本月，国务院发布《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，北京、上海等六个城市首批试点。市场表现方面，1-10月全国投资同比下降2.8%，新开工面积同比下降19.7%，销售面积同比增长0.2%；1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降。企业和品牌动态方面，宝龙地产、ATLAS寰图合作改造上海吴泾宝龙广场，中国内地首家星巴克共享空间概念店开业。
本期看点
01市场表现
➤新房市场：1-10月全国投资同比下降2.8%，新开工面积同比下降19.7%，销售面积同比增长0.2%
➤商办用地：1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降
➤大宗交易：11月，中指数据CREIS共监测到商业地产大宗交易12笔
02企业动态
➤SKP成中国首家碳中和零售商场
➤宝龙地产、ATLAS寰图合作改造上海吴泾宝龙广场
➤海昌海洋公园加速推进轻资产运营业务
03品牌动态
➤航天文创官方授权的国内首家太空餐厅于双11试营业
➤中国内地首家星巴克共享空间概念店开业
➤“三坑”集合店诗与万花镜上海首店开业
04政策动态
➤国务院：发布《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，北京、上海等六个城市首批试点
➤广东：鼓励连锁经营、提升商圈消费等九个方面，二十六项措施促进城市消费
市场表现
（一）新房市场：1-10月全国投资同比下降2.8%，新开工面积同比下降19.7%，销售面积同比增长0.2%
➤ 从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比下降2.8%
2021年1-10月，全国商业地产*开发投资额为15400亿元，同比下降2.8%，较19年同期下降3.6%，两年平均下降1.8%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%，较上年同期下降1.3个百分点。
2021年1-10月，全国商业地产新开工面积为16023万平方米，同比下降19.7%，较19年同期下降24.8%，两年平均下降13.3%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.6%，较上年同期下降1.4个百分点。
➤ 从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长0.2%
2021年1-10月，全国商业地产销售面积为9159万平方米，同比增长0.2%，较19年同期下降13.9%，两年平均下降7.2%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.4%，较上年同期下降0.5个百分点。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
图：2016年-2021年10月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比
➤ 开发投资额：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均继续下降
办公楼：2021年1-10月，全国办公楼开发投资额为4908亿元，同比下降4.9%，较19年同期下降1.6%，两年平均下降0.8%。
商业营业用房：2021年1-10月，全国商业营业用房开发投资额为10492亿元，同比下降1.8%，较19年同期下降4.5%，两年平均下降2.3%。
图：2016年-2021年10月全国商办开发投资额及同比增速
市场表现
（一）新房市场：1-10月全国投资同比下降2.8%，新开工面积同比下降19.7%，销售面积同比增长0.2%
➤ 从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比下降2.8%
2021年1-10月，全国商业地产*开发投资额为15400亿元，同比下降2.8%，较19年同期下降3.6%，两年平均下降1.8%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%，较上年同期下降1.3个百分点。
2021年1-10月，全国商业地产新开工面积为16023万平方米，同比下降19.7%，较19年同期下降24.8%，两年平均下降13.3%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.6%，较上年同期下降1.4个百分点。
➤ 从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长0.2%
2021年1-10月，全国商业地产销售面积为9159万平方米，同比增长0.2%，较19年同期下降13.9%，两年平均下降7.2%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.4%，较上年同期下降0.5个百分点。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
图：2016年-2021年10月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比
➤ 开发投资额：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均继续下降
