一、丽水市区存量房总体成交状况
（一）
丽水市区存量房成交量价情况
1、成交概况
2021年丽水市区共成交存量房5002套，较2020年减少1250套（19.99%），建筑面积522942平方米，较2020年减少128813平方米（19.76%），成交金额597369万元，较2020年减少126913万元（17.52%），合同成交均价11423元/平方米，较2020年上涨310元/平方米（2.78%）。
2、成交套数走势
从各月成交量来看，上半年波动起伏较大，受春节放假和疫情影响，2月份成交走低，3月份开始成交量逐步回升，其中3月份大幅回升，环比增长474.63%，增长率达今年以来最高点，4月份达到本年成交量的峰值，下半年成交量整体稳中回落，7-10月持续回落，11月有所回升，12月成交量小幅回落，与去年同期相比成交量大幅萎缩。
3、成交金额走势
从成交金额和价格来看，成交金额整体亦呈波动起伏趋势，4月成交110945万元达今年最高值，而传统的“金九银十”遇冷，成交金额大幅下降。合同成交均价相对较为稳定，除10月份、11月份和12月份均价高于12000元/平方米外，其余均在11000元/平方米上下小幅波动。
（二）
丽水市区存量房成交结构与特征
1、丽水市区存量房房屋结构分析
（1）从房屋结构看，丽水市区2021年成交的存量房主要为钢筋混凝土结构和混合结构，其中，钢筋混凝土结构成交3664套，占比73.25%，与去年相比有所上升；混合结构成交1263套，占比25.25%，相比有所下降。商品房高层以混凝土结构为主，7层以下主要为混合结构，相比去年存量房房屋结构，今年钢筋混凝土结构占比有所增加，表明存量房成交有持续从中低层小区向高层小区转变的趋势。钢结构、其他结构和砖木结构占比极少。
（2）从建筑年代看，丽水市区成交存量房的建筑年代主要集中在2010年以后，占比72.43%，其次是2000-2009年（13.19%）和1990-1999年（10.14%）。80年代的房屋成交168套，占比3.36%，80年代以前的房屋占比较少，仅有44套，占比0.88%。
（3）从成交面积看，2021年丽水市区成交存量房面积结构分布较为分散，相对集中在90-120平方米和70-90平方米两个面积段，分别占比27.35%和18.93%，其次是50平方米以下（18.41%）和50-70平方米（11.48%），300平方米以上的户型依旧成交最少，仅有85套，占比1.70%，与去年相比有所上升。
（4）从成交价格看，5000-10000元/平方米和10000-15000元/平方米两个中等价位价格段的存量房依旧是当前成交热门，分别占比34.43%和30.69%，15000-20000元/平方米占比15.07%，20000元/平方米以上和5000元/平方米以下的房屋占比相对较少，分别占比11.36%和8.46%。丽水市区各月存量房合同成交价相对稳定。
2、丽水市区存量房交叉结构特征分析
（1）从价格与面积的交叉分析来看，单价5000元以下成交的房屋其建筑面积较为混杂，相对集中在50平方米以下；单价在5000-10000元的房屋，50平方米以下和90-120平方米的户型占比几乎相同；单价10000元以上的房屋以70-90平方米和90-120平方米的中等户型为主。
（2）从价格与建筑年代的交叉分析看各价格段的房屋的建筑年代分布较为混杂。80年代以前的房屋以5000-10000元/平方米为主，80年代的房屋以10000-15000元/平方米为主，其次是5000-10000元/平方米，90年代以后的房屋10000-15000元/平方米占比较大，5000-10000元/平方米和10000-15000元/平方米依旧是存量房成交的热门。
（3）从价格与房屋结构的交叉分析看，单价15000元以下的房屋钢筋混凝土结构占比较大，其次为混合结构，多数为新建高层小户型。15000-20000元/平方米的房屋钢筋混凝土结构和混合结构占比几乎相同，20000元/平方米以上的房屋多为钢筋混凝土结构。
