区域市场综述
根据中指数据CREIS监测，2021年11月-12月，华北大区重点城市天津、青岛两个城市累计开盘34个，共推出3756套，其中，纯新盘项目占比30%，刚需改善项目占比85%，刚需产品热销。天津的格调初晴、青岛的青铁海誉府等项目由于品牌地产口碑、区位优势及配套完善等原因实现开盘热销。
天津：开盘节奏平稳，老盘推新项目为主
重点监测19个项目23次开盘，开盘项目以老盘加推为主，新盘首开项目占5席。刚需及刚改仍占主流，少数改善型项目。推出房源约1940套，新开盘价格保持平稳，其中格调初晴凭借强大的市场号召力、坚实的粉丝口碑以及在滨城独树一帜的强大产品力首开即售罄。从区域来看，四大区域均有放量，开盘项目仍集中在环城四区，且为放量主力区域，推出房源最多。
11-12月天津实际开盘项目区域分布
天津：滨湾万科城（2021.12.4）
价格优惠：无优惠
认购去化：50%
客户定位：刚需客群为主
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
1、项目坐落于胡家园板块，西部新城胡家园片区与塘沽紧密相连，作为连接天津市区和滨城的津塘公路与轻轨9号线交汇节点，吸引双城发展资源汇聚于此，目前已是滨城与市区之间成熟的板块；
2、滨湾万科城邻近地铁9号线。作为连通天津与滨海的重要地铁线路，9号线直达主城心，由东海路出发，沿途经过泰达、塘沽、胡家园、东丽开发区、河东大王庄，终点站为天津站，实现津滨双城的快速联结，为工作与生活赋予更强大的张力；
3、滨湾万科城充分利用地块条件，倾力打造、提升三大公园景观体系。水域面积约17万平米新塘湖公园，总面积约46万平米，集休闲、游赏、健身等功能于一体；
4、万科地产携手滨海新区塘沽实验学校，将优质的教育资源落地滨湾万科城，并与区域多所幼儿园一起构建完善的教育体系；
5、滨湾万科城充分利用地域特色，满足居者更高质量生活需求，约8000平米的商业，即将兑现落地。
项目不足
项目距离天津市中心有一定距离。
天津：绿城桂语听蘭（2021.12.1）
项目优点
1、项目坐落于胡家园板块，西部新城胡家园片区与塘沽紧密相连，作为连接天津市区和滨城的津塘公路与轻轨9号线交汇节点，吸引双城发展资源汇聚于此，目前已是滨城与市区之间成熟的板块；
2、滨湾万科城邻近地铁9号线。作为连通天津与滨海的重要地铁线路，9号线直达主城心，由东海路出发，沿途经过泰达、塘沽、胡家园、东丽开发区、河东大王庄，终点站为天津站，实现津滨双城的快速联结，为工作与生活赋予更强大的张力；
3、滨湾万科城充分利用地块条件，倾力打造、提升三大公园景观体系。水域面积约17万平米新塘湖公园，总面积约46万平米，集休闲、游赏、健身等功能于一体；
4、万科地产携手滨海新区塘沽实验学校，将优质的教育资源落地滨湾万科城，并与区域多所幼儿园一起构建完善的教育体系；
5、滨湾万科城充分利用地域特色，满足居者更高质量生活需求，约8000平米的商业，即将兑现落地。
项目不足
项目距离天津市中心有一定距离。
天津：绿城桂语听蘭（2021.12.1）
价格优惠：无优惠
认购去化：48%
客户定位：26-45岁左右刚改客群
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
1、项目由绿城地产开发，绿城致力地产行业27年，“华宅” “高端” “美感” “品质”这些词是很多购房者心中对绿城的认知。绿城也深知品牌的立足根本是多年来对于品质的极致追求，这才让“绿城出品均是精品”成为口口相传的佳话；
2、绿城•桂语听蘭，集空港AOD核芯医教商行全业态资源，坐拥繁盛都会生活。SM滨海城市广场、天津新燕莎奥特莱斯，两大城市级商圈举步即达；
3、天津医科大学总医院空港医院、天津市肿瘤医院空港医院，双三甲医院环伺，优质医疗护航；
4、地铁Z2线（在建中）/2号线延长线（规划中），双轨交汇瞬达市区；津汉、宁静、京津塘高速多条城市主干道，立体路网通达全国；近邻滨海国际机场，同步世界步伐；
5、在户型方面，户型布局融汇南向阳台、全景落地窗、LDKB一体化等先于时代的规划理念，迭新空港人居标准。
项目不足
项目距离天津市中心有一定距离；
天津：格调初晴（2021.12.8）
价格优惠：无优惠
认购去化：100%
客户定位：改善客群为主，主要成交客户以周边地缘性为主
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
1、“格调”是泰达建设集团开发的系列项目品牌。格调品牌始终坚持“创新、诚信、精品”的经营理念。从建筑规划、户型设计、园林设计、服务细节等各个方面，始终坚持价值创新；
2、格调初晴是格调品牌在生态宜居大梅江板块打造的低密住居。项目位于西青区江湾路与兰波路交口，占地面积11.5万平，建筑面积9.5万平，容积率仅为0.83，绿化率40%；
