深圳出现挂牌价格突破13.2万元/平方米的二手房了。
自2021年2月发布指导价政策后，深圳所有的中介平台及公开渠道，都不得发布高于指导价的房源价格信息。
而在深圳的指导价文件中，二手小区最高单价为13.2万元/平方米，就连堪称“深圳住宅天花板”、此前2020年成交单价已突破“20字头”的的恒裕滨城二期，也同样受此限制。
但如今，深圳的中介平台上却出现了突破这一价格标准线的小区，并且挂牌价直超18万元/平方米。
“无指导价”的“新”小区 最初售价9000元/㎡
在链家平台上，一个名为侨香村的小区显示有4套在售房源，其挂牌单价在13.9-17.7万元/平方米不等，总价千万起步，并且无“政府参考价”的标识。
在乐有家平台上，侨香村也有2套房源在售，单价分别为16.1万元/平方米、18.6万元/平方米。
截图来源：乐有家
挂出高于指导价限制的价格，与这一小区最初定位为政策性住房不无关系。
据悉，侨香村是为解决历史遗留问题而建设，于2011年建成，服务对象为深圳市机关事业单位职工，十年内不得转租、转售，当年的售价为9000元/平方米。
2014年，侨香村有业主因出租房源而被通报处罚 截图来源：深圳住建局官网
如今已过去10年，侨香村从当初单价不足万元，发展为到如今的千万豪宅，并得以在市面上流通。而同时，项目也“错过”了指导价出台的时刻，因而并未有指导价，也不受指导价政策束缚。
此外，挂牌价如此高昂，也是因为这一小区的地理位置优越，市场价值较高。
侨香村位于豪宅区福田香蜜湖片区，周边公园环绕，配套成熟。在2021年，片区内的海德园B区开盘入市，均价12.6万元/平方米，获得了房源数量三倍的认筹客户，最终启动积分入围，最低分为62.2分，相当受欢迎。
而侨香村在2号线侨香站地铁口，自带幼儿园，周边教育资源集中，并且是2011年建成的次新房，因而在市场上也较受欢迎。链家数据显示，侨香村近90天内有71次带看记录。
而乐有家数据显示，香蜜湖片区片区目前的二手房价达17.4万元/平方米，由此可见，侨香村现有的房源挂牌价并未过分虚高。
截图来源：乐有家
不过，若是按照指导价，侨香村或许只能也只能止步“13字头”。在侨香村旁的小区香格丽、翠海花园、金地香蜜山的指导价都在13.1-13.2万元/平方米上下。若未来指导价政策内容更新，侨香村的房源也会失去业主挂牌定价的权利。
南山也有“漏网之鱼” 挂牌价低于周边指导价
事实上，侨香村并非深圳第一个不受指导价约束的小区。
在2021年底时，作为回迁房的大冲新城花园，刚拿到房产证，可在市面上出售。但彼时，指导价早已出台10个月，因而这一小区也未受指导价束缚。
如今，在链家平台上可以看到，小区有房源的挂牌价达到了15万元/平方米。
截图来源：链家
但在挂牌出售的4套房源里，2套挂牌价在13万元/平方米上下，更有一套低至8.5万元/平方米。
而旁边同为回迁房、但早已获得房产证的大冲城市花园，其指导价却已达到了13万元/平方米，甚至大部分在售房源的挂牌价都超过了这一价格。
“因为大冲新城花园刚拿到房产证，之前不能交易，所以目前的业主大部分还是本地村民。本地村民很多都有好几套房子，他们不在乎价格高一点、还是低一点，但业主换了一批之后就不一样了。”该片区的中介告诉界面楼市。
作为南山大冲村旧改带来的回迁房，大冲城市花园、大冲都市花园、大冲新城花园都位于科技园片区，拥有成熟配套，在市场上较受欢迎，因而即便小区品质未及华润城商品房，也获得了不错的市场价。
乐有家数据显示，大冲片区的二手房价为17.5万元/平方米。
事实上，尽管上述的侨香村、大冲新城花园二手房价不受指导价束缚，挂牌价更多地参考市场价格和业主的个人意愿，但这也给这些小区带来了一定的交易优势。
如挂牌价高昂的侨香村，脱离指导价束缚，因而银行可直接按实际成交价格发放贷款，买家无需私下支付成交价与参考价之间的差额给业主，首付资金门槛更低，使得小区房源比同片区房源更有优势。
作为最早出台二手房指导价政策的城市，深圳的指导价政策覆盖面非常广，涵盖了全市十个区（深汕区除外）、共计3595个小区。市场上有统计数据称，全市仅一百多个小区未公布指导价。
而横向对比来看，东莞仅218个小区设置了二手房指导价，广州更是只有95个热门小区设置了指导价。
也因此，指导价政策给深圳二手房市场带来了立竿见影的影响。
今年1月，深圳二手房成交套数仅1557套，是继2021年10月（1605套）后，第二次创下近十年的成交量新低。同时，据国家统计局最新数据，2021年12月深圳二手房价再跌0.4%，已是连续第8个月下跌。
