（图源：陈月芹/摄）
来源：经济观察网
经济观察报 记者 陈月芹 2月11日，5家房企的郑州负责人接到了河南省住建厅的邀请，希望通过小范围会议，了解郑州楼市基本面、企业目前遇到的困难以及各方诉求。这5家房企既有河南本土房企，也有全国性房企。
会上，一家房企代表发言，“郑州是除北京外唯一征收20%差额税的城市，导致二手房流转不起来”，这一提议收到了参会同行的一致附和。除此之外，还有房企提出希望政府给予其一些优质地块，开发成品质住宅；有的开发商希望争取到分证规划的政策利好，还有人希望有关部门整治市场上首付分期等乱象……直到有房企问，能否协调供地方尽快偿还对开发商的欠款时，场面一度有些尴尬。
在场的多位河南省住建厅人士并未一一给出明确的反馈，只表示，理解各家企业都比较难，政府正积极研究相关办法，和企业共渡难关。
郑州楼市此时面临的“难关”错综复杂、环环相扣，包括但不局限于：经历了郑州“7·20”暴雨、半年内3轮新冠肺炎疫情反复后，各行各业受到重创，又叠加房地产行业整体下行，建业地产、正商集团等河南本土房企裁员瘦身，名门地产、碧源控股等10余家房企要求员工长期休假，多家民企在暴雷边缘徘徊．．．．．．
4天后，履新不足一个月的郑州市代市长何雄直面楼市问题，在郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会上，坦言“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题”，同时提出5条提振楼市信心的措施，其中便包含降低二手房交易税费。
3月1日，为“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产业良性循环和健康发展，郑州市发布18条“救市”措施，涵盖人、地、钱等要素，取消“认房又认贷”，成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市；同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。
郑州此次明文鼓励居民购房、刺激需求、多举措去库存，力度之大，覆盖面之全，在近5年的一二线城市调控中实属罕见。“几乎把能用的政策都用上了”，一位郑州地产从业者这样评价，其18条措施不仅涉及住建部门，还需打通规划和自然资源部门、银保监局等多个系统。
“大雨只是压弯郑州楼市的一根稻草。”一位郑州房企投资人士认为，特大暴雨过去半年后，市场持续低迷，其背景是郑州楼市已经历3年多的横盘期，近远郊项目亏本甩卖，甚至有房企不求保本，但求回款。
楼市大松绑，何以郑州当先？
经济观察报记者在郑州进行了为期十天的调查走访，希望从楼市基本面、在郑企业生存情况、供地模式、产业和就业等多个侧面寻找答案：
1．市场冷暖：横盘3年的寂寞
2．政策宽严：限购限贷早已名存实亡
3．降价无用：城改超量供应与资产贬值危机
4．在郑房企“囚徒困境”：不敢催的应收款
5．宽松新政能否重塑市场信心
6．拿什么留住你，新郑州人
图源：陈月芹/摄
市场冷暖：横盘3年的寂寞
市场冷到什么地步？一位Top20房企项目营销负责人刘恬这样总结：2021年，是其从业近10年来，郑州楼市降价最狠、流速最慢、分销最疯狂，价格战最激烈的一年。
2021年11月，刘恬第一次经历了市区内项目售楼处的门可罗雀，一天里只有两三组客户来访，一周只来十几组客户，有的项目两周才卖出一套房。
原本2021年上半年出现一阵小阳春，全公司信心十足，加速备货和促销，不料遇上“7·20”暴雨，8月份出现疫情，许多售楼处到9月份才开门迎客。
但到了9月中旬的中秋节假期，刘恬意识到：市场乱了。部分房企嗅到市场降温的危机，或由于资金紧张快速推货，多个楼盘推出特价房源抢跑，单价降价2000元以上，降幅在10%-20%之间的并不鲜见。
一家Top3房企在2021年郑州市场年报中这样总结：下半年市场热度骤降，主城尚能抗压，郊区全面溃败。尤其是第四季度整个大郑州（主城八区+近郊的航空港区、荥阳、上街、中牟、新郑市）的住宅成交套数同比降幅约6成。
