文 | 于舒苒 编辑 | 刘狄
不久前，财小新来到华润·幸福里润园看盘，并撰写了文章《鉴盘侠 | 幸福里润园 低密地块刚需盘》。时隔几天后，财小新来到了在幸福里润园东侧拿地的中海汇德里项目。
中海汇德里所在地块在2021年10月份北京第二批集中供地中拿地，中海以45亿元、溢价率5.63%摘得海淀区永丰地块，楼面地价5.37万元/㎡。
与幸福里润园项目相同，中海拿到这一容积率仅为1.5的地块后，也把汇德里项目打造成刚需产品为主的楼盘，与幸福里润园项目展开贴身肉搏。再加上板块内还有去年开盘、与润园同属于华润的海淀幸福里项目，此时仍有数量相当的房源在售，目前区域内形成了“三国杀”的竞争局面。
项目信息：
位置：北京市海淀区中关村永丰高新技术产业基地海淀悦界主题街区东500米
容积率：1.5
户型：77㎡两室两厅一卫
97㎡三室两厅两卫
99㎡三室两厅两卫
125㎡四室两厅两卫
129㎡四室两厅两卫
户数：840套
均价：8.3万元/㎡
物业费：6.1元/㎡/月（中海物业）
车位费：35万-40万元
采暖方式：集中采暖+地暖
交房时间：2024年10月
01
紧凑户型追求性价比
与幸福里润园一样，中海汇德里小区内没有公租房等配建，避免了小区人流杂乱等问题。
财小新看了中海汇德里99㎡和129㎡的样板间。
紧凑小户型一直是中海的强项。客厅面宽3.6米，加上餐厅整体面积在20㎡以上，视觉感觉比较宽阔。三面朝南的格局，所有卧室的面积都在9㎡以上，可以满足老人或者孩子的居住需求。此外，双明卫中，其中一个位于入户门的玄关对面，在后疫情时代是个很受欢迎的设计。一进家门即可将换鞋、换衣、存物、清洁、消毒等一系列操作完成，实用方便，高效快捷。
而129㎡四居户型的整体格局与99㎡三居类似，只是入户门的玄关对面是厨房，与厨房并排的是两个北向次卧，客厅的面宽为3.95米，加上餐厅的整个空间也更大。
交付样板间的整体风格尚可，但在强化木地板、卧室门、厨房橱柜等处大面积应用原木色系，感觉影响了整体的品质感。总体来说，装修的品质可以满足大多数人拎包入住，但是与幸福里润园相比略有差距。
值得一提的是，从视觉上，中海汇德里的户型与幸福里润园相比，面积小、空间尺度上吃亏。比较明显的缺陷是由于窗机位的设置，窗户的位置不正，且视觉上“缺角”，与润园比不够豁亮，且中海汇德里是飘窗，华润润园是落地窗，窗墙比差。在样板间体验时，观感明显。
02
定位大致相同 产品小有差异
中海汇德里有77㎡两居、97㎡三居、99㎡三居、125㎡四居以及129㎡的户型，而幸福里润园的户型有三种，分别为109㎡三居、119㎡四居以及147㎡四居，两个项目的户型定位基本一致，但仍存在一定的差异性。
77㎡户型总价大约为620万元，是永丰板块目前的入住门槛，也是竞品项目所没有的产品。而经济小户型两居和三居户型，也是中海的擅长产品。客厅面宽可以做到3.65米，厨房5.2㎡，次卧肯定小，但是餐客空间通透性都够，可满足一个刚需品质年轻之家的选择。
不知道双方是否有沟通或者默契，汇德里占据了最小户型的唯一性，幸福里润园则占据了最大户型的唯一性，其147㎡四居产品，也是竞品所没有的。
在三居户型上，汇德里以97㎡和99㎡三居户型PK幸福里润园的109㎡，确实给了购房人差异化的选择。幸福里润园总面积多了10㎡，从实地样板间来看，确实尺度更加充足，提高了舒适度。而汇德里的三居户型，总价低于对方三居产品百八十万，无疑是想通过价格优势降低门槛，吸引自身实力不那么厚实、但又想一步到位的消费者。
而面积在120㎡左右的四居产品，则是开发商的“兵家必争之地”。虽然在户型设计上，中海的最小户型和最大户型更小，但是在四居产品上，润园拿出的是119㎡四居，汇德里则祭出125㎡四居。由于总面积占优，汇德里的125㎡南向主卧和北面次卧都比119㎡的华润润园要大。但119㎡的润园四居打造出4米面宽的客厅，略大于中海汇德里的3.85米，从一进门的感受来说，二者并无明显差异。
03
区域竞争激烈 去化压力大
汇德里项目以及幸福里润园项目都是在2021年北京第二批集中供地中拿地，中海摘得西北旺永丰产业基地HD00-0403-0004地块，总成交价45亿元，溢价率5.63%，楼面地价为5.37万元/㎡。
幸福里润园项目所在地块是华润与首开联合拿地，两家共同摘得西北旺永丰产业基地HD00-0403-0003地块，总成交价44.95亿元，溢价率6.26%，楼面地价为5.39万元/㎡。两个项目的销售指导价皆为8.3万元/㎡，允许上下浮动8%，且容积率皆为1.5。
据北京住建委数据显示，中海汇德里房屋共计840套，其中92套已网上联机备案；幸福里润园房屋共计740套，其中79套网上联机备案，1套已签约。两个项目的开盘时间也几乎相同，销售进度差异也不算大。
汇德里与幸福里润园地块毗邻，拥有相同的区位、交通、商业、教育等配套资源。在产品的户型与客群定位等方面，也都具有比较高的相似度，项目的容积率都是1.5，定位也都是以刚需产品为主。
中海汇德里共有840套房源，幸福里润园有740套房源，二者相加为1580套。而去年就在永丰板块，就在3公里外的华润海淀幸福里开盘，项目总共有1796套商品房，在去年已经消化了相当数量的需求，至今仍有不少存量房源。
这一板块内项目之间贴身搏杀的激烈程度可以想见。
