11月22日晚，南昌新祺周管理处原白马庙制药厂一栋职工宿舍楼的半个单元发生局部坍塌。这幢1995年建设的6层砖混预制板结构居民楼，房龄仅26年。此次坍塌面积约430平方米，最终造成4人遇难。72户居民暂时失去了住所，更多的疑惑和担忧也笼罩在临近宿舍楼里。“老楼还安全吗？能不能居住？”
11月22日晚，南昌新祺周管理处原白马庙制药厂一栋职工宿舍楼的半个单元发生局部坍塌。这幢1995年建设的6层砖混预制板结构居民楼，房龄仅26年。此次坍塌面积约430平方米，最终造成4人遇难。72户居民暂时失去了住所，更多的疑惑和担忧也笼罩在临近宿舍楼里。“老楼还安全吗？能不能居住？”
导读
壹 ||坍塌是从屋顶开始的。家住7号楼1单元西侧的陈浩刚走出家门，正准备迈步下楼梯时，头顶上方突然开始剧烈抖动，不断有石灰迸出。不过几秒钟时间，脚下的楼梯轰然断裂、消失。反应过来的陈浩迅速冲回家中，眼睁睁看着对门邻居家在一瞬间垮塌下去。
贰 ||1995年入住时，韩冰一家人就注意到了墙面上的裂缝。墙面涂层用铲子一刮就成片成片往下掉，露出的红砖竟然可以抽动。一些居民告诉经济观察报，他们也曾经向总厂反映过墙体开裂问题，但是并没有得到解决。
叁 || 近年来，全国范围内房屋倒塌、坍塌事故并非个例。其中的原因多种多样，如建筑物年久失修、建筑施工不当、建筑材料问题、建筑加固不当、住户私自改动建筑结构等。
11月22日晚6时45分，随着一声石破天惊般的巨响，南昌新祺周管理处原白马庙制药厂一栋职工宿舍楼（7号楼）的半个单元发生局部坍塌，成为一堆废墟。
这幢1995年建设的6层砖混预制板结构居民楼，房龄仅26年。此次坍塌面积约430平方米，最终造成4人遇难。
一些事发楼里的居民们聚集在路边思索着、回想着坍塌是否有迹可循。居民们口中十几年前就存在的裂缝、近几年发现的裸露的楼梯钢筋、下沉的门框和无法关上的门都成了一些可能的“征兆”。许多人懊悔和遗憾，也许检修、鉴定过一次，悲剧就不会发生。“但又有谁会想到，房子会塌呢？房子倒塌只是存在在电视里的场景。”一位居民说。
事发后，坍塌的7号楼连同前后的8、9号楼都被一人半高的蓝色铁皮围得严严实实，只有拿着检测设备的专业人员进进出出。白天，一些居民们聚集在铁皮围栏前讨论着、等待着，晚上又四散回到亲戚家或小宾馆里。
“赣江发布”11月25日发布的最新信息显示，建筑设计、结构安全等领域的专业人员目前正在对坍塌原因进行核查，并对周边房屋建筑安全情况进行监测、鉴定。
而在等待检测原因出来的日子里，居民们的生活已经完全改变。7号楼1单元东边的4位居民失去了生命。72户居民暂时失去了住所，更多的疑惑和担忧也笼罩在临近宿舍楼里。“老楼还安全吗？能不能居住？”也有人选择短暂搬离。
坍塌
坍塌是从屋顶开始的。家住7号楼1单元西侧的陈浩刚走出家门，正准备迈步下楼梯时，头顶上方突然开始剧烈抖动，不断有石灰迸出。不过几秒钟时间，脚下的楼梯轰然断裂、消失。反应过来的陈浩迅速冲回家中，眼睁睁看着对门邻居家在一瞬间垮塌下去。“如果早几秒钟下楼，我人就没了。”陈浩回想起来仍感到有些后怕。
同样“躲过一劫”还有住在1单元西面的韩冰，正准备上楼回家的他绕路去取了个快递。“如果没有拿这个快递，我就在楼梯上，也被埋在下面了。”巨大的轰鸣声伴随着烟尘四起，巨大的灰涌过了6楼的窗户，连带着附近几栋居民楼都陷入一片烟雾之中。7号楼1单元的1到6层楼就像整个从中间被劈成了两半——靠东侧的半个单元连带着中间的楼梯都成了一片废墟。
下去的楼梯没了，陈浩和韩冰的家人们只好原地等待救援，他们最终被消防队员从隔壁单元通过消防绳索救出。而住在东单元的一些邻居们却被永远埋在了下面，这让韩冰感到非常痛惜。
“四楼住的是一对70多岁的老年夫妇，平时在南昌市居住，最近才回到宿舍楼住的，住了没多久。”韩冰回忆，事发时是6点多，那对老夫妻不是出门遛弯就是在家中客厅看电视，但事发时他们刚好在家。
