前言
大势所趋，不可阻挡
自房产税在2003年第一次被提及，距今已有近20年。早在2011年，上海与重庆开始试点，至今已有10多年时间。由于初次试水当时相关条件设置比较宽松，从十多年的运行来看房产税对房地产市场影响并不大。
最近网上有很多声音，比如这次进一步试点是否会同沪渝一般？来个不痛不痒？钜派研究院的观点很明确，任何人都不要低估高层深层次改革的决心。房地产税是实现共同富裕这一伟大目标的重要一环，涉及到财富再分配。
今年10月总书记亲自发文布署共同富裕，提到完善房地产税等税收调节机制，加强对高收入的规范和调节，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。这意味着征收房地产税政策正在加速已经提上日程。
客观背景
由“土地出让金占比”与“公共财政收入累计同比”两图可以看出，土地出让金占比自2015年起不断攀升，疫情进一步提升其所占比例，2020年之后一度接近50%。
同时在疫情发生之前，财政收入（2019Q4）同比增速已经两位数下滑，财政压力非常大。2021年数据亮眼，一个重要原因在于2020年三月份低基数。长期来看，财政压力依然不小。另外，为期5年的房地产税试点也给予各地充分的时间适应与完善相关条例。
房地产税作为一整套宏观政策思路的组成部分，与中央所提出的改变收入分配不合理、防止资本无序扩张等等都有内在关联，因此不宜孤立看待该项政策。
关键词
试点范围
到目前为止，官方尚未给出哪些城市会进入下一批房地产税试点。钜派研究院判断，相对而言如下城市有可能入围：
1）上海、重庆：属于第一批试点，已经平稳运行十余年，进入下一批试点顺理成章，而且有相关实践经验可以分享；
2）杭州、苏州：是江浙一带高房价代表城市，杭州还属于社会主义共同富裕示范区，且属于阻止资本无序扩张的前沿阵地，因此入选概率较大；
3）深圳：一者2020年房价涨幅巨大，其次作为社会主义核心示范区，其地理位置紧靠HK，而近年来HK地产模式的弊端越发明显，如果隔江相望的深圳能够将地产理顺的同时高速发展，其政治意义非比寻常。
4）济南：济南的库存压力较大，可作为二线城市压力测试的样本。
5）三亚：定位为自贸港，严格控制房价对城市长远健康发展意义重大。
落地时间：加速
根据目前官媒的报导，房地产税将在未来1年内试点展开，试点时间暂定为5年，未来将在全国展开。
可见，房地产税试点明显提速，试点实施启动时间由国务院确定，虽然原则上试点通过行政途径下达，随时都可以落地。但鉴于本次增强试点政策意义重大、备受关注，还需要周密布局、系统推进。因此研究院判断，试点不可能仓促落地，最快也是明年。
免征范围
参考上海、重庆已实行的房地产税政策以及国外经验，首套房或者家中仅一套房，基本上是免征房地产税。上海人均60㎡，超出部分征收，意味着大部分家庭将在免征范围之内。
他山之玉
概括来讲，发达国家房地产税的主要征收人群为中产阶级，低收入群体（比如一家四五口挤在一个房子里）几乎不受影响。对富裕阶层而言，有足够的的承受能力，对其影响也不大。
总结美英日本等国的海外经验来看
1、从计税基础看，主要有两种：一是以虚拟租金为征税基础；二是以评估价值为征税基础。
2、从税率看，发达国家主要采用累进税率和平均税率。
3、从税收优惠看，发达国家主要采用税额抵扣、延迟纳税、减税、设置起征点等方式。
相信高层会通盘考虑，照顾低收入群体的同时适当增加中产家庭纳税负担，再通过合理分配高收入阶层来完成财富再分配。
深远影响
资产配置：权益崛起
从图中我们可以发现很显著的一点，就是与美国相比，中国居民资产配置中住房过大（59%），其他实物资产（21%）也多少与地产有关，两者相加高达80%，固收类也不小（18%），而股票+基金的配置则过少（仅2%）。