（4）从建筑年代和建筑面积交叉分析看，建筑年代在1990年以前的房屋面积基本在70平方米以下，1990-1999年间的房屋面积段以70-120平方米为主，2000-2009年新建房屋的面积较为分散，相对集中在90-120平方米、120-140平方米和140-300平方米。2010年后新建房屋的面积在90-120平方米的居多，其次是70-90平方米。
二、丽水市区存量房成交热点小区分析
（一）
丽水市区存量房热点成交小区
1.从成交量来看，碧桂苑2021年共成交存量房502套，位居丽水市区第一，共成交建筑面积23267平方米，成交金额13718万元，成交均价较低。采荷文苑成交187套排名第二，嘉慧园成交142套排名第三，天地物流商城以134套的成交量位列第四，清水湾小区成交129套位列第五。2021年成交的多数为2010年后的新建小区，在热门成交小区中传统小区同比进一步萎缩，占比不足0.2%。
2.双渠弄2021年共成交2套房屋，成交价格达24823元/平方米，位居丽水小区存量房成交均价第一。成交均价排名前五的锦泰公寓、新湖御景阁、东河沿小区和锦绣佳苑成交均价都在22700元/平方米以上。
（二）
丽水市区存量房热点成交小区特征
1、热点小区成交的面积分布
从热点小区成交的面积分布来看，2021年热点小区成交房屋面积较分散，相对集中在50平方米以下的小户型和90-120平方米的中等户型。其中碧桂苑主要集中在50平方米以下的小户型，采荷文苑主要集中在90-120平方米的中等户型，其次是70-90平方米的中小户型，嘉慧园成交面积较为分散，相对集中在90-120平方米和50-70平方米，天地物流商城以140-300平方米的户型为主，清水湾小区主要集中在90-120平方米，其次是70-90平方米的中小户型，120-140平方米和140-300平方米占比相近。
2、热点小区成交的价格分布
从成交单价来看，2021年成交热门小区价格相对集中在5000-10000元/平方米价格段。碧桂苑和采荷文苑成交单价较低，主要集中在5000-10000元/平方米，嘉慧园则以10000-15000元/平方米价格段为主，天地物流商城以5000元/平方米以下为主，5000-10000元/平方米价格段也占较大比重，清水湾小区成交单价较为分散，相对集中在5000-10000元/平方米和10000-15000元/平方米，两个面积段占比相近。
3、热点小区成交的建筑年代
从建筑年代来看，采荷文苑成交1套2000-2009年的房屋，碧桂苑、嘉慧园、清水湾小区和天地物流商城成交的均为2010年以后的新建房屋。
4、热点小区成交的房屋结构
从房屋结构来看，清水湾小区成交的多数为混合结构，少量为钢筋混凝土结构，碧桂苑、采荷文苑、嘉慧园和天地物流商城成交的均为钢筋混凝土结构。
三、丽水市区存量房交易客群特征分析
（一）
购房群体特征分析
1、购房群体的性别和年龄
从性别和年龄看，2021年购买丽水市区存量房的人群 男多女少。购房者的年龄段整体呈正态分布，30-40岁是购房的主力人群，占比35.29%，与去年同期相比有所减少，其次是30-40岁人群和40-50岁人群，分别占比26.31%和14.99%。20岁以下和70岁以上人群占比较少，分别为0.77%和2.08%。
2、购房群体的户籍来源
从户籍来源看，2021年购房人群2位境外人员，境内人员91.47%都为省内户籍人员。省内的购房者主要为丽水市本地户籍的人口，占比95.09%，其余人员来自温州、金华和杭州等地，与去年相同。
3、购房群体的市内户籍分布
丽水本地的购房者，莲都区户籍占比最大，为49.33%，较去年同期有所增加，青田县次之，为15.79%，庆元县占比6.95%，景宁畲族自治县占比6.61%，云和县占比6.57%，其余地区占比较少，均不到6%，其中遂昌县占比最少，仅为2.61%。
