核心提要
1、22城土地拍卖先扬后抑再稳
2、成交楼面均价增长，为历史最高水平
3、上半年房企蜂拥而入，下半年国家队托底
4、城市间热度分化严重，长三角城市群最热
5、2022年土拍市场热度低位运行
2021 年是集中供地政策实施的元年，「新玩法」给土地供应出让模式提供了新方向，对全国土地供应节奏产生了深远影响。供地两集中从经历火爆、冷淡，并在不断优化和完善中走向平稳，土地市场成交额、地产行业走势、房企投资及行业格局亦随之发生了新变化。
为此，风马牛地产研究院试图透过无穷无尽的土地拍卖数据，探寻 22 个城市房地产的根本规律。从不同级别城市来看，成交建面和成交金额，一线城市表现均优于二三线城市，城市间分化进一步凸显；土拍热度方面，受融资难和市场下行的影响，流拍撤牌、国家队托底成为贯穿下半年市场的关键词。
注：总金额为集中供地收入+其他土地出让收入
01
22 城土地拍卖先扬后抑再稳
截至目前，22 个重点城市中已有 21 个完成 2021 年度第三批集中供地。宁波作为最后出让的城市，也将于 2022 年 1 月 18 日进行第三批集中供地。
据中指研究院统计，2021 年集中供地期间，22 城累计成交住宅用地 2064 宗，成交面积约 2.58 亿平方米，累计完成土地收入超 2 万亿元。集中供地期间，土地市场冷热交替，首批次激烈抢地；第二批次颇显冷清，底价成交、流拍不断在各地上演；经过政策调整，第三批次供地趋稳。
从全国土地市场来看，2021 年，全国 300 城市土地出让金总额为 56199 亿元，同比下滑 9%。一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨近一成，北京、上海、深圳收金同比均上涨；二线城市供求同比下行，楼面均价涨幅领衔。
图| 2021 年 21 个城市土地拍卖总金额
从目前土地收入排名看，上海、杭州、广州拿下了前三强，分别是 3323 亿元、3084 亿元、2524 亿元，2020 年土地成交金额为 2952 亿元、2574 亿元和 2564 亿元。第四名北京总成交金额为 2341 亿元，去年为 1957 亿元。
图| 2021 年 21 个城市土地拍卖平均溢价率
成交平均溢价率方面，2021 年明显走低，第一批次平均溢价率为 14.78%，第二批次平均溢价率 4.04%，第三批次平均溢价率降低至 2.39%，22 城平均溢价率为 8.98%。
从城市来看，深圳、厦门、重庆拿下平均溢价率三强，分别为 40%、30.2% 和 14.83%；青岛、长春、济南平均溢价率走低，分别为 0.7%、1.29 和 2.23%。
02
成交楼面均价增长
为历史最高水平
2021 年，22 城整体成交楼面价为 13253 元/平方米，楼面价的上涨一方面受今年集中供地特别是第一批次的交易火热的影响，二季度住宅用地楼面均价达到历年高值；另一方面，一线城市住宅用地成交规模明显增加，且优质地块增多，带动成交楼面均价结构性上涨。
图| 2021 年 21 个城市平均楼面价
北京的土地平均楼面价达到了 33976 元/平方米，为全国最高，超越去年的 28822 元/平方米。杭州、南京、广州平均楼面价同比去年涨幅明显。重庆成交土地面积高的城市，总成交面积高达 1603 万平方米，已接近去年总量的三倍，这意味着接下来有大批供应入市。
上海的平均楼面价确实下降了。今年上海土地平均楼面价为 15937 元/平方米，溢价率 3.4%；厦门、深圳、杭州则是楼面价高等级选手，分别为 31178 元/平方米、 21393 元/平方米和 20156 元/平方米。
不只是集中供给的 22 城。2021 年，全国 300 城土地成交楼面价迎来大幅上涨，增至 3069 元/平方米，同比上涨 19%，再创历史新高。
03
上半年房企蜂拥而入
下半年国家队托底
「三道红线」和融资新规下，拍地大军阵营也出现更替，资金实力雄厚的国企、央企拿地更占优势。
据统计，首批次集中供地拿地总金额排名前 10 中国企占 5 家，其中拿地金额前 5 企业分别为融创、保利、华润、招商蛇口、万科，在集中供地中金额占比 20.64%，拿地金额总计超 2000 亿元。
第二批次集中供地中，限「马甲」、限参拍资质、限资金来源成为规则「标配」，南京、深圳等还限制企业报名或竞得宗数，加之行业融资环境逐步恶化、销售回款压力增大，民营房企参拍积极性较首批次集中供地有所下降，地方国企和央企表现则相对突出。