郑州楼市非一日之寒。刘恬列举了近7年郑州房价和去化数据，2016年2月开始，郑州楼市量价开始上扬，允许2成首付，利率打折，叠加彼时全城城改项目启动，许多拆迁户手握现金，奔赴售楼处全款买房，创造出许多“日清盘”纪录。
不得不提的一个重要节点当数2016年7月，万科以25亿元拍下郑州三环内郑纺机93亩地王，折合楼面价1.34万元/平方米，郑州房价翻倍只用了两个月时间，2016年7月均价8000多元/平方米，9月份已经涨到1.5万元/平方米。
到了2016年10月1日，郑州市房管局宣布重启2014年取消的限购令，同时向北京看齐，征收20%二手房交易差额税等多重措施，“四限”——限购、限贷、限价、限售齐下，但市场热度仍然延续到2017年底。
禾略研究院提供的数据显示，2017年11月开始，郑州房价开始高位回落，2018年12月开始下探筑底，低位盘整了3年。
市场低迷近3年，让刘恬逐渐坚信，“今天”永远是卖房最好的一天。
房子不好卖时，渠道分销抬头，一位Top20房企郑州客研负责人透露，目前大郑州在售项目采用分销的占比约88%，作为头部房企，贝壳此前给予其所在公司的分销点位2019-2020年间一直是1%，但2021年分销门槛上提到2%，“这已经是整个郑州市场最低的点数了”，4环以外项目的分销佣金普遍在3%-5%。
以前，郑州高速路、地铁、高铁候车厅等广告位一位难求，一块较好的广告位每月租金高达10万元，还需要提前一年和广告代理公司签订合同，但近几个月，刘恬看到好几个位置都空着。
2月23日，郑州市房管局产权交易管理中心大厅里，等候办证的市民寥寥。一位工作人员告诉经济观察报，去年下半年以来，每天仅70-80组市民来办理二手房交易手续，在2016-2017年，每天限号500多组。
政策宽严：限购限贷早已名存实亡
一位置业顾问告诉经济观察报，尽管郑州仍是限购城市，但从2019年开始，外地人在郑州无户籍无社保也可以实现无门槛购房。
同时，航空港区、南龙湖等库存量较大的板块，项目上纷纷推出组合拳：降价2000元/平方米以上，首付分期，提高佣金至2-3个点，中介带看并成交奖一部 iPhone13等。刘恬说，整个郑州市场没有推首付分期的开发商不超过5个，主要是管控较严的央国企。
一位郑州头部中介机构负责人举例，郑州一项目与其所在公司签订包销协议，定价8100元/平方米，但拿地楼面价7800元/平方米，叠加每平方米至少3000元的建安成本，以及财务、人工成本、中介佣金等，卖一套亏一套，整个项目卖完亏损15亿元，但开发商为了回款已经等不及了。
目前，郑州楼市首付分期方式主要分成几类：第一类是常规低首付，首付分1-3年内还清；第二类是0首付，首付款在交房前分多次还清；第三类是开发商用自有资金借给客户作首付，或引入融360等第三方小额贷款机构，客户付息，也有开发商愿意贴息。无论哪一种，开发商更看中的是除首付外的银行房贷回款。
2月26日，位于郑州新郑市正商兰亭华府的置业顾问告诉经济观察报，项目单价已从2021年初的1.1万元降至8400元，目前一套总价94万元的房子，首付比例最低为10%，剩余20%首付款可向开发商借，两年内利息约1.5万元。
同样位于南龙湖板块的国泰·紫荆园则推出“高评高贷”方案，这也是首付分期的第四类玩法。一套原总房款136万元的房子，特价房源仅98万元，客户仅需1万元作为首付，贷款97万元。
国泰紫荆园的置业顾问解释，开发商的算账逻辑和客户不一样，比如这套房源备案价1.2万元/平方米，特价房源仅售7700元/平方米，届时开发商将按照1.1万元的单价网签备案，套取银行更多的贷款。以136万元总价的房子为例，7成贷款部分可达到96万元，几乎足以覆盖特价房源的总房款。且由于按揭放款提速，1个月内就可以到账，“开发商图的并不是1万元的首付”。
前述Top3房企郑州客研负责人曾统计过，2021年郑州超6成项目实行首付分期，其中10%首付占比过半，约3%项目采用零首付，6成项目首付分期年限在1-2年之间。
降价无用：城改超量供应与资产贬值危机
多种促销手段上场，但郑州市场仍未见起色，刘恬意识到一个更严重的信号：降价也卖不动了。来自贝壳研究院的数据显示，春节10天假期内，整个郑州市仅销售出20余套新房。