（二）
售房群体特征分析
1、售房群体的性别和年龄
从性别和年龄看，售房比例男女几乎持平，各年龄段分布如下，30-40岁、40-50岁和50-60岁的年龄段售房人群占比较大，占比分别为27.69%、24.80%和24.10%，20-30岁和60-70岁占比分别5.45%和11.26%，70岁以上年龄段卖房人群403人，占比7%，20岁以下的售房者仅有8人。
2、售房群体的户籍来源
从户籍来源来看，2021年的售房者有4位境外人员，境内售房人员94.22%为省内户籍。其中，丽水市户籍为94.44%，其余人员主要来自温州、杭州和金华，与购房人群相同。
3、售房群体的市内户籍分布
丽水市本地的售房者，莲都区户籍达到59.61%，其他县（市）共占比40.39%，其中，15.02%为青田县户籍的售房者，6.18%为缙云县的售房者，其余各地区均有一定成交，但占比较少，均不到5%，其中遂昌县的最少，仅占比1.43%。
四、丽水市区存量房交易中介行业分析
丽水市区2021年度共成交存量房共5002套，310套由不动产登记中心挂牌登记，122套由丽水市莲城公证处办理，其余均由中介挂牌登记，占总量的91.36%。全年有成交登记的中介共214家，为活跃中介机构，同去年相比活跃中介减少29.33%。
2021年丽水市区有成交登记的中介共成交存量房4570套，年度成交套数和成交金额排名前十中介如表4、表5所示，排名前列的中介机构年度成交量过百，但也有超过半数的中介机构一年成交量不足15套。丽水钧联网络科技有限公司成交量以778套和合同申报金额101043万元位居量价榜第一，丽水市莲都区茹家房产中介所以495套的成交量和65707万元合同申报金额，位居量价榜第二，整体表现良好；丽水市莲都区建美房产中介服务部和丽水万豪网络科技有限公司也较为活跃，丽水市莲都区建美房产中介服务部以469套的成交量位居成交榜第三和价格榜第五，丽水万豪网络科技有限公司21983万元合同申报金额跃升价格榜第三和成交榜第四。
五、年度总结
1、存量房成交整体同比下降，全年趋势波动起伏
2021年丽水市区共成交存量房5002套，建筑面积522942平方米，成交金额597369万元，成交套数、面积和金额较2020年跌幅都在10%以上。各月成交呈现波动起伏变化，成交量价1-2月份走低，主要由于春节放假和疫情影响，3月份大幅回升，迎来存量房成交交易的一个高峰期，3月增长率达今年以来最高点，4月份达到本年成交量的峰值。下半年成交量整体稳中回落，7-10月持续回落，11月有所回升，12月成交量小幅回落，与去年同期相比成交量大幅萎缩。
2、成交均价在12000元/平方米上下波动，与去年基本持平
丽水市区各月存量房成交金额走势与成交建筑面积变化趋势基本一致，合同成交均价相对较为稳定，除10月份、11月份和12月份均价高于12000元/平方米，第四季度小幅上涨外，其余均在11000元/平方米上下小幅波动。
3、新建高层小区占据主流
丽水市区存量房单价主要集中在5000-10000元和10000-15000元，房屋结构以钢筋混凝土结构为主，70-120平方米的中小户型依旧热门。各月结构相对稳定，碧桂苑、采荷文苑、嘉慧园、天地物流商城和清水湾小区等新建小区是当前存量房成交的主流，并将逐步在存量房成交中占据更多的比重。
4、交易客群结构相对稳定
存量房成交客群主要为30-50岁的本地户籍人群，莲都区占比将近一半。购房群体男多女少，售房群体占比几乎持平。购房群体中有部分来自温州、杭州的人员占比较大。
5、中介机构较为活跃，钧联网络和茹家房产优势突出
丽水市区全年活跃中介机构214家，成交量占总量的91.36%，成交存量房4570套。丽水钧联网络科技有限公司和丽水市莲都区茹家房产中介所在年度及各月排名均较为突出，表明其在丽水有较大的资源和优势，发展状况良好。