国企拿地金额、金额占比均超过 45%，较第一批上升 20 个百分点以上，在此基础上，国央企拿地金额、金额占比分别达 76%、68%。与此相对，民企拿地力度大幅下降，拿地金额、建筑面积占比大幅下降至 25%、34%。另一方面，分城市来看，国企央企在绝大部分城市均处上风，其中在14城拿地金额占比超过 70%，在北京、广州、深圳三城更是达到 90%及以上。
图| 2021 年三批次房企拿地金额 top10
从获地企业来看，第三批集中供地的拿地企业多数为国企。除福州、杭州外，其他城市国企获地数量占比均超过 50%。其中，厦门国企获地占比达到 100%。这可能是由于此次集中供地，厦门所有地块采用定品质、定配建要求，提升了拿地门槛。
国资企业拿地可以分为两类：
一类是以中海、华润、保利、中国铁建为代表的央企，由于资金实力强、杠杠率低、融资成本低的优势，主动拿地，比例大幅提升。在集中供地中，保利、华润在第一二三批集中供地中都进入拿地金额 TOP 榜单。
而另一类是被迫托底的地方城投类国企。即使在房地产市场高度活跃的苏州，三批次地方平台拿地额占比达到了 67%（多为底价）；广州第三批地方平台占比也高达 65%。浙江省内其他如绍兴、温州、湖州等，这些上半年普涨的城市，下半年城投类国资企业也频频出手。
04
城市间热度分化严重
长三角城市群最热
受市场继续下行、预售资金监管、债务偿付压力大等多重因素影响，房企拿地更加审慎，地块成交的区域间分化显著。
北方城市中只有北京市场热度较高，其余城市集体遇冷，流拍宗数占比、底价成交占比之和全部超过 90%。由于此类城市人口持续流入、购房需求充足，楼市去化表现稳健，房企也争先进入拿地。
南方城市则普遍热度较高，热度最高的是杭州市，无地块流拍，底价成交仅占 25.7%， 触限占比高达 68.6%。长三角经济圈凭借较优的经济基础带动人口流动量迅速增多，市场坚挺，房企参与热情依旧较高；上海、无锡、杭州、深圳这 4 个城市均无一宗流拍。
从城市群来看，长三角城市群是本次土拍热度最高的区域，溢价地块比例最高；珠三角城市群市场更加平稳，无地块流拍。
相比之下，东北地区却再度遇冷，21 城中有长春、沈阳、厦门 3 个城市的第三轮流拍率超 50%，其中，长春的流拍率高达 81.82%。尽管流拍现象居多是受市场整体下行、开发商资金紧张的影响，但不难发现与其地域自身属性及土拍节点也有着较为紧密的联系。
05
2022 年土拍市场热度低位运行
12 月中共中央政治会议以及中央经济工作会议中提出促进房地产业良性循环和健康发展，因此土地市场作为房地产市场的供应端，健康、良性也是其必须落实的重要发展目标。
保障性住房增加
2021 年，含保障性住房地块占比超总供应量的 20%。
不同城市分别给出了不一样的供应方式，以宗数为口径，一批次时含保障性住房供应有 192 宗，占全部供应宗数的 22.8%，二批次时加大了保障性住房的供应，二批次供应含保障性住房 244 宗，占全部供应宗数的 27.23%；二批次时由于土地市场遇冷，含保障性住房出让不理想，三批次减少了保障性住房地块的供应，共计推出含保障性住房地块 130 宗，占比为 20%。
另外根据统计，集中供地期间核心城市含保障性住房地块供应较多：上海共 112 宗、杭州共 62 宗、北京共 34 宗、广州共 26 宗、深圳 20 宗。
供地结构上，2022 年租赁住房、共有产权房、双限双定房等各类保障性住房用地供给预计会有所增加。
房企拿地谨慎，城投公司拿地成趋势
从房企拿地角度来说，由于明年年初房企债务到期较为集中，多数民营企业的资金流动压力仍然不小，恒大、佳兆业等多家房企暴雷事件也让房企对「高杠杆拿地」持以审慎的态度。
就此来看，企业拿地态度在明年仍将保持较为谨慎的态度。
加之本次城投房企崭露头角，对于地方财政资金周转的助力不小，意味着 2022 城投拿地或成趋势，拿地集中度也有望降低。与此同时，今年收入囊中的土地以何种形式开发也值得关注，城投公司或借此时机扩展地产开发业务、改变房企竞争格局；也有可能加强外部合作、带动代建行业发展。
城市间分化进一步加剧
值得关注的是，受二轮土拍遇冷影响，多个城市的三轮土拍门槛出现下调，优质地块的拿地门槛也随之下降，包括北京、深圳、杭州等重点城市。而就三轮土拍来看，大部分城市的土拍热度仍在低位。
由此可预计，在明年首轮土拍时，会有部分城市、尤其是 2021 年第三轮土拍显著遇冷的厦门、沈阳等，将会进一步降低土地出让门槛以提振市场热度。
而在 2022 年，在整体资金环境不会大幅放松的背景下，房企拿地将更会注重现金回转和利润率，因此投资热度也会聚焦于这些能带来高盈利、风险较低的优质城市，进而导致城市之间的分化也将进一步加剧。
综上，可以预估，明年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。
