这几天关于房企接连发生了几件事。
先是万科――
这两天网上流传一份万科主席郁亮在万科集团2022年会上的总结发言稿。
全文很长，但总结起来主要是三点：
1、降薪、裁员已经安排上了。
比如说管理上要降本增效了，其中降本就是减少人员配置和降薪。
2、对2022年的房地产市场非常不乐观。
原因也是很敢说。
因为今年上头的意思依然是房住不“炒”一年。
因为未来预期太差了，特别是保障性租赁住宅将分流购房需求。
而购房需求也已经持续下滑，因为万科已经统计过了，目前的平均购房年龄大了2岁，一方面是有太多人推迟了买房计划，另一方面是能买的都买了。
最后俞亮还非常高屋建瓴的对当下房地产行业进行了定性。
他说，目前是房地产已经进入了黑铁时代。
因此，要以战时氛、节衣缩食的状态去迎接2022年。
钱都要花在刀刃上，给开发端和客户端花必要的钱，像以前那些花架子支出，能省就省，能砍就砍。
作为行业冥灯，万科每一年都会喊今年难，今年要活下去，但每一年似乎都是万科活的最滋润。今年会不会例外呢？
接着看碧桂园――
碧桂园这几天有点疯狂。
刚上班一天，碧桂园就开始在全国范围内的全线降价，与之前降价不同，此次降价是在之前碧桂园各项目特价房的基础上再次下调价格。
可以说是一降再降。
以郑州为例，比如东三环杨金东的碧桂园天玺湾，之前出过几套特价房，价格在16000左右，最新的特价房价格是精装修14800，这个价格不仅是碧桂园天玺湾从来没有过的最低价，也是杨金、鸿园片区的最低价，这个片区自2019年以来，从瀚海尔湾、康桥香麓湾再到位置稍偏一点的天伦城也基本上是把价格锁定在2万左右，即使是去年天伦城临高铁的房源价格，也是15000以上，像碧桂园天玺湾这样精装修直接砸到14800的，真的是从来没有过。
再比如北三环占据C位的碧桂园云镜，去年底开盘均价19000，即使有特价房基本也在18000左右，而最新是的消息是碧桂园云镜推出一栋楼，精装均价17000，再加1000元。
要知道在金水北，即使经过去年几轮特价房的洗礼，毛坯单价也没低过17000，更别说精装修了。
除了这两个项目，还有西边常西湖的碧桂园凤凰城最新的特价房是精装修12800，西三环的碧桂园云顶改善大平层最新爆出了13500的特价房。
西三环另一个碧桂园大盘碧桂园西湖，最新的特价房价格是毛坯10700起，虽然和去年差不多，但你要知道这可是在郑州西三环边，10700的价格还能再降吗？再降就跌破10000了。
所以碧桂园这是怎么了？
就在一个月前，碧桂园已经对集团组织架构大调整，近40%的区域被合并。
接着爆出碧桂园的年终奖打折方案。
普通员工打九折，经理级别打八折，项目总以上打七折。
从近期碧桂园种种表现看，表面看也都合理，非常时期，非常行事。但连到一起就会发现并不简单，所以碧桂园究竟有没有风险？现在真的不好说。
再看恒大――
许久不露面的恒大又爆大新闻，许家印表示不愿意贱卖资产。
恒大自去年10月暴雷之后，关于恒大的后续处理问题就高潮迭起。
正当大家都以为恒大将要面临一系列重组变卖迎来新生，恒大房子不会烂尾，买房人可以放心了的时候，结果这两天再爆意外。
在2 月举行的恒大2022 年保交楼新年开年大会上许家印提出，恒大有预售监管资金500亿，恒大有销售未回款800亿，所以恒大不能靠贱卖资产偿还债务。
表面看这话说的没毛病，但你不敢细想。
恒大这样公然讨论不能贱卖，背后的原因只有一个，就是现在卖不上价。
而恒大提到的500亿监管资金对恒大来说啥也不是，因为恒大之前每年的销售规模都是5000亿+，另外以恒大天量的在建工程量，其背后的总包垫资数额大到不敢想。
那么按照恒大今年交房7000万平测算，别说500亿监管资金太少，就是加上800亿的销售未回款也是肉包子打狗有去无回，更别说这800亿还是销售未回款，这个时候谁还敢给恒大回款？
所以许家印说“不贱卖资产”，直白一点就是想躺平了。
买贵了，没人买，卖便宜了，许家印不愿意。
那么，不卖资产就意味着没有现金流，没有现金流怎么还债？
这等于把皮球踢给了金融机构，你们看着办吧？实在不行，我就死给你看。
大家担心的事最终还是发生了，开发商裹挟着在建工程、众多购房者，要求金融机构妥协，要求金融机构给债务展期。
可以预想的是，今年会有更多出险房企采取恒大的做法，逼着金融机构妥协。
贱卖不愿意，卖高了没人要，干脆就躺平，拖着吧。能拖一天是一天，反正我啥也不怕了。有的是人着急！
现在的情况就是开发商能耗，反正已经暴雷了，死猪不拍开水烫。但是购房人拖不起啊，延期交房都是小事，烂尾了咋办呀。
金融机构更怕了，妥协了，成了烂账怎么办？不妥协像之前一样再来一波踩踏挤兑吗？又不符合当下国家层面对房地产的金融政策。
咋办呢？不咋办！目前看是无解的。
总之，今年至少上半年很多房企都会是恒大这种样子，嘴上说的冠冕堂皇，私底下就是一幅无赖样儿，躺平了。
还有奥园――
这两天奥园再次裁员50%。虽然房企裁员已经是常态，但奥园再裁，还有人吗？
自从去年出险之后，年前一直传出国资要入局。甚至在一月份广东省相关部门还召集多家房企开会，向国央企牵线收并购奥园。事情看着正在向好的方向走，但最新还债情况是1月底直接官宣再次违约，并裁员50%，这就是躺平了。
这就是目前房企的生存现状，很艰难，说好听点是很无奈，说难听点就是有点无赖了。
现在最难的是金融机构，上头一早就定调要放开开发贷，放宽房企的融资条件，但他们现在心里还是想着如何把放出去的钱收回来。
特别是大房企，以前这些大房企，项目这么多，总有项目能回款的，只要回款就有现金流，项目越多，越让人放心。现在越是大房企越让人不放心，这么多项目，不一定哪一笔还不上，就爆了。
所以现在就是家家都只想收回自己的钱。反而一不小心，它就爆了。
这也是当下房企的真实融资情况，不要看媒体怎么说，所以我们之前说，从12月喊话，到1月出政策，到落地，到银行从抽贷到放贷这个过程至少需要6个月，就是这个原因。
银行也难啊。
不过银行也想了折中的法子，下调房贷利率，加速批房贷。
此举就是为了通过买房人加速房企回款，让房企有现金流，不要动不动就还不上债，要躺平。
但买房人也不傻，这个时候，哪个开发商敢拍着胸脯说自己没事。
买了，烂尾咋办？
所以现在购房者观望、不敢买，或者买二手房。
这也是当下楼市的现状，楼市需要信心。现在的问题就是市场信心的回归， 1、需要刺激，2、时间。
所以这2022年楼市没有小阳春（除少数两三个城市），所以大家不要对2022年上半年乐观，不可能乐观的。
哪怕降息了，哪怕会有一些调控放松的额政策出来，楼市都飙不起来的。
