2021年新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略持续深化，住宅开发业务上，秉持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，2021年实现销售额2337.8亿元，销售整体保持稳定，土地投资则顺应市场变化，上半年顺势而攻，投销并进，下半年逆势而守，谨慎扩土。商业地产方面，商业运营收入快速增长，标杆项目吾悦广场仍处于扩张阶段，“百城百店”版图持续拓展。受益于住宅销售回款的稳定和商业运营收入持续的现金流，企业在行业流动性紧张下财务状况仍保持稳健，公开市场债务风险总体可控，且财务结构得到优化，三道红线指标转绿。
做熟做深做透
销售业绩平稳实现
2021年，新城控股秉持深耕长三角，聚焦核心城市群，并在城市做深做透的战略，整体经营保持稳健，销售回款稳定，投资上则因时制宜，根据市场情况灵活调整拿地的策略，上半年顺势而攻，投销并进，下半年逆势而守，遵守纪律，谨慎扩土。2021年新城控股新增土地建筑面积2157.7万?，截至2021年末，新城控股拥有总土地储备13800万?，其中67%位于一二线和长三角三四线城市，城市潜力较高，足以为企业中长期发展续航。
2021年新城控股实现合同销售金额2337.8亿元，合约销售面积 2354.7万?，根据亿翰智库统计，新城控股2021度销售金额位列行业第16位，整体保持稳定。在行业销售承压下，企业能保持相对稳健的销售业绩，与其在投资战略的选择有一定的关系。整体而言，新城控股深耕长三角，聚焦核心城市群，2021年长三角区域的销售占比达53%，在具体的城市上则秉持区域深耕，贯彻“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的标准，如2021年在江苏省和天津市的销售市占率达到前三位，在常州、连云港、宿迁、台州、温州等城市的市占率亦达当地前五位。在区域的深耕有助于企业深化对区域市场的了解，建立品牌影响力，从而保障销售业绩的平稳实现。
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商业运营收入同比大增
吾悦广场扩张势头未减
随着行业规模增长渐缓，房企的销售业绩和营业收入增速普遍随之降低，并且地价高企下，行业利润率回归合理水平，地产销售业务带来的利润增长逐渐受限，企业更注重寻求企业转型，寻找第二增长曲线。
2021年新城控股实现营业收入1682.3亿元，同比上升15.6%，其中物业出租及管理业务营业收入80.0亿元，同比增长46.6%，实现毛利润57.8亿元，同比增长50.5%。商业运营收入的快速增长，加上商业运营收入的利润率较高，2021年物业出租及管理业务毛利润率达72.6%，使得商业地产板块对新城控股整体利润的贡献持续增加，2021年物业出租及管理的毛利润占总体毛利的17.2%，较2020年上升5.8个百分点。
商业运营收入及利润的快速增长，主要是因为新城控股的标杆项目吾悦广场仍在快速增加。2021年，在疫情的干扰下，新城控股仍新开业30座吾悦广场，并且扩张势头未减，于2021年新获取32座吾悦广场。截至2021年末，新城控股在135个城市共布局188座吾悦广场，开业面积达1248.4万?。并且新开业的吾悦广场中，轻资产项目在持续增加，2021年新开业的轻资产项目8个，项目个数占新开业项目的26.7%，轻资产项目有助于企业提高经营效率，减少资金沉淀，增强企业资金安全性。2022年，新城控股计划新开业吾悦广场25座，新城控股也将全年商业运营收入目标定为105亿元，在项目持续新开业下，商业运营收入和利润增长可期。
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债务风险总体可控
财务结构改善
2021年，在地产去杠杆的政策背景下，行业流动性趋紧，房企融资困难。2021年新城控股融资性现金净流出113.4亿元，但受益于相对稳定的销售回款和商业运营带来的现金流，2021年企业经营性现金流净流入219.8亿元，连续四年保持净流入，保证了企业的资金安全，公开市场债务均提前或者如期偿付。
截至2021年末，新城控股有息负债898.7亿元，其中短期有息负债287.1亿元，在扣除受限制现金和预售监管资金后，现金对短期债务的覆盖倍数仍达到1.1倍。且899亿元的有息负债中有109亿元是通过吾悦广场进行的融资，未来有更大的空间可盘活，融资渠道较为丰富。截至2022年3月31日，新城控股2022年到期的126亿元公开市场债务已偿还46.2亿元，占比达37%。企业已安全度过了3月偿债高峰期，剩余年内到期债务月度分布较为均匀，整体风险可控。另外值得一提的是，新城控股首次公布了表外负债的规模，在合联营公司中的权益有息负债115亿元，整体规模相对较低。
在持续的降杠杆下，企业的财务结构得到改善，截至2021年末，新城控股剔除预收账款的资产负债率降至69.95%，净负债率48.12%，现金短债比1.07倍，成功跻身绿档房企。