办公楼：2021年1-10月，全国办公楼开发投资额为4908亿元，同比下降4.9%，较19年同期下降1.6%，两年平均下降0.8%。
商业营业用房：2021年1-10月，全国商业营业用房开发投资额为10492亿元，同比下降1.8%，较19年同期下降4.5%，两年平均下降2.3%。
图：2016年-2021年10月全国商办开发投资额及同比增速
➤ 新开工面积：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降，办公楼降幅较大
办公楼：2021年1-10月，全国办公楼新开工面积为4145万㎡，同比下降23.2%，较19年同期下降28.7%，两年平均下降15.6%。
商业营业用房：2021年1-10月，全国商业营业用房新开工面积为11878万㎡，同比下降18.5%，较19年同期下降23.4%，两年平均下降12.5%。
图：2016年-2021年10月全国商办新开工面积及同比增速
➤ 销售面积：办公楼销售面积同比增幅收窄，商业营业用房销售面积同比止增转降
办公楼：2021年1-10月，全国办公楼销售面积为2508万㎡，同比增长2.4%，较19年同期下降12.5%，两年平均下降6.5%。
商业营业用房：2021年1-10月，全国商业营业用房销售面积为6651万㎡，同比下降0.6%，较19年同期下降14.5%，两年平均下降7.5%。
图：2016年-2021年10月全国商办销售面积及同比增速
（二）商办用地：1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降
推出：2021年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为21033万㎡，同比下降17.6%；11月推出面积为3654万㎡，同比增长1.8%。
成交：2021年1-11月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为16118万㎡，同比下降24.1%；11月成交面积为1892万㎡，同比下降26.4%。
图：2016年1月-2021年11月全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积
楼面均价：2021年1-11月，全国300城商办用地成交楼面均价为2457元/㎡，同比上涨9.9%；11月成交楼面均价为2737，同比上涨8.1%。
溢价率：2021年1-11月，全国300城商办用地平均溢价率为4.9%，同比下降1.0个百分点；11月平均溢价率为3.5%，同比下降0.7百分点。
图：2016年1月-2021年11月全国300城商办用地楼面均价及平均溢价率
（二）商办用地：1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降
推出：2021年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为21033万㎡，同比下降17.6%；11月推出面积为3654万㎡，同比增长1.8%。
成交：2021年1-11月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为16118万㎡，同比下降24.1%；11月成交面积为1892万㎡，同比下降26.4%。
图：2016年1月-2021年11月全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积
楼面均价：2021年1-11月，全国300城商办用地成交楼面均价为2457元/㎡，同比上涨9.9%；11月成交楼面均价为2737，同比上涨8.1%。
溢价率：2021年1-11月，全国300城商办用地平均溢价率为4.9%，同比下降1.0个百分点；11月平均溢价率为3.5%，同比下降0.7百分点。
图：2016年1月-2021年11月全国300城商办用地楼面均价及平均溢价率
➤ 全国300城中各线城市间分化仍较明显
量价趋势：1-11月，各线城市均量降价涨，溢价率方面，一线城市较为稳定，二线城市小幅上升，三四线城市有所下降。
供需趋势：整体来看，1-11月，各线城市商办用地推出及成交面积均有所下降，从溢价率来看，三四线城市依旧高于一二线城市，但与二线城市的差距逐渐缩小，一线城市平均溢价率整体较低，不足1%。
一线城市：1-11月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为809万平方米，同比下降28.6%，成交楼面均价为10712元/平方米，同比上涨15.9%，平均溢价率为0.3%，与上年同期相同。
二线城市：1-11月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为5889万平方米，同比下降25.3%，成交楼面均价为2682元/平方米，同比上涨16.1%，平均溢价率为5.0%，同比上升1.2个百分点。
三四线城市：1-11月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为9420万平方米，同比下降22.9%；成交楼面均价为1603元/平方米，同比上涨4.1%；平均溢价率为7.7%，同比下降4.1个百分点。
图：2016年-2021年11月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
图：2016年-2021年11月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
