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贵港市人民政府办公室关于加快化解贵港市本级不动产登记历史遗留问题的通知

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各县(市、区)人民政府,市人民政府各工作部门,市产业园区管委会,市直各企事业单位:

为落实以人民为中心的发展理念,妥善解决我市不动产登记历史遗留问题,保护不动产权利人合法权益,维护社会和谐稳定,根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔20211号)和《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(桂自然资发〔202154号)要求,结合我市实际,经市人民政府同意,现将有关事项通知如下

一、基本原则

(一)依法依规,分类施策。依照法律法规和有关规定开展不动产登记,坚持维权和违法分离,坚持问题导向,划分轻重缓急,先易后难分类解决问题。

(二)尊重历史,实事求是。充分考虑我市建设发展的历史、现状,结合法律法规政策逐步完善的实际,尊重历史、实事求是、公正客观地解决不动产登记历史遗留问题。

(三)便民利民,维护权益。围绕缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率的重点,在严格审核当事人有关材料的基础上,依法维护国家、集体、个人的合法权益。

二、分类处理历史遗留问题

(一)关于贯彻落实自然资发﹝20211号文和桂自然资发﹝202154号文精神有关事宜。

1.自然资发﹝20211号文和桂自然资发﹝202154号文已明确不动产登记历史遗留问题处理意见的,原则上按文件规定贯彻执行。

1)对于要求报经当地人民政府同意”“报经市、县人民政府同意或批复同意(按规定需报自治区人民政府的除外)和市、县人民政府指定或组织的事项,由市自然资源局进行审核批准或处理。

2)对于权属关系变动清晰且无争议无权属争议的事项,由不动产所在辖区自然资源部门调查核实,并在市自然资源局门户网站及实地公告30日,公告期满无异议或异议不成立的,确认为权属清晰、无争议。

3)对于依法征收为国有建设用地的问题,如房屋用地地类在2009年全国第二次土地调查成果中为建设用地的,直接认定为国有建设用地。

(二)关于个人自建房宗地超出审批面积、房屋超建、未批先建和无土地权属来源的问题。

2.关于已取得国有土地使用证,但土地登记宗地面积与实际使用土地面积不一致的问题。

个人自建房已办理国有土地使用证,但房屋实际使用土地面积不超过原证书记载面积的3%(含3%),按实际使用土地面积登记;房屋实际使用土地面积超过原证书记载面积的3%但不超过15%(含15%),地类在2009年全国第二次土地调查成果中为建设用地,经不动产所在辖区自然资源部门调查核实,并在市自然资源局门户网站及实地公告30日,公告期满无异议或异议不成立的,认定当事人取得国有建设用地权属。按本通知第13条作出处理后,原证书记载的土地面积按本通知中的划拨土地补办出让相关规定补缴土地出让金,超出原证书记载土地面积的部分按现行规划土地用途所处土地级别基准地价的100%缴纳土地出让金,土地使用者缴清土地出让金及完税后,以实际使用土地面积予以办理不动产登记。

3关于已取得国有土地使用证和房屋所有权证,但房屋所有权证登记建筑面积与现状不一致的问题

申请人已办理国有土地使用证和房屋所有权证,但由于各种原因,房屋实际建筑面积超出原证书记载的建筑面积,超出的建筑面积未按规定办理建设工程规划许可手续,按本通知第13条作出处理后由申请人委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定,检测鉴定报告或鉴定结论认定房屋质量安全合格的,予以办理不动产登记。属划拨国有建设用地的,按照规定补办出让手续并缴清土地出让金及完税后,予以办理不动产登记

4关于已取得国有土地使用证,但未办理房屋所有权证的问题。

个人自建房已取得国有土地使用证,房屋已建成使用,但未取得建设工程规划许可、竣工验收等手续,或存在擅自超出建设工程规划许可的范围建设房屋,按本通知第13条作出处理后,由申请人委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定,检测鉴定报告或鉴定结论认定房屋质量安全合格的,予以办理不动产登记。属划拨国有建设用地的,按照规定补办出让手续并缴清土地出让金及完税后,予以办理不动产登记。

5关于国有土地上个人自建房已办理房屋所有权证,但无土地权属来源的问题。

1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前,在国有土地上已建成使用的不动产,已办理房屋所有权证,但无土地权属来源的,经调查并公告30日,公告期满无权属争议或争议不成立的,按本通知中的划拨土地补办出让相关规定,补办出让手续并缴清土地出让金及完税后,予以办理不动产登记。

1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后,已办理房屋所有权登记,无土地权属来源,房屋用地地类在2009年全国第二次土地调查成果中为建设用地的,经调查并公告30日,公告期满无权属争议或争议不成立的,按国有建设用地补办土地出让手续并缴清土地出让金及完税后,予以办理不动产登记。

