土拍“竞品质”、限购加码、“拼社保”等一系列组合拳，让房地产市场进入了相对冷静的时期。
理性回归之下，房票珍贵性显现，导致购房者对好房子的标准更加挑剔，只有兼具居住属性和现实价值的品质楼盘才能在市场上拔得头筹。
新蓝网房产频道推出《2022年红盘预测系列专题》，为大家评选出杭州2022年具备红盘基因的刚需必摇盘、中端改善盘及终极豪宅，帮助大家把房票用在刀刃上。
今天推出的是刚需必买篇。
低位的价格、不错的位置，刚需房源自然就受到了许多新杭州人的青睐！
据不完全统计，杭州2022年刚需红盘将有30个，分布在西湖、拱墅、萧山、余杭、钱塘、临平六区。
制图:朋
01
彩虹轩和星创城即将收官
三墩北纯新盘即将上线
钱江古墩彩虹轩
总建面：约16万方
容积率：2.8
产品类型：25-27F高层
主力户型：89-114㎡
精装均价：28100元/㎡
位于西湖区三墩北的古墩彩虹轩，仅剩2号楼待加推，前3次的中签率可以说是持续走低，从首开的13.1%到第三次的9.9%，可见购房者对于彩虹轩的喜爱程度。
从鸟瞰图来看，楼幢呈围合式分布，项目北侧有个加油站，算是不利因素。
目前彩虹轩的周边配套还比较匮乏，只有一些底商和酒店，不过附近的永旺梦乐城和金地广场均可地铁一站达到。
总价低、近地铁、西湖区，彩虹轩在主城的刚需盘中还是很能打的，对手也是寥寥无几。
而在供应寥若晨星的三墩北板块，目前在售住宅仅有古墩彩虹轩一只独苗，且仅剩最后一幢，摇号的难度可想而知。
摇号指数
★★★★★
星创城丨映月璟园
总建面：约80万方
容积率：3.1
产品类型：21-26F高层
主力户型：100-135㎡
精装均价：29000元/㎡
星创城位于余杭区勾庄板块，是地铁4号线勾阳路站（在建）上盖项目，项目自带一座约12万方的购物中心+约14万方办公写字楼及五星级酒店。
由于地处三区交界地带，星创城还能享受到三墩与祥符板块带来的生活便利性，目前周边还有西田城、麦德龙、金地广场等大型购物中心，距城北万象城（在建）仅地铁一站之遥，配套杠杠的，对于刚需自住基本上是够了。
星创城自首开以来，热度就一直保持在高位。虽然是红盘，只有无房户和人才能够参与摇号，但中签率却一直在10%左右徘徊，并且需要拼社保。
摇号指数
★★★★★
02
崇贤神秘“捂盘王”即将首开
闲林两大“鸽盘”拉满关注度
上海恒文璞悦江南府
总建面：约12万方
容积率：2.3
产品类型：高层
板块精装限价：23600元/㎡
崇贤板块作为绕城内的价格洼地，一直以来就受到了刚需购房者的青睐，在第三批集中供地挂牌信息中可以看出，板块限价又上调了，新房精装限价上涨到了2.36万/㎡。
目前板块内已无在售楼盘，仅璞悦江南府处在待售状态中，预计2022年1月首开。项目总建面约12万方，体量不小，共规划了13幢高层住宅，约831套房源。
璞悦江南府于2018年拿地，3年时间里，项目早已达到了领证的标准，但是项目迟迟没有动静。
目前项目主体建设即将完成，也不排除首开即推出所有房源。
项目周边商业配套有上亿广场，直线距离约600m。目前周边暂无地铁，不过在地铁四期规划中可以看到，可能会有15号线经过崇贤。
摇号指数
★★★★☆
大江之星
总建面：约13.8万方
容积率：3
产品类型：高层
主力户型：79-136㎡
板块精装限价：21300元/㎡
大江之星2016年5月首开1、7、8号楼，10月加推6、9号楼，均已在2017年12月交付。
至今，还剩2、10号楼高层、3、4号楼洋房，共170套房源未开，目前已捂盘5年，妥妥的准现房。
项目位于钱塘区大江东板块，紧邻地铁8号线河庄站。
从鸟瞰图来看，大江之星规划了6幢高层、2幢洋房和1幢小高层，被划分为东区和西区。
大江之星在2016年首开均价约8688元/㎡，第二次开盘均价就涨到了1.3万元/㎡。
根据好找房显示，目前大江之星的挂牌均价为25044元/㎡。