另一方面，去年下半年的暴雨和疫情带给郑州的影响远不止房地产业的凋敝。
一位网约车司机原先在郑州经营一家小面馆近两年，去年受疫情影响，接连几个月生意寥寥，最低时一天只收入200元，不愿继续苦等的他，选择出门开网约车。他在2018年买下郑东新区一套89平的房子，目前若卖出，要亏损近30万元，并且该小区同户型房源在贝壳找房上同时挂着110多套，降价后能不能卖出仍是问号。
一位贝壳找房的中介在2018年9月高点买入新郑一套房，现在每平已降价近3000元，且周边新房疯狂降价促销，一二手房倒挂。原本从事楼盘沙盘设计的他，去年年中被优化，转而加入贝壳作中介。每月无底薪，他要靠积极带看和成交赚点佣金，很害怕还不上房贷。这位中介反复以自己买房亏损的经历劝导购房者：现在已经是郑州房价的低点，再不买就要涨了。
新房市场低迷的另一边，郑州法拍房数量激增也是值得关注的讯号。刘恬发现，朋友圈的中介们开始代销法拍房，甚至出现“低至3折”的字眼。阿里法拍数据显示，郑州市仅金水区的法拍房上架数量便超过1.3万套，大部分都是断供房源，申请执行人多是银行。
商办市场更加低迷。2月份，阿里拍卖平台再次挂出郑东新区地标建筑千玺广场多套房源，此前两次挂牌单价9000元均流拍，最新的挂牌起拍单价约3560元/平方米。2010年，这座5A甲级写字楼开盘售价为3万-5万元/平方米。
郑州特色的巨量供应
（图源：陈月芹/摄）
2016-2017年，郑州出台的“四限”调控政策一定程度上抑制住了投机炒房热潮。但在郑州本土房企投资人士眼中，“四限”只是导致楼市降温的明线，而暗线是郑州自2012年以来城改用地巨量供应，供远大于求。
来自克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能去化完毕。
城中村改造用地为供应主力，是郑州土地市场的特色。2017-2019年间，大郑州城改地面积均占土地总成交的87%以上，2020年这一比例涨至95%，到了2021年，因主城八区实行双集中供地后有所改变。
一家头部房企河南区域大运营人士提到，同样是新一线“四小龙”，西安每年人口净流入45万人，郑州约40万人，且两者都是GDP过万亿级城市，但2018年郑州土地供应比西安多出将近6000亩，2019-2020年每年也较西安多供3000多亩。
该人士认为，这和郑州建城历史有一定关系。1954年，河南省人民政府由开封迁入郑州，郑州至此成为省会。作为一座“火车拉来的城市”，早期的郑州主要是厂房和居民房，经过了60余年发展，原来的居民楼演变成城中村，可供动迁的范围较大。
一位郑州央企投资人士告诉经济观察报，郑州目前80%以上的房地产开发项目都是以城中村改造为背景进行的一二级联动开发项目。这决定了企业想在郑州市场做地产项目，要么自己做一二级联动，要么和已签约城改项目的本土开发商合作。在2021年集中供地以前，每年净地出让的地块宗数仅有个位数，各家房企都“抢破头”。
2003年9月，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，开启了郑州城改的大潮。一批开发商诸如福建升龙集团主导的燕庄变身曼哈顿广场，香港信和拆改的西史赵成为千亩大盘“普罗旺世”等，让政府、城改参与方和村民等看到了城改的红利。
2007年6月，《进一步规范城中村改造的若干规定》出炉，和传统的政府主导负责征地拆迁的模式不同， 由开发商主要参与城中村改造的“郑州模式”——PPP公私合营的旧改模式全面开花。到了2012年，郑州228个自然村有170余个获批改造。
在房价会不断上涨的预期下，尝到旧改“甜头”的本土或外来房企争相抢夺城改地。
2014年，郑州各区发起最后一波攻势，全面启动剩余城中村改造，四环以内城中村已全部列入改造计划，几乎都与开发商签订拆迁改造协议。2015年，郑州市三环以内所有剩余城中村不管有无企业提前介入，全部由政府平台公司启动拆迁。
一家郑州本土房企投资人士牟明，正是赶上了负责2015年最后一批“攻坚克难村”拆迁安置的人。