(三)关于个人房屋划拨土地补办出让的问题。

6关于个人自建房划拨国有建设用地使用权补办出让的问题。

根据《贵港市人民政府关于印发贵港市本级国有划拨土地使用权补办出让核定权益价格标准的通知》(贵政发〔201515号)第二条和《贵港市人民政府关于重新确定个人国有划拨住宅用地补交土地出让金标准的通知》(贵政发〔201516号)第一条的规定,按相应用途补办出让手续。对于国有土地使用证和房产证登记用途不一致的情况,按现行规划重新明确土地用途后,按相应用途补办出让手续。

1)划拨国有建设用地上个人住宅自建房补交土地出让金出让面积×所处土地级别住宅用途基准地价×40%×层数修正系数(四层半及以下的,层数修正系数为1;四层半以上的,层数修正系数层数÷4.5)。

2)划拨国有建设用地上个人商业自建房补交土地出让金出让面积×所处土地级别商业用途基准地价×70%

3)划拨国有建设用地上个人商住自建房补交土地出让金出让面积×50%×所处土地级别住宅用途基准地价×40%+出让面积×50%×所处土地级别商业用途基准地价×70%

7.关于划拨国有建设用地上商品住房,各级人民政府主导建设的棚户区改造安置房、经济适用房、房改房,经房改部门批准的集资房,商铺等上市交易补交土地出让金的问题。

1根据《关于印发已购公有住房和经济适用住房上市出售出让金和收益分配管理的若干规定的通知》(财综字1999113号)及《贵港市人民政府办公室关于进一步明确划拨国有建设用地上商品住房交易补交土地出让金有关问题的通知》(贵政办通〔2016166号)第二条、第三条的相关规定,划拨国有建设用地上已购住房上市交易补交土地出让金(已购住房建筑面积÷楼层数)×标定地价×缴纳比例。

其中,划拨国有建设用地上已购住房要补办出让手续的,需拥有国有土地使用证,拥有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明,所分摊的土地面积已购住房建筑面积÷楼层数。商品住房补交土地出让金缴纳比例为40%,划拨国有建设用地上经济适用房、房改房、经房改部门批准的集资房和各级人民政府主导建设的棚户区改造安置房补交土地出让金缴纳比例为10%

标定地价基准地价×区位修正系数×容积率修正系数×年期修正系数。

容积率该幢房屋计容建筑面积÷该幢房屋占地面积。

2)划拨国有建设用地上已购商铺上市交易补交土地出让金所处土地级别商业用途基准地价×建筑面积×缴纳比例。其中,一层缴纳比例为70%,二层及二层以上缴纳比例为20%

(四)关于广西农垦西江农场有限公司利用自有土地组织建设房屋统一登记办证的问题。

8广西农垦西江农场有限公司利用自有地组织建设的房屋,房屋用地地类在2009年全国第二次土地调查成果中为建设用地的,经不动产所在辖区自然资源部门调查核实,并在市自然资源局门户网站及实地公告30日,公告期满无异议或异议不成立的,认定当事人取得国有建设用地权属。按本通知13条作出处理后,由当事人委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对工程项目进行安全鉴定,检测鉴定报告或鉴定结论认定房屋质量安全合格的,参照本通知中的划拨土地补办出让相关规定,补办出让手续并缴清土地出让金及完税后,土地、房屋使用人及广西农垦西江农场有限公司共同申请办理不动产转移登记。

(五)其他类型问题。

9关于不动产登记原始登记档案资料缺失的问题。

除按桂自然资发〔202154号文相关规定执行外,职能部门无法给予相关资料补正、补发或存根复印的,由不动产所在辖区自然资源部门或不动产登记机构人员实地调查土地、房屋权属及使用管理情况,询问相邻宗地权利人并做好记录。根据调查结果、《不动产登记资料查询结果证明》、申请人的《土地、房屋无权属争议承诺书》,拟定调查情况公告,在市自然资源局门户网站及实地公告30日,公告期满无异议或异议不成立的,则《不动产登记资料查询结果证明》、申请人的《土地、房屋无权属争议承诺书》、现场公告照片、门户网站公告登载截图、权属调查现场问话笔录等材料,不动产登记机构视为合法合规的申请材料,予以办理不动产登记。

10关于产业园区建设项目已取得国有建设用地使用权但房屋未办理不动产登记的问题。

由各级人民政府主导的产业园区建设项目,项目建设工程因报建报批手续不齐全或无法进行工程竣工验收的,在符合国土空间规划的前提下,由项目业主按现状提供测绘成果,报市、县(市、区)自然资源部门审核,出具核实意见,符合规划部分由项目业主委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对工程项目进行安全鉴定,在房屋质量安全合格的前提下,检测鉴定报告或鉴定结论作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料。需办理消防手续的项目,由项目建设单位委托有相应资质等级的第三方消防安全评估机构,按照项目竣工时的消防技术标准要求对工程项目进行消防安全条件评估,出具消防安全评估报告及评估结论。消防安全评估结论为合格的工程项目,予以办理不动产登记。