就算按照第二次开盘均价算的话，价差加上项目本身的利好，必定会在杭州楼市圈中引起不小的关注。
摇号指数
★★★★☆
青西铭府
总建面：约2.4万方
容积率：2
产品类型：15F高层
主力户型：101-136㎡
板块精装限价：21300元/㎡
2016年10月25日，新城置业以总价12600万元拍得杭大江东储出[2016]8号地块 ，楼面价5102元/㎡，溢价率高达76%。
据公示，项目共规划两幢15F高层，仅112户，目前项目基本完成建设，预计将会在2022年1月份首开推出全部房源，并且在2022年年底交付，对于不愿意等太久的购房者来说，倒是个不错的选择。
小体量也就意味着摇号难度的上升，与该项目一路之隔的星央悦府，整体中签率均在4%徘徊，最低仅2.7%。
如今板块内又有了地铁与商业的加持，青西铭府能否创造大江东新的神话，我们拭目以待。
摇号指数
★★★★☆
悦青蓝
总建面：约6.4万方
容积率：2.8
产品类型：18-25F高层
主力户型：87-88㎡
均价：15000元/㎡（毛坯）
东海闲湖城玉屏湾
总建面：约100万方
容积率：1.25
主力户型：91-139㎡
均价：11000-13000元/㎡（毛坯）
悦青蓝和东海闲湖城玉屏湾可以说是闲林的两大“鸽王”了，从首开至今已有12年，两盘隔水相望，目前均是准现房。
悦青蓝目前还剩北区2#和南区7幢高层，共约500套房，户型建面88-135㎡；
东海闲湖城玉屏湾组团还剩1-3号楼共约300套房，户型建面91-139㎡。
玉屏湾的6幢高层环绕着闲湖而建，一线湖景加持，可以说幢幢是“楼王”。
目前闲林在地铁四期规划中迎来了13号线，并且最近的站点离两盘仅约700m。不远处的七彩小镇也在建设中，开放后也将完善周边的商业配套。
相较于目前板块内其他楼盘，超低的单价也让悦青蓝和东海闲湖城玉屏湾攒足的关注度。
摇号指数
★★★☆☆
03
鼎湖未来社区力争2023年建成
勾庄TOD有望成为城北区域中心？
中骏鼎湖未来社区
总建面：约106万方
容积率：2.8-4.2
产品类型：20-26F高层
精装均价：28500元/㎡
鼎湖未来社区位于临平区南苑街道，该项目总建筑面积为1064423㎡，容积率2.8-4.2。
从规划公示上来看，该项目共8个地块，东侧4宗地块为住宅地块（A-3、A-4、A-5、A-6），共占地224亩，总建面59.96万㎡，包含35幢20-26层住宅，总户数为3355户。
西侧4宗地均为商业、商务办公（A-8、A-9、A-10、A-11），规划有1条商业街和6幢超100米办公楼，其中最高的1幢办公楼高达190米。
地铁9号线临平站、南苑站位于鼎湖未来社区东侧。周边还有临平银泰城、华元欢乐城、余之城等商业配套。
当前，项目已经开工建设，力争2023年建成。鼎湖社区属于浙江省第二批试点的未来社区项目之一，也是临平区第一个未来社区项目。
摇号指数
★★★★☆
地铁勾庄车辆段上盖物业
总建面：约22万方
容积率：1.37
精装均价：29090元/㎡
杭州市地铁4号线勾庄车辆段位于良渚街道北庄路以北勾阳路以西。
规划了一座地铁上盖综合体，包含商场、超市、住宅、学校、办公楼等多种业态一体的TOD。
从目前已公示的规划图中可以看出，项目包含了大片的住宅、运动场与部分商业裙楼。
未来这里或许又会成为城北的一个区域中心，与周边的祥符、三墩板块共同带动城北生活质量的提升。
摇号指数
★★★★☆
地铁邱山大街站上盖物业
容积率：1.52
精装均价：29780元/㎡
今年5月8日，杭州地铁集团以5.32亿元总价拿下杭州地铁9号线邱山大街站上盖物业地块，新房精装限价29780元/㎡。
根据已公示的效果图可以看出，项目采用开放式商业+住宅模式，与成都太古里模式相似。
项目目前为邱山大街站周边唯一待售项目，但是距拿地过去了大半年的时间，地铁集团还未确定合作对象，后续走向如何也不得而知。
摇号指数
★★★★☆