有些时候就是差那么一点，一位住户感叹。“事发时，住在一楼的住户发现自己家的门框歪了，关不上，到二楼去找邻居询问情况，情况不对时，站在门口的两人得以跑出。但二楼住户的女主人没能来得及逃生”。同样让邻居们一直提及的还有一位遇难的阿姨，“她原本准备去别处看病的，但‘挨’（南昌话拖延）了两天没去，就连人带看病的钱都被埋在了7号楼下。”
“我几乎全部家当，包括一些金银首饰都被埋在了废墟里。”尽管当晚“万幸”没在家，这名7号楼住户仍充满忧虑，“我身上什么也不剩了”。
7号楼西同一时期所建宿舍楼，表面可见裂痕 丁文婷/摄
7号楼西同一时期所建宿舍楼，表面可见裂痕 丁文婷/摄裂缝
1995年入住时，韩冰一家人就注意到了墙面上的裂缝。墙面涂层用铲子一刮就成片成片往下掉，露出的红砖竟然可以抽动。韩冰一家选择拒绝在房屋验收单上签字，“很多住户也都没有在验收单上签字”。无奈下，韩冰一家决定自己重新砌墙，把墙面全部铲掉后，自己用水泥掺着砂子重新糊了一遍，但二十几年来墙面裂纹仍然时有出现。最让韩冰一家人烦恼的是天花板的涂层，“几乎每隔两三年都要掉落，怎么也砌不牢”。
除了屋内，7号楼1单元的楼道里也出现了一些裂缝。几名住户表示，曾经看到楼道墙面上出现有手指那么宽的裂缝。有的不到20公分，但也挺明显，一些楼层的钢筋有些部分裸露了出来，“这么多年破破烂烂的过来了，也没特别的重视”。
在一楼一些住户的家里，裂缝则更明显一些。住在与7号楼相邻的6号楼一楼住户表示，由于地面下沉，自己家的大门在几年前多次出现关不上的情况。“以为是门的问题，就换了个新门”。在几年前，他家的阳台开始出现变形，底部向外倾斜，而墙角也出现了一些裂缝。他去年把阳台也休整了一番，但一些裂缝仍然遮掩不住地出现。
经济观察报注意到，在7号宿舍楼西侧，一条两三米小路相隔的另一栋宿舍楼外墙上，一道裂缝从6楼楼顶一直蜿蜒至1楼门框顶部，在白色墙面上格外显眼。“这栋楼与东面的6、7号楼是同时代集资建成的，这三栋楼楼里楼外脱落比较厉害。”多名居民告诉经济观察报，7号楼的墙面原本也有裂缝，只是两年前外立面粉刷把裂缝遮盖住了，而西边这幢宿舍楼墙的裂缝在粉刷后又露了出来。
7号楼西面同一时期所建宿舍楼，裂痕蔓延至楼底 丁文婷/摄这次粉刷也是这三幢楼龄26年的宿舍楼建成以来的唯一一次整体改造。韩冰依稀记得是在2019年的一项政府工程，在单位“总厂”江西桑海集团出面安排下，每户获得15000元的改造经费。改造内容包括统一对宿舍楼屋顶增加了隔热层、外里面粉刷。剩下的钱又给每家每户换装了一扇大门。
江西桑海集团有限责任公司官网显示，南昌白马庙制药厂曾是其下属工业单位。“职工宿舍楼是白马庙制药厂在90年代集资建成，每户两万元”，有居民表示，白马庙制药厂被卖以后，居民的一些问题会向总厂反映。
但除了有人打扫小区和街道的卫生，26年来，小区没有物业管理公司，也不交物业管理费。在一栋宿舍楼的顶楼住户家中，阳台的一角因为常年漏水已经变得黑黄。“我和总厂反映过四五次，但是始终没人帮我解决。”平时一些管道堵塞问题都是我们自己处理的，但楼顶铺了隔热瓦片，再加上涉及高空作业的问题，只能让水就这么一直漏着。
一些居民告诉经济观察报，他们也曾经向总厂反映过墙体开裂问题，但是并没有得到解决。经济观察报就此事故联系赣江新区新闻中心与桑海集团，但均未得到回应。
记者用手轻轻剥了宿舍楼外墙，白色的涂料混杂着水泥、砂一起脱落下来，漏出更大块的墙体水泥色。
楼外墙皮脱落 丁文婷/摄
被遗忘的老房子
根据建设部《城市危险房屋管理规定》，危房鉴定由房屋产权人（使用人）向当地鉴定机构提出鉴定申请，鉴定机构按照法定程序，进行现场查勘、测试和检测验算等，进行全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议，并签发鉴定文书。