3、项目毗邻占地约3900亩的梅江公园。
4、商业配套有大岛商业集群、新业广场、山姆会员店、梅江永旺；配套学校有华夏未来国际幼儿园、蝌安谤幼稚园、天津小学、梅江中学；配套医疗资源有天津中医学院一附属、和睦家医院、肿瘤医院。
项目不足
项目距离天津市中心有一定距离。
青岛：整体推盘量走高，部分项目优惠力度持续增大
青岛重点监测11个项目开盘，共推出1816套房源，推盘量较上月出现走高，纯新盘项目占比45%，入市项目主要分布在黄岛、城阳、市北和崂山区等区域。价格方面，入市项目价格较上月保持平稳，部分项目优惠力度持续增大，购房者表现相对理性，去化水平差别较大。
项目优点
1、“格调”是泰达建设集团开发的系列项目品牌。格调品牌始终坚持“创新、诚信、精品”的经营理念。从建筑规划、户型设计、园林设计、服务细节等各个方面，始终坚持价值创新；
2、格调初晴是格调品牌在生态宜居大梅江板块打造的低密住居。项目位于西青区江湾路与兰波路交口，占地面积11.5万平，建筑面积9.5万平，容积率仅为0.83，绿化率40%；
3、项目毗邻占地约3900亩的梅江公园。
4、商业配套有大岛商业集群、新业广场、山姆会员店、梅江永旺；配套学校有华夏未来国际幼儿园、蝌安谤幼稚园、天津小学、梅江中学；配套医疗资源有天津中医学院一附属、和睦家医院、肿瘤医院。
项目不足
项目距离天津市中心有一定距离。
青岛：整体推盘量走高，部分项目优惠力度持续增大
青岛重点监测11个项目开盘，共推出1816套房源，推盘量较上月出现走高，纯新盘项目占比45%，入市项目主要分布在黄岛、城阳、市北和崂山区等区域。价格方面，入市项目价格较上月保持平稳，部分项目优惠力度持续增大，购房者表现相对理性，去化水平差别较大。
青岛：国际海洋智区·云颂（2021.11.30）
认购去化：2021年11月30日加推8-10F洋房5、14#，24F高层6#，共计推出168套，开盘当天认购88套，去化率52%。
客户定位：主城地缘性客户为主，考虑刚需和刚改住房为主，年龄30-50岁占主力。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
品牌开发商，产城大盘，区域潜力可期：央企华润置地远见区域发展潜力，携手青岛地铁、中嘉建工、中城新产业，在青岛的土地上，构建一个以轨交为核心骨架，生活、工作、休闲一体化，适合居住就业的新型城市空间。打造全业态智慧产城TOD综合体，占位城市大交通枢纽要塞，地铁13号线在侧，井冈山路站可接驳地铁1号线，黄金轨交，极速通达崂山市南市北李沧城阳，资源无缝对接，串连起城市的发展脉络，牵引着城市未来的发展方向。
项目不足
项目距离主城距离较远，目前周边生活配套还未落地。
青岛：青铁海誉府（2021.11.25）
认购去化：2021年11月25日项目首开1#，30F高层共计120套房源，精装交付，均价21000元/㎡，总体去化率71%
客户定位：地缘性刚改以及品质改善型客户为主。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
品牌开发商，产城大盘，区域潜力可期：央企华润置地远见区域发展潜力，携手青岛地铁、中嘉建工、中城新产业，在青岛的土地上，构建一个以轨交为核心骨架，生活、工作、休闲一体化，适合居住就业的新型城市空间。打造全业态智慧产城TOD综合体，占位城市大交通枢纽要塞，地铁13号线在侧，井冈山路站可接驳地铁1号线，黄金轨交，极速通达崂山市南市北李沧城阳，资源无缝对接，串连起城市的发展脉络，牵引着城市未来的发展方向。
项目不足
项目距离主城距离较远，目前周边生活配套还未落地。
青岛：青铁海誉府（2021.11.25）
认购去化：2021年11月25日项目首开1#，30F高层共计120套房源，精装交付，均价21000元/㎡，总体去化率71%
客户定位：地缘性刚改以及品质改善型客户为主。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
项目位于开发区唐岛湾稀缺地段，地铁1号线地铁加持，交通便利，南侧300米临海，咫尺可达誉有“海上西湖”之称的唐岛湾国家级湿地公园，拥有稀缺海景资源及生态资源；项目东侧紧邻“百强特色学校”—珠江路小学东校区，拥有目送视学区优势；西侧毗邻城市传媒广场，周边还有海上嘉年华、新城吾悦广场、永旺梦乐城等滨海商业中心，可满足一站式生活所需。
优越基因之下，青岛房投以匠心铸造品质，以舒适人居致敬生活，为西海岸广大购房者筑梦“安放岁月静好的理想居所”。
项目缺点
项目容积率偏高，后期居住舒适度会受影响。
本月开盘
2021.11--2021.12部分典型项目开盘信息
注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。
下月预告
2021.12--2022.1部分典型项目开盘信息
