2022年千灯湖中轴北延大爆发！
大沥河西7条村卖地在即，南海之眼发展迈进一大步！
今年3月，千灯湖北拓“过河发展”再有大动作：
大沥亚铝二期地块、聚豪王炸地块双双挂牌出让！河西沿江片区躁动起来！南海之眼迈进一大步！
大片土地即将焕新，大批村民即将收获分红……佛山CBD推进一支很猛的强心针。
千灯湖城市中轴线全长12.8公里，4.8公里在桂城，7公里在大沥。
今年一季度，大沥多个片区重点改造，涉及村居超30条，牵扯的土地、厂房、商铺、农田不计其数。
近日，小师姐用脚步再度丈量这片富饶的土地，一起了解千灯湖北延段的爆发之路。
千灯湖北拓“过河发展”▲
河西聚豪改造项目，超62亿起拍
俗话说“五十年河东，五十年河西”，2022年南海的重磅改造，真的轮到河西了！
3月30日，南海区大沥镇桂澜路西侧地块挂牌，正是千灯湖中轴北延段的王炸：聚豪商住地！
1、超62亿起拍，涉及盐步7条村
地块超62亿起拍，起拍楼面价近1.5万/㎡，增价幅度为6000万，将于4月29日15时进行网拍。
聚豪地块紧邻南海之眼，总占地面积129354.57㎡，分10期开发，由保利华南负责前期整理。
聚豪地块实拍
土地权属大沥盐步的河西、颜边、大基尾、溪一、溪二、岳二、岳三股份合作经济社。近日，小师姐实地走访了盐步河西这7条村居，发现劲爆猛料！
项目地块面积约489.4亩，从供地明细表可见，溪一的供地面积（34%）占比最大；其次是溪二（30.4%）。
颜边村和大基尾村分别占18.3%和10.3%。占比最小是岳三，占比仅0.25%。
聚豪土地权属各经济社供地明细表▲
2、最高超98%同意，30日内缴50%地价款
根据各村贴出的《大沥河西聚豪片区改造项目国有建设用地出让方案表决结果》，经成员大会2/3以上人员同意，表决通过。
以占大头的溪一为例，参加成员306人，同意252人，占表决人数82.35%；反对54人，占表决人数17.65%。
溪一股份经济社公布栏▲
溪二的同意率较高，参加成员294人，同意290人，占表决人数98.6%。
颜边村参加成员399人，同意387人，占表决人数96.99%。▲
颜边村土地出让表决会场▲
根据相关文件显示，聚豪地块内需配建1所幼儿园、6条道路等设施。土地出让金缴款期限及比例如下：
第一期为签订《出让合同》之日起30日内，缴纳成交地价款的50%；
第二期为签订《出让合同》之日起180日内，缴纳成交地价款的30%；
第三期为签订《出让合同》之日起365日内，缴纳成交地价款的20%。
聚豪项目国有用地出让方案表决结果公示▲
3、前期整理成本7.3亿，村民保底收益约16亿
聚豪地块的土地前期整理方为保利华南，小师姐走访了溪一、溪二、大基尾、颜边共4村，根据各村张贴的公共所示：
项目土地前期整理成本总额为7.3亿元，由两部分组成：
①拆迁补偿费用6.4亿元，②其他土地前期整理费用9000万；超出整理成本的金额由土地整理方承担。
《土地前期整理协议》补充协议五表决结果公示▲
土地整理面积约496亩，其中包含面积为6.45亩的瑞颜变电站用地。
瑞颜变电站在聚豪片区改造项目招土地前期整理方前，已被政府征用，且征地补偿款已全额发放至河西大基尾股份经济合作社，因此，这6.45亩不属于土地整理范围。
所以，土地整理面积调整为489.417亩。
地块示意图▲
那么，河西7条村的保底收益是多少？村民能分到多少钱？负责前期整理的保利又能拿到多少钱？可根据公示文件算比账：
①土地出让收益补偿保底收益（按489.41715亩*325万/亩计算）；
②向土地整理方返还的土地前期整理成本7.3亿；
③垫资回报（土地前期整理成本*0.15）
④增值收益（土地出让金返还款-①②③）*0.55）；
⑤增值奖励（土地出让金返还款-①②③）*0.45）
也就是说，如果地块以底价62.16亿成交，7条村保底收益约16亿，增值收益超20亿！
保利华南的土地前期整理成本7.3亿，垫资回报约1亿元，增值奖励达17亿。
实地走过多条村，其中有村民表示：“当然想它拍高点啊，拍得越高分红就越高。”
聚豪地块“占大头”的溪头村▲
4、四块商服地，收益不低于17.4亿
此外，根据一份《大沥河西聚豪改造项目协议书表决结果》显示，
大沥河西聚豪改造项目4块商服地块（共约8.59万㎡）不与本次挂牌地块一并出让，交由大沥镇政府统筹招商。
大基尾村表决会场▲