➤ 全国300城商办用地市场小结
从供应端来看，2021年1-11月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅近四成，二线城市同比降幅超两成，三四线城市同比降幅最少，在15%以内。
从成交端来看，2021年1-11月，各线城市商办用地成交面积同比均下降，降幅均在两到三成之间。
从溢价率来看，2021年1-11月，一线城市商办用地平均溢价率均在1%以内，二线及三四线城市在5%-10%之间，且差距缩小。
整体来看，2021年1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，降幅在15%-25%之间，成交楼面均价同比上涨10%左右，平均溢价率维持在5%左右的水平。
（三）大宗交易：11月，中指数据CREIS共监测到商业地产大宗交易12笔
图：2016年-2021年11月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
➤ 全国300城商办用地市场小结
从供应端来看，2021年1-11月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅近四成，二线城市同比降幅超两成，三四线城市同比降幅最少，在15%以内。
从成交端来看，2021年1-11月，各线城市商办用地成交面积同比均下降，降幅均在两到三成之间。
从溢价率来看，2021年1-11月，一线城市商办用地平均溢价率均在1%以内，二线及三四线城市在5%-10%之间，且差距缩小。
整体来看，2021年1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，降幅在15%-25%之间，成交楼面均价同比上涨10%左右，平均溢价率维持在5%左右的水平。
（三）大宗交易：11月，中指数据CREIS共监测到商业地产大宗交易12笔
企业动态
1、SKP成中国首个碳中和零售商场
10月29日，奢侈品连锁百货公司SKP获得了中国碳排放管理软件和咨询服务提供商碳阻迹（Carbonstop）签发的认证证书，目前，SKP已经基本实现北京SKP、西安SKP以及SKP-S（北京）的全面碳中和，成为中国首个实现碳中和的实体零售商场品牌。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
随着我国“碳达峰”、“碳中和”目标的提出，绿色健康理念、低碳环保功能等特征成为考量商业地产价值的重要维度。SKP实现碳中和不仅有助于自身降低运营成本，提升物业价值，同时也可利用其在行业内的影响力，向其他商业地产开发运营商、品牌商和消费者传递绿色健康的可持续发展理念，践行企业社会责任。
2、宝龙地产、ATLAS寰图合作改造上海吴泾宝龙广场
11月12日，ATLAS寰图官方微信公众号发布消息称，将与宝龙地产携手，启动吴泾宝龙广场整栋楼宇的全方位升级改造合作。双方期待借此合作，强强联合，共同挖掘项目价值，打造吴泾商圈商办迭代升级的新标杆。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
近年来，一线城市甲级写字楼成为最受投资者欢迎的资产类型，而存量改造则是提高写字楼租金和出租率，实现资产增值的有效手段之一。ATLAS寰图作为国内领先的商办资产运营商，可以为吴泾宝龙广场提供贯穿 “投、融、建、管、退”全生命周期的优质服务，在实现项目保值增值的同时，通过打造标杆项目，助力区域产业升级。
3、海昌海洋公园加速推进轻资产运营业务
11月中下旬，海昌海洋公园连续发布公告，披露高管任命情况及有关集团海洋文化轻资产管理输出业务的最新进展。目前海昌海洋公园已签署70余个项目的管理合作服务协议，仍有部分潜在项目在洽谈中。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
疫情发生以来，国内旅游业遭受严重冲击。尽管截至2021年6月30日，海昌海洋公园主题公园运营及其他分部的收入已恢复至2019年同期的84.1%，但受散发疫情影响，经营压力依旧存在。2021年10月，海昌海洋公园宣布与韩国私募巨头MBK Partners订立协议，出售武汉、成都、天津、青岛共4个已建成海洋公园100%股权，以及郑州海昌海洋公园66%股权，以偿还负债和维持经营，同时与MBK Partners达成系列协议，包括战略合作、品牌授权、过渡服务等内容，发展轻资产业务。而近期发布的系列公告更显示出海昌海洋公园轻资产转型的步伐加快，无论是为了“减负”还是应对旅游业恢复的不确定性，轻资产都是未来发展的必由之路。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
随着我国“碳达峰”、“碳中和”目标的提出，绿色健康理念、低碳环保功能等特征成为考量商业地产价值的重要维度。SKP实现碳中和不仅有助于自身降低运营成本，提升物业价值，同时也可利用其在行业内的影响力，向其他商业地产开发运营商、品牌商和消费者传递绿色健康的可持续发展理念，践行企业社会责任。
2、宝龙地产、ATLAS寰图合作改造上海吴泾宝龙广场
11月12日，ATLAS寰图官方微信公众号发布消息称，将与宝龙地产携手，启动吴泾宝龙广场整栋楼宇的全方位升级改造合作。双方期待借此合作，强强联合，共同挖掘项目价值，打造吴泾商圈商办迭代升级的新标杆。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