“通常情况下，如果是一栋楼或者小区建筑出现问题，一般途径是找到物业，或者通过当地街道、居委会反映，再由房屋管理部门协调一些专业机构进行房屋安全检测。”上海同宴土木工程咨询有限公司负责人方经理告诉经济观察报，行业内很少会接到个人提出的房屋安全鉴定需求。“我从业十几年间，只接到过两、三例居民个人的检测需求，还是新房交房质量疑问和房屋受到了一些改造工程影响，发生地面下沉等明显变化。”他表示，普通居民个人能意识到这种问题的非常少，一般人很难去判断什么情况下需要请专业机构进行鉴定。所以鉴定机构服务的对象也多为企业和政府。
方经理介绍，政府也会组织一些危房排查，近十年来，他参与过上海市政府组织的学校、幼儿园、医院房屋质量排查，一些区的老公房也在区政府组织下进行过排查。目前他正在参与上海市农村自建房的安全检测排查。“上海这边管理条线比较清晰和精细化，除了市、区统一的排查，居委也会对房子的状况进行摸底，房管局有统一的管理系统”。
近年来，全国范围内房屋倒塌、坍塌事故并非个例。今年7月份，苏州吴江区四季开源酒店辅房坍塌，造成17人遇难；今年6月，湖南彬州市一居民自建房倒塌，造成5人死亡；2015年，遵义市一栋７层居民楼倒塌；2009年上海某幢在建的13层住宅楼全部倒塌，造成1人死亡。其中的原因多种多样，如建筑物年久失修、建筑施工不当、建筑材料问题、建筑加固不当、住户私自改动建筑结构等。
北京市盈科（苏州）律师事务所律师陈会军告诉经济观察报，房屋出现质量安全问题时，要根据出现问题的具体原因而定责：究竟是房屋自身质量问题，还是第三方因素（如住户装修时误拆承重墙）。如是房屋本身质量问题的，则看是否在相应的质量保修期内：保修期内的，开发商应当承担保修责任；保修期外的，应由住宅所有权人自行承担维修费用。但设计缺陷或偷工减料造成质量问题的，不论质保期届满与否，开发商都应承担质量责任，而且还涉及到设计单位或施工单位等单位的相应责任问题。
他还提到，根据《建筑工程质量管理条例》和《住宅建筑规范》规定，正常使用条件下住宅都有最低质量保修期。其中，漏水的质保期为5年，地基基础和主体结构的质保期一般为50年。“只要还在质保年限内，老房子在无外力因素的情况下出现坍塌都可以向相关单位追责。保修责任大致可分为两类，即房屋本身的修缮责任，以及房屋质量引起的侵权（比如外保温层高空坠落造成伤人）的责任。”陈会军表示。
而如果是单位集资房出现质量事故时，除考虑上述因素外，还要考虑房屋的产权主体、集资的具体方式等因素。如单位仅仅是扮演牵头发起角色的，是不需要对住宅质量问题承担任何责任的；如单位扮演开发商角色的，单位则应承担起作为卖方的责任。
“事后的追责是一部分，在国内有许多90年代，甚至60、70年代的老房子都缺乏物业的管理，检测和维修都处于空白状态。”方经理告诉经济观察报，而社会资本，物业公司也很少会介入这一块的管理。“一方面因为老旧小区不成规模，购买意愿可能也不足，甚至维修基金都没有。”这也导致一些老旧小区的“健康”处于长期被遗忘的状态。
杏林白马药业，原南昌白马庙制药厂 丁文婷/摄新祺周位于南昌市北郊，距离南昌市中心有30公里左右的车程，也是现在中国（南昌）中医药科创城所在地。白马庙制药厂就坐落于这里的国药北大道，一工厂厂区与职工住宅小区之之间有一方窄窄的水塘分隔。
白马制药厂曾经是这里的三大制药厂之一，国药北大道曾是新祺周最繁华的老街，一位住户自豪地回忆。而20世纪初，随着白马庙制药厂被卖，一部分员工并入杏林白马药业工作，更多老职工则下了岗。近十年来，许多人都选择卖房离开，留下的只有退休的老职工和外来的租户。这里鲜有年轻人的身影，老职工们的日常生活就是遛遛弯、聊聊天、下下棋，有时候也聚集在一起跳舞和打麻将。
夜幕降临，前一晚还挤满了政府部门工作人员、救援人员和各路媒体的国药北大道显得格外冷清，饭店将许多椅子摆到人行道上供夜宵使用，但几乎没有食客。街上行人也寥寥。
