土拍“竞品质”、限购加码、“拼社保”等一系列组合拳，让房地产市场进入了相对冷静的时期。
理性回归之下，房票珍贵性显现，导致购房者对好房子的标准更加挑剔，只有兼具居住属性和现实价值的品质楼盘才能在市场上拔得头筹。
新蓝网房产频道推出《2022年红盘预测系列专题》，为大家评选出杭州2022年具备红盘基因的刚需必摇盘、中端改善盘及终极豪宅，帮助大家把房票用在刀刃上。
今天推出的是《2022年红盘预测之中端改善篇》。
制图:铁皮
1
申花-桥西
作为杭州主城区的传统宜居板块，申花与桥西板块已成为市中心范围的改善首选区域之一。
申花的中高端次新房、桥西的学区房，在二手房市场也是后劲潜力十足。
如今申花的零星供应接近收官，可喜的是，在第三批集中土拍中，还有4宗地块上场。
庆隆小河单元GS0305-19地块现场图
1宗位于申花中心位置、古翠隐秀斜对角，即庆隆小河单元GS0305-19地块。出让面积41381㎡，容积率2.2，可建面积9.1万㎡，体量适中，新房精装限价55000元/㎡。
另外3宗优质宅地供应则位于申花北，其中华丰造纸厂综合体是主城近几年来最重量级的土地出让，地段还很出色。
华丰造纸厂综合体现场图
该地块毗邻地铁和睦站，由两宗纯住宅、一宗商业商务兼容轨道交通、商住、住宅复合用地组成，总出让面积283812㎡，新房精装限价46200元/㎡。
随着华丰造纸厂地块的开发接近尾声，申花和桥西这两个板块的融合发展会被推到一个新的高度。
拱宸桥单元GS0609-12地块可以说是桥西板块的压箱宝地，因为桥西的宅地供应已经断供了6年。
拱宸桥单元GS0609-12地块现场图
即将出让的这宗地块，东面紧邻着京杭大运河，具备一线的运河景观资源，周边业态丰富，有小河直街历史文化街区、桥西历史文化街区等文化商业项目，地理占位十分稀缺。
出让面积23339㎡，容积率仅有1.7，未来可以打造市中心一线运河边的低密洋房产品，安放老杭州人的桥西情结。
当然，在桥西尚无供应的情况下，去运河新城置业也不失为一个好的选择，而板块限价也更低。
2
文晖-三塘-东新
申花、桥西之外，拥有浓厚生活氛围、完善配套的文晖板块也承载着老杭州人难以割舍的市中心情结，所以板块内在售的高品质改善盘面市，热度都不会低。
嘉里文晖地块住宅实景图
这周锦尚和品府迎来了它的收官加推，周边的大体量项目嘉里文晖地块也正在如火如荼的赶工中，部分楼幢已出地面，明年有望入市。
该项目商业部分计划打造为杭州的“嘉里城”，住宅部分规划约13幢15-25F住宅，可售房源约1000套，户型建面约110-230㎡。
因非限价地块，暂不知楼盘价格，不过可以参考附近的锦尚和品府。
文晖单元XC0403-36、37地块现场图
待出让的文晖单元XC0403-36、37地块，位于朗诗熙华府的北面，西面靠近嘉里文晖项目。
地块出让面积18285㎡，容积率2.7，可建面积4.9万㎡，体量不大。新房精装限价51700元/㎡，与锦尚和品府持平。
虽然文晖自身楼盘并不多，但其潜在竞品却有不少，一路之隔的三塘和东新便是鲜明的例子。
阳光城檀映里效果图
这两个板块虽不缺供应，但最近可选余地不是很大。三塘的阳光城檀映里只剩最后一幢楼，共计32套房源可售，均是130㎡左右的四开间朝南户型。
东新与三塘限价一致，目前板块内的融创东新项目正“蠢蠢欲动”，拟建11幢17-21F高层住宅，以及一座12班幼儿园，一座酒店、部分商业办公楼等。
3
城东新城
随着市中心改善新房可选余地变小，城东新城也成了改善主要选择的方向，板块关注度也越来越高。
板块内地铁1、4号线，还有在建中的6号线二期和机场快线等便捷交通环绕，享教育、商业、医疗等主城全龄配套。
佳兆业棹月雅府楼幢图
今年城东新城进入了逆风翻盘阶段，一方面板块库存捉襟见肘，板块内商业等配套越发完善；一方面钱江新城二期规划利好，板块潜力可期。