原土地权属方足额收取出让地块的出让金返还款，且实际收取的土地出让收益补偿保底价不低于325万/亩的情况下，按照4469元/㎡楼面价结合三旧返还政策计算。
该商服地块无论何时完成出让或作其他处置，需保证按4469元/㎡楼面价结合土地出让补偿，
土地权属人可得这4块商业地块出让补偿款或其他类型收益不低于174608500元。
盐步颜边村宣传栏▲
亚铝二期地块，起拍楼面价1.7万/㎡
千灯湖中轴上，大沥亚铝二期地块也将于4月15日正式开拍！
亚铝二期地块，即大沥桂和路以东、岭南路以西、穗盐路以北、奇槎大道以南地段。地块占地91736.41㎡，分为6个区。
亚铝二期地块实拍▲
起拍总价超3.3亿元，增价幅度为3000万，整体起拍楼面价约1.7万/㎡。其中商住用地占比约94%，起拍楼面价至少1.9万/㎡！
地块的B1、B2区各需配建1所24班学校，此外还有社区警务室、文化活动室、卫生服务站等配建。
亚铝二期地块实拍▲
今年1月12日，亚洲集团会展中心二期改造项目最后30亩，约2万㎡旧厂房正式实施拆除。
该地块的前期整理，由佛山市恒淳泰置业有限公司于2018年以“成交价增值奖励比例的30%”竞得。
亚洲集团会展中心二期地块权属奇槎、邝边、仇边、勒东、勒西5个股份合作经济社，当中有约七成面积来源于仇边村和邝边村。
邝边村地块出让条件▲
据当时仇边村村民透露，卖地保底分红500万/亩，扣除奇槎经济联合社提留的20%收益后，仇边村保底收益约3.39亿，预计保底分红约114万/人。（分红仅为估算，仅供参考）
仇边村地块出让条件▲
2020年4月，大沥镇奇槎社区一口气发出4份旧村集体建设用地征为国有建设用地的公告。
政府网站截图▲
各村涉及的土地面积如下：
奇槎经济联合社：0.2134公顷；
勒东、勒西：2.9585公顷；
仇边村：4.9977公顷；
邝边村：6.7836公顷。
由此可见，亚铝二期地块当中，“占大头”的是邝边村，其次是仇边村。
河西沿江片区改造，涉及8条村
千灯湖中轴的爆发之路，除了有即将网拍的2宗靓地，还有河西其他8条村的改造。
2018年6月，在千灯湖中轴北延概念尚在酝酿之际，南海区政府网就发布了一份《大沥镇河西沿江片区改造项目地块土地前期整理竞投公告》，意味着河西沿江片区进入拆迁改造阶段。
河西沿江片区改造项目红线图▲
根据资料，大沥河西沿江片区改造面积达1256.5亩，涉及河西的陆东、陆西、黎边、新桂、岳一、岳二、岳三、岳利沙等8个股份合作经济社。
各村占有的土地面积各不相同，其中土地占比最多的岳二，约占16.3%。
河西沿江片区供地明细表▲
由于各村人数、土地面积不同，具体分红数量也是有高有低。预计部分村的人均分红能达到百万元以上的水平。
值得一提的是，河西沿江片区的土地前期整理方也是保利。
创客小镇地块，保底分红超23万/人
另根据资料，全球创客小镇项目改造面积约355.4亩，地块中约244.58亩可用于商住项目开发。
地块权属主要涉及勒边、东一、勒东、勒西4个股份合作经济社。
根据此前勒西村的公告，地块保底收益为465万/亩，扣除相关项目后，保底收益10548万元，平均23.7万/人。
若达到最高价1.53万/㎡，预测分红可达70万/人。▲
奇槎片区勒西村预估卖地溢价收益▲
最终，地块以39.14亿元由时代竞得，算上租赁地块35年租金超16.6亿元。
该地块就是如今建成的新盘：时代全球创客小镇，已引入石门教育资源，在售均价约2.5-3.8万/㎡。
千灯湖北延爆发，南海之眼
接近夏天的气温，小师姐在千灯湖北延段的十多条村之间来回穿梭。
目前，这大片的旧改地块仍是大片空地、村居、旧厂……多个大型楼盘建设如火如荼，周边配套还不完善。
河西大道出入口▲
但可以预见，在3-5年后，当再次踏足这里时，我们所见证的，将是对标千灯湖的宜居宜业沃土。
南海之眼的规划方案已经敲定，规划打造中心湖、图书馆、演艺厅、超甲级写字楼、企业总部等载体，是千灯湖中轴北延过河发展的重要节点。
如今，千灯湖中轴北延段在售新盘包括：保利维塔（公寓及住宅）、怡翠尊堤、时代创客小镇、时代宝龙城等，售价在2.5-5.5万/㎡之间。
永远不要低估政府倾力造城的决心，行走于南海之眼片区，处处散发着万象更新的气息。
城市更新带给当地村民的，除了分红，更多的是对美好生活的向往。
注：以上提到的分红及收益，均为估算，具体以官方公布为准。