近年来，一线城市甲级写字楼成为最受投资者欢迎的资产类型，而存量改造则是提高写字楼租金和出租率，实现资产增值的有效手段之一。ATLAS寰图作为国内领先的商办资产运营商，可以为吴泾宝龙广场提供贯穿 “投、融、建、管、退”全生命周期的优质服务，在实现项目保值增值的同时，通过打造标杆项目，助力区域产业升级。
3、海昌海洋公园加速推进轻资产运营业务
11月中下旬，海昌海洋公园连续发布公告，披露高管任命情况及有关集团海洋文化轻资产管理输出业务的最新进展。目前海昌海洋公园已签署70余个项目的管理合作服务协议，仍有部分潜在项目在洽谈中。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
疫情发生以来，国内旅游业遭受严重冲击。尽管截至2021年6月30日，海昌海洋公园主题公园运营及其他分部的收入已恢复至2019年同期的84.1%，但受散发疫情影响，经营压力依旧存在。2021年10月，海昌海洋公园宣布与韩国私募巨头MBK Partners订立协议，出售武汉、成都、天津、青岛共4个已建成海洋公园100%股权，以及郑州海昌海洋公园66%股权，以偿还负债和维持经营，同时与MBK Partners达成系列协议，包括战略合作、品牌授权、过渡服务等内容，发展轻资产业务。而近期发布的系列公告更显示出海昌海洋公园轻资产转型的步伐加快，无论是为了“减负”还是应对旅游业恢复的不确定性，轻资产都是未来发展的必由之路。
品牌动态
1、航天文创官方授权的国内首家太空餐厅双11试营业
11月3日，中国航天文创（CASCI）淘宝店开始预售国内首家太空餐厅套餐，餐厅在双11期间试营业，12月5日正式开业，顾客可在这里品尝航天育种蔬菜水果和“太空美食”。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
近年来，民族自信心的提升推动文创产品持续走红，今年双11开售首日，博物馆文创产品销量同比增长400%，考古、非遗等领域的文创产品也深受Z世代消费者追捧。如今，在“文创热”的带动下，自然、航天等科学、科技领域的文创产品热度也逐渐升温，带动相关产业消费增长。
2、中国内地首家星巴克共享空间概念店开业
11月24日，星巴克中国宣布，中国内地首家星巴克共享空间概念店在上海来福士广场办公楼开业，凯德集团旗下灵活空间和商业社群平台“奕桥Bridge+”作为此次合作伙伴，与星巴克共同构建并运营这家独特门店里的共享空间。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
消费升级背景下，客群细分和场景细分愈加受到品牌商的重视。星巴克在第三空间功能延伸和场景细分上，已做出了不少探索，例如烘焙工坊、酒坊、宠物友好店、手语店、环保实验店、非遗概念店等，充分满足不同客群需求。对于凯德集团来说，此次合作也是对办公楼业态多元化的积极探索。
3、“三坑”集合店诗与万花镜上海首店开业
11月27日，“三坑”集合店品牌诗与万花镜首店在上海晶品购物中心开业，店铺整体分为上下两层，占地约1100平米。从“三坑”服装到彩妆、香水、美瞳、配饰、文创产品等其他周边，诗与万花镜围绕“三坑少女”的喜好打造全流程变美产品，希望打造出文化认同社交场景，鼓励其将美和自信融入生活。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
在B站、小红书等互联网平台的助推下， “三坑服饰”逐渐从小众喜好走入大众视野，并吸引越来越多的“地球人”入坑，成为迅速崛起的新消费品类。在过去几年，“三坑服饰”大多依靠线上渠道进行销售，难以辐射主流消费群体，而线下门店不仅给“三坑”爱好者提供了社交的空间载体，还为主流消费群体提供了接触“三坑文化”的渠道，促进潜在客户转化。
政策动态
1、国务院：发布《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，北京、上海等六个城市首批试点
11月25日，国务院发布关于开展营商环境创新试点工作的意见。首批开展营商环境创新试点城市为北京、上海、重庆、杭州、广州、深圳6个城市，具备条件的创新试点举措经主管部门和单位同意后在全国范围推开。
中指点评：
意见主要从进一步破除区域分割和地方保护等不合理限制，健全更加开放透明、规范高效的市场主体准入和退出机制，持续提升投资和建设便利度，更好支持市场主体创新发展，持续提升跨境贸易便利化水平，优化外商投资和国际人才服务管理，维护公平竞争秩序，进一步加强和创新监管，依法保护各类市场主体产权和合法权益，优化经常性涉企服务10个方面推出101项改革举措，推进营商环境创新试点工作，坚持把创新行政管理和服务方式作为重中之重，着力打造制度创新的高地，以精准务实、针对性强、普惠性强的政策措施，回应市场主体期盼、服务产业发展、助力经济民生。
2、广东：鼓励连锁经营、提升商圈消费等九个方面，二十六项措施促进城市消费
11月9日，为推进粤港澳大湾区国际消费枢纽建设，加快培育完整内需体系，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅印发关于促进城市消费若干政策措施的通知》，从九个方面制定二十六项具体措施进一步优化消费供给，释放消费潜力，增强消费动能，提振消费信心，全面促进消费。
中指点评：
2021年1-10月，广东省社会消费品零售总额同比增长12.5%，消费市场表现出较强活力。此次促消费政策广泛覆盖消费的方方面面，多项措施共同促进汽车、餐饮、时尚、文旅等消费领域，并从加大夜间消费保障力度、优化户外活动审批手续等方破除消费堵点，优化消费环境，挖掘消费潜力，提振消费信心。
