其收窄的利润率、对债务资本市场基金的获取能力减弱以及对其合资企业有重大敞口，这增加了该公司的或有负债并限制了其公司透明度。
从公司治理角度来看，两家公司的股权集中于前董事长，其持有新城发展69.6%的股份，而截至2021年底，新城发展持有新城控股67.1%的股份。穆迪考虑到两家公司有制度化的管理层以及符合香港联交所和上海证交所要求的良好的制度治理结构和标准，这两家公司分别在香港联交所和上海证交所上市。
由于存在结构性从属风险，新城发展的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。新城发展大部分债权在子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素。
新城控股的高级无抵押债券评级并未因结构性从属关系而下调。虽然新城控股是一家中间控股公司，在运营子公司和项目层面拥有多数债权，但新城控股的债权人受益于该集团的多元化业务，从大量具有高度地域多元化的运营子公司以及其投资物业组合中产生现金流。尽管如此，通过抵押投资物业筹集新融资可能会增加其高级无抵押债券持有人的从属风险。
可能引起评级上调或下调的因素
穆迪将审查（1）新城获得新融资的渠道、流动性和再融资风险，特别是其筹集无抵押融资以解决到期债务（包括可回售债券）的能力，同时保持充足的流动性；（2）在房地产市场周期内维持运营和财务状况的能力；（3）公司使用抵押融资偿还到期的无抵押债券时，其高级无抵押债权人的从属风险是否发生任何变化。
由于列入评级下调观察名单，新城发展和新城控股的评级不太可能获得上调。不过，如果两家公司获得资金的渠道有所改善，并且能够保持稳定的合同销售额、租金收入、信用指标和良好的流动性，穆迪可能会确认其评级。
若发生以下情况，穆迪可能会下调两家公司的评级：新城发展和新城控股的流动性和融资渠道持续进一步恶化；合同销售额下降幅度持续超过了穆迪的预期，从而导致信用指标减弱，EBIT/利息覆盖率持续下降到低于3.0倍-3.5倍，或者两家公司的租金收入/利息持续下降到低于50%。
如果两家公司与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则也可能会带来评级下调压力。
如果从属关系风险加剧，穆迪还可能下调新城发展和新城控股的高级无抵押评级。
新城发展控股有限公司通过其持股67.1%的内地子公司新城控股主要在中国从事住宅房地产开发。新城发展于1996年由王振华建立，他是新城发展和新城控股的前任董事长。王振华是新城发展的最大股东，其自 1993 年以来在中国(A1/稳定)参与房地产开发业务。该公司土地储备分布在中国129个城市，截至2021年底总建筑面积为1.38亿平方米。
