3月30日晚， 万科发布2021年报。报告显示，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，增长8%，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。
发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。
2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位。经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。
郁亮坦诚反思净利下滑原因，将对症下药坚决行动
过去一年，地产行业经历了前所未有的巨变，作为行业龙头的万科尽管依旧守住了安全稳健的底线，保持“绿档”，但行业阵痛也出现在万科身上，利润出现了下滑。据了解，此次万科业绩是其上市31年来第三次净利下滑。
虽然过去一年，房企发展受外部环境影响较大，但在年报的《致股东》当中，郁亮并未过多归结于行业变化、市场因素，而是重点放在自我检讨，符合其一贯“不怨天气”的务实风格。
郁亮在《致股东》当中反思，从财务层面看，净利润下降源毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值三个方面；从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。
郁亮表示，2022年，将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。非开发业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。郁亮认为，非开发业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑，也为未来不动产市场准备更多合格资产，对接更广泛合作机遇。
对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。
值得一提的是，万科的利润表现，在一定程度上也受到其长期采取的谨慎会计政策和稳健财务策略的影响。例如其对经营性资产的计量方式均采用历史成本法，这会使得经营性价值这能由企业对该资产的实际投入来体现，还要计提折旧摊销。在资产对外出售前，该不会确认增值收益。
第二增长曲线显现
根据年报显示，经过八年的探索和布局，万科的非开发业务迎来高速发展阶段。
万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32.1%。更重要的是，已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。
物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入31.6亿元，同比增长69%，稳定期项目营运净收入（NOI）率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。
万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。
商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入年均复合增长速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。
万科认为，但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现。公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。