11.关于党政机关、国有企事业单位主导建设的老旧开发区房地办理不动产登记的问题。

党政机关、国有企事业单位主导建设的国有建设用地开发项目,当时已取得土地权属,在符合现行城镇规划前提下,土地使用者已与党政机关、国有企事业单位签订协议或有相关安排通知书并按协议缴清房地款的,土地实际使用者缴清土地出让价款(土地出让价款出让面积×所处土地级别住宅用途基准地价×50%)及完税后,由实际使用者申请以出让方式办理不动产首次登记(土地用途为住宅)。房屋已建成但未完成报建报批手续的,按本通知第13条作出处理后,由申请人委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定,检测鉴定报告或鉴定结论认定房屋质量安全合格的,予以办理不动产首次登记。

对于房屋已建成、当时已实际完成土地征收但尚未取得土地权属的宗地,在符合现行城镇规划前提下,以当时确定的开发规划界线范围为依据,土地使用者已与党政机关、国有企事业单位签订协议或有相关安排通知书并按协议缴清房地款,地类在2009年全国第二次土地调查成果中为建设用地,经不动产所在辖区自然资源部门调查核实,并在市自然资源局门户网站及实地公告30日,公告期满无异议或异议不成立的,认定当事人取得国有建设用地权属。土地实际使用者交清土地出让价款(土地出让价款出让面积×所处土地级别住宅用途基准地价×50%)及完税后,由实际土地使用者申请以出让方式办理不动产首次登记(土地用途为住宅)未完成报建报批手续的,按本通知13条作出处理后,由申请人委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定,检测鉴定报告或鉴定结论认定房屋质量安全合格的,予以办理不动产首次登记

12.关于党政机关、国有企事业单位未经房改部门批准,利用自有土地组织建设住房办理不动产登记的问题。

党政机关、国有企事业单位利用自有国有建设用地组织建设住房,未经房改部门进行公有住房审核批准,但已安排或出售并投入使用,原组织建设时已办理建设工程规划手续、有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或上级主管部门作为申请主体申请办理竣工验收手续和不动产登记。办理不动产首次登记后,按本通知中的划拨土地补办出让相关规定,补办出让手续并缴清土地出让金及完税后,予以办理不动产转移登记。

对原组织建设时未办理建设工程规划手续的,按本通知13条作出处理后,由承继单位或上级主管部门作为申请主体,委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对工程项目进行安全鉴定,检测鉴定报告或鉴定结论认定房屋质量安全合格,办理不动产首次登记后,按本通知中的划拨土地补办出让相关规定,补办出让手续并缴清土地出让金及完税后,再办理不动产转移登记。

其他需明确的事项

13.未取得建设工程规划许可证或未按照《建设工程规划许可证》规定建设的违法建筑,属于《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条中尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形,需按规定进行处罚,责令限期整改,处建设工程造价百分之五的罚款。建设工程造价按照600平方米计算。

14涉及需要补缴土地出让价款(土地出让金)的事项,由市自然资源局直接按本通知确定的标准及比例,核定需补缴的土地出让价款(土地出让金),不需另行文报市人民政府审批。

15位于城镇规划区内主、次干道规划控制范围、城镇征收拆迁范围、棚户区改造(旧城改造)范围等的房屋,不适用于本通知。

16小产权房、超过六层以上的个人自建房不适用于本通知。

17.本通知自印发之日起形成的新问题不适用于本通知。

四、工作要求

(一)提高政治站位,深化思想认识。各级各有关部门要把思想行动统一到自治区和市委、市人民政府的部署和要求上来,从历史发展的长远眼光高度重视解决不动产登记历史遗留问题,在宏观上平衡把控、微观上大胆探索,切实增强共同做好处理不动产登记历史遗留问题工作政治自觉、思想自觉和行动自觉。

(二)加强组织领导,强化责任落实。成立市本级不动产登记历史遗留问题处理工作专班,共同研究解决市本级不动产登记遗留问题。根据缺什么补什么、谁审批谁负责的原则,各司其职,各负其责,确保所承担的工作任务真正落到实处。坚持疏堵结合严控新增,从源头上避免出现新的历史遗留问题。

(三)提升服务意识,维护群众权益。各级各有关部门要切实转变工作作风,紧密配合,积极回应群众诉求,在依法合理、公开公正的前提下,让审批程序更简化、群众办事更简洁、服务工作更高效,不得要求群众自我举证、往返跑路。

(四)加强宣传引导,营造良好氛围。要高度重视宣传引导工作,通过报刊、广播、电视、网站和新媒体等平台,利用通俗易懂的语言和生动形象的表现形式,做好法律法规和相关政策的宣传解释工作。要密切关注舆情动态,加强舆论引导,共同营造良好的社会氛围。

本通知自202251日起施行,有效期1年。通知印发前其他有关文件内容与本通知不相符的,按本通知执行。

本通知由市自然资源局负责解释。桂平市、平南县参照执行。

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