未来“房地产配置降低，其他类资产配置上升”的大方向不会改变，但是不会短期内达到美国的水平。由于华人文化传统的客观存在，比如中国人对于片瓦遮头的执念，历代文人骚客对于“安得广厦千万间”的追求，深深影响着每一代中国人。
因此，虽然房地产税会增加持有成本，但对中国家庭而言，房地产依然会占据很大份额，短期内快速下降的可能性不大。
当然，住房占比缓慢下降的过程，有可能会带来一部分资金的缓慢溢出。
由于房地产存量巨大（研究院预估在300-400万亿），而目前沪深两市80万亿总市值，房地产即使流出5-10%资金，也会对权益资产提升带来巨大空间。
美林时钟中国化
有些小伙伴听说过“美林时钟”。作为一种将“资产”、“行业轮动”、“债券收益率曲线”以及“经济周期四个阶段”联系起来的方法，“美林时钟”可以说是一个划时代的指导投资周期的工具。
不过，由于国家体制、经济结构等多方面的原因，将“美林时钟”直接用于中国市场，就会遇到“水土不服”的问题。例如，关于“经济增长”，我国2012年开始经济增长的波动开始收窄，主要原因是以固定资产拉动的经济周期开始减弱，尤其是2017年至今，经济长期处于L型底部，整体波动不大，很多变化来自结构性变化。
同时，由于我国长期以信用政策/货币政策为导向，通胀水平与信用政策/货币政策是两个维度，有时通胀起来，信用政策/货币政策则趋于收紧，再加上中国可能会有“窗口指导”，因此国内投资人需要改良版本的资产配置时钟。
资产联动进行时
本文认为，房地产税落地会让一部分屯于房地产的资金转而进入权益类市场。这个过程前几年一直在缓慢进行，由于当时房产税试点只在沪渝，因此对权益类市场产生的增量也相对缓慢有限。
尤其2015年之后，房价增速大幅高于人均可支配收入增速，大众中几乎不存在仅凭工资性收入就能买房的人群。当前一线城市，新增地产购买力与资产性收入的关联度更为紧密。
未来权益资产会真正成为主流三足鼎立（股票、房地产、固收）的一个角，而不再是趁着牛市来了挣点快钱转身去买房子的思路。
对房价的影响（以上海为例）
通过观察上海二手住宅当月同比的历史数据变化，我们可以看到2011年3月份上海推出房产税（红框区域），半年内增速有所下降，但没有出现负增长。随后，2012年出现短暂负增长，不过似乎与房地产税推行的关联度不大（不然为何刚推出的时候不跌？）。
通过上海试点，以及全球典型代表城市推行房地产税的经验，房地产税的推出并不改变房价长期上涨趋势。影响房价的因素很多，而对中国居民而言，房地产税主要影响的是持有成本。
另外关于房租，本文认为，一线城市依然是卖方市场，购买力比较强劲，房东处强势位置，有可能在一定程度上通过房租转嫁持有成本的抬升；三四线及弱二线城市，由于库存高，人均可支配收入相较房租更为敏感，部分房东可能会综合考虑而出售现房，对市场带来一定的抛压，因此可能会对房租及房价均形成压力。
对房企的影响
最近一年，房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。在制度建设不断完善的过程中，无论从开发商还是购房者，对于房地产行业的看法正逐渐从类金融行业转为类制造业，低价囤地高价卖房的时代正在逐渐远去，依然想通过“高杠杆、高周转”博利的传统思路需要摒弃。
未来，成本优势和品牌壁垒或将成为未来房企构筑核心竞争力的重要手段。通过高质量拿地的房企，借助成本管控和品牌溢价上建立的优势，在行业下行压力之下或许会体现得更为明显。
本期总结
1、房地产税的背后是对收入分配、经济发展模式等方面深层次改革，属于整体战略布局的一环，因此千万不可低估中央的决心。
2、未来国内居民资产配置中，地产、固收、权益三足鼎立。因持有成本上升溢出的财富/资金会逐步进入权益类市场。这也是未来5-8年的资产配置趋势。
3、房产税不改变中长期房价，尤其是一线城市。未来地产商需要紧追政策步伐、合理运用杠杆，为自己找到合理的定位。