几位当地居民告诉经济观察报，由于行政关系和经济关系都复杂，这些年来，住宅区几乎处于“三不管”地带。居民介绍，制药厂原本属于江西国营蚕桑综合垦殖场（桑海集团前身）管理，而后归属到新建县（现南昌市新建区），但是桑海集团仍在。2016年，又被划归到新成立的赣江新区。“也就是近几年我们的从属关系才彻底理清，之前连所属的社区都没有，最近才挂靠到隔壁的济生社区”。
经济观察报看到，住宅区不远处，一栋破旧的两层小楼上挂着白马庙制药厂字样的牌子。“那是以前制药厂的办公楼，现在租给别人住了。”一位住户介绍。
7号楼西面同一时期所建宿舍楼，裂痕蔓延至楼底 丁文婷/摄这次粉刷也是这三幢楼龄26年的宿舍楼建成以来的唯一一次整体改造。韩冰依稀记得是在2019年的一项政府工程，在单位“总厂”江西桑海集团出面安排下，每户获得15000元的改造经费。改造内容包括统一对宿舍楼屋顶增加了隔热层、外里面粉刷。剩下的钱又给每家每户换装了一扇大门。
江西桑海集团有限责任公司官网显示，南昌白马庙制药厂曾是其下属工业单位。“职工宿舍楼是白马庙制药厂在90年代集资建成，每户两万元”，有居民表示，白马庙制药厂被卖以后，居民的一些问题会向总厂反映。
但除了有人打扫小区和街道的卫生，26年来，小区没有物业管理公司，也不交物业管理费。在一栋宿舍楼的顶楼住户家中，阳台的一角因为常年漏水已经变得黑黄。“我和总厂反映过四五次，但是始终没人帮我解决。”平时一些管道堵塞问题都是我们自己处理的，但楼顶铺了隔热瓦片，再加上涉及高空作业的问题，只能让水就这么一直漏着。
一些居民告诉经济观察报，他们也曾经向总厂反映过墙体开裂问题，但是并没有得到解决。经济观察报就此事故联系赣江新区新闻中心与桑海集团，但均未得到回应。
记者用手轻轻剥了宿舍楼外墙，白色的涂料混杂着水泥、砂一起脱落下来，漏出更大块的墙体水泥色。
楼外墙皮脱落 丁文婷/摄被遗忘的老房子
根据建设部《城市危险房屋管理规定》，危房鉴定由房屋产权人（使用人）向当地鉴定机构提出鉴定申请，鉴定机构按照法定程序，进行现场查勘、测试和检测验算等，进行全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议，并签发鉴定文书。
“通常情况下，如果是一栋楼或者小区建筑出现问题，一般途径是找到物业，或者通过当地街道、居委会反映，再由房屋管理部门协调一些专业机构进行房屋安全检测。”上海同宴土木工程咨询有限公司负责人方经理告诉经济观察报，行业内很少会接到个人提出的房屋安全鉴定需求。“我从业十几年间，只接到过两、三例居民个人的检测需求，还是新房交房质量疑问和房屋受到了一些改造工程影响，发生地面下沉等明显变化。”他表示，普通居民个人能意识到这种问题的非常少，一般人很难去判断什么情况下需要请专业机构进行鉴定。所以鉴定机构服务的对象也多为企业和政府。
方经理介绍，政府也会组织一些危房排查，近十年来，他参与过上海市政府组织的学校、幼儿园、医院房屋质量排查，一些区的老公房也在区政府组织下进行过排查。目前他正在参与上海市农村自建房的安全检测排查。“上海这边管理条线比较清晰和精细化，除了市、区统一的排查，居委也会对房子的状况进行摸底，房管局有统一的管理系统”。
近年来，全国范围内房屋倒塌、坍塌事故并非个例。今年7月份，苏州吴江区四季开源酒店辅房坍塌，造成17人遇难；今年6月，湖南彬州市一居民自建房倒塌，造成5人死亡；2015年，遵义市一栋７层居民楼倒塌；2009年上海某幢在建的13层住宅楼全部倒塌，造成1人死亡。其中的原因多种多样，如建筑物年久失修、建筑施工不当、建筑材料问题、建筑加固不当、住户私自改动建筑结构等。