他解释，郑州的城改项目由开发商参与前期征地拆迁，导致其算账逻辑也和传统旧改大不相同。具体来说，政府承诺一级开发成本会折算到成交价款的65%，按照规定应返还给一级开发企业。但实际拆迁过程中，村民要价水涨船高，政府要求承建各类教育、养老配套等，开发商为了得到城改地付出了远比土地成交总价更高的成本，65%的土地返还款并不能完全覆盖拆迁和盖安置房的成本。
牟明用其参与过的城改项目举例，假设一块城改地成交价600万元/亩，盖安置房和三年过渡费成本1000万元/亩，政府返还390万元/亩，其拿地成本的算账公式大致是600+1000-390=1210万元/亩，几乎是招拍挂成交价的两倍。
实际操作过程中，65%的土地款返还比例是“理想状态”，除非获得有关部门特批，一般返还比例在50%-62%之间，比例减少3%可能导致的成本增加达数亿元，且这部分返还款还需要向有关部门积极讨要，连签订拆迁改造协议时缴纳的动辄数亿元的保证金，也常常被拖欠多年应付未付。
“这些变量也得算到一级开发成本里”，深谙城改操盘的牟明还补充，每个村拆迁过程中还有很多隐性成本，例如掏钱操持村民红白喜事，帮助村民订报纸杂志、充话费，这些支出都没法计到一级开发的账面上。
土地由多方供应的模式一定程度上导致了近年来郑州楼市库存积压。牟明提到，郑州每个城改项目就是一个供地主体，只不过最后都要走招拍挂出让程序。每个城改项目熟化后，开发商都希望尽快将其推向市场，较少全盘把握整个区域的供地节奏。“以前郑州每年的供地计划都没有被严格执行，有时计划定得过多，有时供得过多，每年实际成交和原计划总是不相匹配。这两年有所好转。”公开市场上，各家形成了一定默契：城改地一般由一级开发企业底价摘牌。
一旦有同行在出让环节下手争抢，一级开发企业此前付出的拆迁安置投入将付诸东流，也意味着新入局者很可能被这个生态所排斥。2016年7月，一家北京房企杀入郑州“抢地”，专挑城改用地下手，一次在抢得一宗地后被郑州市国土局以提交审核资料不全、不符合规定为由，宣布其为无效竞买，扣押2.6亿元保证金，纳入黑名单，不得参加郑州土地公开出让交易活动等。
城改前期沉淀资金以数十亿计，到了出让环节，如果外来开发商来抢别人熟化过的地，或争相举牌，会使一级开发企业额外增加几千万或上亿元的购地成本。一家郑州本土开发商投资人士曾开出2000万元，“劝”外来房企别参拍或退地，但个别房企甚至不接受，坚定抢地且自己开发，一度引起郑州房企众怒。
2016年12月，数十辆车列队披挂条幅，驶上郑州街头，矛头直指抢地开发商“搅局”、勒令其“滚蛋”。前述郑州本土开发商投资人士评价其为“不守规矩的野蛮人”，同时也是深谙算账和竞买规则的“聪明人”，但不可否认的是，这场闹剧也揭开了郑州城改的漏洞与套利空间。
拆迁安置成本的上涨，最终都要折算到商品房的售价上去。
为了缩短拆迁周期，减少成本，四环以内的城改项目争分夺秒。牟明介绍，一般安置房和第一期商品房同时动工，卖房款的一部分反哺一部分安置成本；开发第二期时基本建完安置房，此时房价有所上涨，但第二期的地价成本一般仅略有上浮，项目到了第二期实现盈亏平衡；第三期则是开发商纯赚的收入。
“这是基于房价稳定上涨、一切顺风顺水的理想状态。”牟明解释，郑州的城改模式让开发商提前锁定一整片城区用地，其唯一的风险是房价没有稳定上涨，市场不再支撑了，“如果房价下跌或横盘，很多开发商‘对赌’输了，就可能出现大规模烂尾”。另一个风险还在于因政策变化而下调安置拆迁比，“最早的安开比能做到1：3，但郑州最后一批项目只有1：2-1：1.8，需要后期房价翻番才能赚钱”。
为了平衡城改项目盈亏，许多开发商通过做大容积率来做大利润，涌现出了不少“拆掉一个城中村，摞起一个城中村”的住宅项目，鑫苑金水观城、保利心语等城改盘容积率在7以上，“容积率3.5以下的住宅都可以被打上‘低密人居’标签”。
不敢催的应收款
2月份，河南本省最著名的地产公司建业集团开启了大幅度组织优化，由五级管理调整为三级管理，总部优化比例达61.2%。与此同时，河南本土房企名门地产发布一则通知，全体员工休假3个月，每人每月发放最低保障工资2000元。
据经济观察报了解，2021年下半年，恒大郑州分公司要求员工从11月22日到2022年5月21日停工留职，每月发放最低保障工资；浩创地产、碧源控股等十余家郑州本土房企均发过强制休长假公告，包括正商等多家大型房企郑州公司裁员瘦身，节衣缩食。