位于板块核心区的佳兆业棹月雅府，今年6月首开227套房源，整体中签率4.67%，触发5年限售。目前还剩410多套房源待售，户型建面约98-143㎡，可以关注下。
金隅城东新城项目规划图
目前城东新城库存告急，金隅城东新城项目的入市，预计将缓解整个城东新城乃至全杭城的改善需求。
该地块规划了18幢16F住宅，其中包含两幢公租房，户型建面约为120-140㎡，新房精装限价46500元/㎡，明年也有大概率入市的可能。
4
西兴-浦沿
滨江区的新房供应主要集中在西兴和浦沿板块，且定位基本都是改善人群。
滨康天曜城效果图
其中，滨康天曜城是今年滨江区的供应大户，不仅占据地铁口的有利位置，还自带五星级酒店以及天街，又是龙湖品牌加持，对于滨江区改善族而言，是妥妥的一块肥肉了。
据悉，本周加推了四幢楼，还剩下两幢待开。户型建面约110-195㎡，精装限价51500元/㎡，整体偏向改善。
此外，第三批集中出让地块中还有两宗地块，即襄七房单元FG08-R21-C18[2]地块和西兴单元BJ1301-R/B-01地块，限价不变。
前者到地铁5号线聚才路站200米左右，妥妥的地铁红盘。若错过了天曜城，明年改善还有买入机会。
浦沿板块的世茂栖棠誉湾距离地铁4号线杨家墩站约400米，地铁出行较为便捷。
世茂栖棠誉湾效果图
项目为高低配规划，高层建面约95-135㎡，洋房建面约139㎡，开盘时间还没有定数。
此外，5月首批集中供地的花样年浦乐项目和金成滨玺云著邸已出规划，开盘待定。
可能，未来三个项目会一起出现，摇中的概率也能稍微大一些。
5
市北-宁围
得益于紧邻滨江、奥体的天然地理优势，市北和宁围是杭州400~1000万预算改善的必要选择之一。
其中，市北板块改善项目几乎被绿城和滨江两大房产巨头收入囊中。
招商蛇口花屿观澜里、滨江望涛月明现已清盘，板块内滨江、绿城在今年10月拿下的地块，最快于明年上半年首开。
滨江市北西项目规划图
除了限价相同，两项目都由品牌房企打造，将来在二手房市场上会有一定的品牌溢价。
滨江市北西项目与奥体、钱江世纪城、滨江的关系更为紧密，距离地铁2号线、7号线换乘站建设三路站更近。
项目拟建7幢高层建筑，包含1幢公租房，楼层26-27F不等，内部还规划有蓝宝石泳池。
绿城市北东项目规划图
绿城市北东项目则胜在单层层高，项目层高约2.95m，高于滨江的2.9m，未来空间体验感更好。
宁围板块精装33500元/㎡的新房限价，相比滨江、奥体、市北的新房限价，是当之无愧的价格洼地。
宁望府规划图
今年5月初第一次集中供地，板块内新房也得到了补充，滨江&融信拿下的宁望府待入市。
项目与地铁7号线新兴路站直线距离仅约550米，是目前板块内距离地铁最近的项目。住宅区域共设计了8幢22-27F高层，配套商业区体量也较大，共规划有6幢2-3F的商业楼。
6
未来科技城
随着杭州城西的发展沿着文一西路向西挺进，城西的改善客群也逐渐导向未来科技城，板块内在售项目也以市场上中端改善型客户的需求来打造产品。
富力中心效果图
目前，沐宸院、蒲荷云邸、地铁万科五常车辆段上盖、汀云上府均已售罄，板块不可避免陷入了新房断供期，但好在远期供应仍十分充足。
富力中心还剩有南区4幢约288套房源待加推，户型建面约132-164㎡。
绿汀路TOD项目效果图
华润绿汀路TOD项目，拟建22幢可售高层，共2047套房源，非无房户可摇，最快将于明年上半年开盘入市。最令人兴奋的是，还规划了一座万象城。
未来科技城周边区域，首选云城。即将出让地块有杭腾未来社区地块，将为城西改善买家们奉上3000余套商品房。
杭腾未来社区效果图
现在未来科技城板块热度很高，板块内新房项目都有限售的硬实力，预计市场竞争很大；
杭腾未来社区是云城首宗涉宅地、首个未来社区、首个地铁TOD项目，不出意外，也会是一个超级红盘。
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