北京市盈科（苏州）律师事务所律师陈会军告诉经济观察报，房屋出现质量安全问题时，要根据出现问题的具体原因而定责：究竟是房屋自身质量问题，还是第三方因素（如住户装修时误拆承重墙）。如是房屋本身质量问题的，则看是否在相应的质量保修期内：保修期内的，开发商应当承担保修责任；保修期外的，应由住宅所有权人自行承担维修费用。但设计缺陷或偷工减料造成质量问题的，不论质保期届满与否，开发商都应承担质量责任，而且还涉及到设计单位或施工单位等单位的相应责任问题。
他还提到，根据《建筑工程质量管理条例》和《住宅建筑规范》规定，正常使用条件下住宅都有最低质量保修期。其中，漏水的质保期为5年，地基基础和主体结构的质保期一般为50年。“只要还在质保年限内，老房子在无外力因素的情况下出现坍塌都可以向相关单位追责。保修责任大致可分为两类，即房屋本身的修缮责任，以及房屋质量引起的侵权（比如外保温层高空坠落造成伤人）的责任。”陈会军表示。
而如果是单位集资房出现质量事故时，除考虑上述因素外，还要考虑房屋的产权主体、集资的具体方式等因素。如单位仅仅是扮演牵头发起角色的，是不需要对住宅质量问题承担任何责任的；如单位扮演开发商角色的，单位则应承担起作为卖方的责任。
“事后的追责是一部分，在国内有许多90年代，甚至60、70年代的老房子都缺乏物业的管理，检测和维修都处于空白状态。”方经理告诉经济观察报，而社会资本，物业公司也很少会介入这一块的管理。“一方面因为老旧小区不成规模，购买意愿可能也不足，甚至维修基金都没有。”这也导致一些老旧小区的“健康”处于长期被遗忘的状态。
杏林白马药业，原南昌白马庙制药厂 丁文婷/摄新祺周位于南昌市北郊，距离南昌市中心有30公里左右的车程，也是现在中国（南昌）中医药科创城所在地。白马庙制药厂就坐落于这里的国药北大道，一工厂厂区与职工住宅小区之之间有一方窄窄的水塘分隔。
白马制药厂曾经是这里的三大制药厂之一，国药北大道曾是新祺周最繁华的老街，一位住户自豪地回忆。而20世纪初，随着白马庙制药厂被卖，一部分员工并入杏林白马药业工作，更多老职工则下了岗。近十年来，许多人都选择卖房离开，留下的只有退休的老职工和外来的租户。这里鲜有年轻人的身影，老职工们的日常生活就是遛遛弯、聊聊天、下下棋，有时候也聚集在一起跳舞和打麻将。
夜幕降临，前一晚还挤满了政府部门工作人员、救援人员和各路媒体的国药北大道显得格外冷清，饭店将许多椅子摆到人行道上供夜宵使用，但几乎没有食客。街上行人也寥寥。
几位当地居民告诉经济观察报，由于行政关系和经济关系都复杂，这些年来，住宅区几乎处于“三不管”地带。居民介绍，制药厂原本属于江西国营蚕桑综合垦殖场（桑海集团前身）管理，而后归属到新建县（现南昌市新建区），但是桑海集团仍在。2016年，又被划归到新成立的赣江新区。“也就是近几年我们的从属关系才彻底理清，之前连所属的社区都没有，最近才挂靠到隔壁的济生社区”。
经济观察报看到，住宅区不远处，一栋破旧的两层小楼上挂着白马庙制药厂字样的牌子。“那是以前制药厂的办公楼，现在租给别人住了。”一位住户介绍。
事发两天后的国药北大道 丁文婷/摄
11月24日，事故发生两天后，职工住宅小区内的一些居民趁着大太阳将香肠腊肉挂出晾晒。“这几天是南昌人晒腊肉的日子，南昌人自己做的香肠不麻不辣，但很香”，一位阿姨把家中的几串腊肠、腊鱼做好挂出窗外后，跑到楼下向聚集在路口的老同事们发出“搓麻邀约”。“不打，没心情打”“家都没了”，老邻居们回应。
人们三五个一群聚集在一起，高声讨论着下午开会得到的临时安置方案——每户每月先安排2000元的救助资金。争论时有发生，“我们家5口人，租房和吃饭不够的”“你家就两口人当然够了”“我们7号楼不允许拿东西，我连一件换洗的衣服都没有”“你缺这么点钱，为什么要接受？”
突然“砰”地一声闷响，所有人都猛地一回头。原来是隔壁宿舍楼晒着的香肠腊肉连同着杆子从一楼屋顶掉了下来，砸在地上。是虚惊一场。
（文中陈浩、韩冰为化名）