早在2021年9月，一份落款时间为8月中旬，由建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传。
在这份近3000字的报告中，“河南王”建业集团流露出颇多无奈与窘迫：据初步估算，建业因汛情疫情影响总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机；目前集团已经进入战时紧急状态，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。
与此同时，建业集团吁请河南省委、省政府采取以下4项非常措施：一是尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项（逾50亿元）；二是分类减免和缓交建业旗下公司增值税、所得税；三是允许建业部分在建工程延期交付；四是允许建业部分土地款延缓支付半年到一年，帮助建业渡过难关。
经济观察报获悉，建业集团在郑州的多个项目正和中海、电建地产等多家央企洽谈合作。一位参与过洽谈的投资人士透露，建业樱桃沟足球小镇项目，由于道路冲断，复建无期，将造成15亿元无效资产，目前项目的住宅用地正对外寻找买家。
牟明补充，在郑州做城改项目，被政府欠账是常事，主要是应返未返的土地款、招拍挂或城改项目土地保证金、土增税返还等。其所在公司被拖欠额度在10亿元以上。
一家头部房企郑州投资人士陈满举例，以北龙湖某3个项目为例，政府规定土增税预缴6%，3个项目货值以200亿元计，土增税预缴至少12亿元。陈满所在的公司被河南省各级部门欠款超过30亿元。财政入不敷出，很多区的基层公务员工资都是靠暂扣土地返还款来发放。
一位惠济区基层公务员向经济观察报透露，2021年每月下半年仅发基本工资2000余元，近3个月连基本工资也暂缓发放了。作为留郑硕士研究生人才，她毕业3年内每月可获得1000元补贴，但从2021年10月开始也没有再收到到账信息。
陈满所在公司正积极协调各地部门，主要诉求有三：还钱、协调政策支持、把烂项目收回去。“还钱”指应返未返的土地款，“协调政策支持”指希望政府允许企业盘活监管资金，释放流动性，而“烂项目”指因当地执行新政策、强行修改规划，导致企业损失土地、增加成本等项目。
一个已签订拆迁改造协议的城改项目，因政策调整，原规定的安置开发比为1：2，但实际各区执行起来，真实安开比远高于1：2，最低的一期改造方案甚至不到1：1，这是陈满亲身经历的城改难题。“我们每年承担着1个亿的过渡安置费，后面的地因调规根本出不来”，叠加行业下行、融资收紧，这家民企不得不希望政府：要么按原协议执行，该有多少地就给多少地；要么国资回购股权，或增资。
3月1日，郑州市发布18条稳楼市措施，在刺激需求端包括保障大学生在郑安居、鼓励外来务工人员置业，鼓励亲属来郑投亲养老，家庭购房套数实现从2套到3套的突破，取消“认房又认贷”；供应端则调节宅地供应节奏，土地保证金下调至20%且可分期缴纳等。
被视为力度较大的一条则是再次启动棚改货币化安置，促进安置房转化。实施安置房建设工作3年行动，“大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成”，且坚持以货币化安置为主。
对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。政府还将以回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
陈满记得，上一次大力推行货币化安置在2015年，带来的是2016年郑州市场开启“躁动”模式。但四环以内的城改项目基本已和开发商签订改造协议，再考虑到，一是盖安置房还是两三年后才给，货币化是一下子打钱；二是拿到补偿款的村民不一定来买自家的房子，“此时让已签约未动工的项目转为货币化安置，当下哪家企业的资金、哪个城改用地的利润支撑得了？”
产业！就业！信心！
在陈满看来，放松限购限贷，引人留郑，新政的逻辑依然是十几年前的发展逻辑——抢抓城市化红利，让农村人到县城买房，县城人到市区买房，把郑州作为河南省单核城市、人口大省红利的优势用到极致。但不得不考虑的现实是，居民可用杠杆额度已经很有限，“重振客户信心，真的很难”。
市场信心的重建需要时间，也需要各行各业逐渐恢复正轨。
亲历过郑州7·20暴雨的出租车司机王谦，现在在路上开车，一晃神还是会想起大雨后全城满目疮痍的景象，隧道被浸，轿车被淹没过车顶，从那以后他对“人生无常”的感慨越发强烈。
王谦只有一个朴素的想法：活着最重要，同时要留存抗风险的钱。他租的营运出租车一年租金加保险后每月固定成本近6000元，每天再刨去充电费40元，每月能剩6000元-7000元。
去年下半年以来，干地产的、教培的、各行各业失业的人都来开网约车，更加挤压了王谦等出租车司机的生意。到了2021年12月，郑州市交通运输综合行政执法支队宣布开展为期2个月打击非法营运的整治行动。“原来买断一辆出租车的价格要47万元，去年11月后降到45万元，但严查非法网约车开始的几天，买车的价格一天一万地涨。2月开始，整治行动结束，价格又降到41万元”，王谦说。
在严查网约车的2个月里，郑州市交通部门的app上鼓励市民举报违规网约车：拍网约车照片上传至app，即可识别该车是否具备营运资格。若违规，市民可获奖励500元，而违规车辆车主将被罚1-3万元。王谦已经养成了在路上行车顺手拍下前车照片的习惯。他坚信，车只要在路上跑，勤快点，就一定能多挣一点。
说起还愿不愿意再换房或买房，王谦直摇头，目前的一套房用来自住，虽然小区二手房价格有所下跌，但除非着急用钱，不会卖房，暂时也不打算背过高的房贷去换房。王谦代表着一类郑州市民的居住心理。
刘恬曾注意到，2019年之后，郑州的购房客群多为刚需，河南省内地市来郑州务工的人居多，甚至有很大一部分是在郑州没有稳定工作的灵活就业者，“2015年-2018年间城区外溢到近郊改善的客户已经变得非常少了”，刚需占比在70%左右，而这类刚需恰是受疫情、就业环境等影响最大的群体。
许多近远郊的楼盘因为原先区政府承诺的配套没有兑现，房产只剩下“房”本身的价值，价格跌幅较大。刘恬说，就连做地产的销售人员也不再对房价会回暖、上涨充满信心，不敢跟客户承诺“你买吧，买了一定会涨”。因为房价下跌的同时，置业顾问卖房不顺利，自己的房产也被套牢，每月还房贷，二手房有价无市，租也租不出去。
楼市低迷只是经济的表象之一，牟明认为要重塑购房者、开发商乃至各行业从业者信心，必须回归到解决产业和就业问题。郑州计划每年吸引20万名大学生留郑，叠加外来务工人员，两大群体2-3年内在郑州买房，这一需求量能达到3000万平米左右，全新的调控政策预期，仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。
但牟明提醒，前提是：郑州以什么留住大学生和外来务工人员？留下来的这批大学生和务工者，2-3年内就能具备买房能力吗？
房企投资人员进行多轮精简后，牟明的工作也有所变化，转为帮产业园招商引资，因此也对郑州的产业有所了解。牟明介绍，上世纪60年代，郑州主要聚焦轻工业，依靠充足劳动力发展棉纺织业，后借中部城市交通枢纽的核心位置，是国内大的运输集散基地，发展仓储物流。依托农业大省的优势，郑州拥有多家食品加工厂，如思念、三全、双汇、锅圈食汇等。
核心产业应当数汽车装配制造，本土企业诸如宇通客车、郑煤机；海马汽车、荣威汽车在郑也有装配厂。2010年，河南省引进了全球最大代工企业富士康，后者在郑州投建了3座工厂，总员工数量在20万人以上。郑州富士康也是全球最大的iPhone生产组装大本营之一。
牟明认为，郑州的产业基础薄弱，目前已有的食品加工、中低端制造业有待升级，“最直观的现象是，河南省内唯一一所211的郑州大学毕业生，提到在郑州最向往的单位，首选不会是富士康，最好的一批会去房地产公司和考公务员。”
前述惠济区基层公务员提起，建业地产集团创始人胡葆森是郑州大学的校友，此前建业地产每年校园招聘都到郑州大学收走一叠叠简历。春招在即，郑大的师弟师妹们都在翘首以盼：建业集团还会不会对他们打开招聘窗口。
（应受访者要求，牟明、刘恬、王谦、陈满为化名）
