从去年8月的“三道红线”，到今年22城推出集中供地模式，再到持续加码的调控政策，房地产行业逐渐进入平稳健康的运行态势。
与前几年行业高歌猛进、TOP10头部房企业绩一致向上不同，今年的房企中报经营数据则呈现涨跌不一的态势。
作为头部房企，碧桂园中期业绩继续稳健向好。中报显示，2021年前6个月，碧桂园营业收入同比增长27%至2349.3亿元；权益合约销售金额同比增长14%至3030.9亿元；毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。
此外，8月《财富》世界500强榜单发布，碧桂园以670.8亿美元的营业收入位列榜单第139位，排名连续五年攀升，位居全球房企榜首。
房地产是一个周期性很强的行业，投机性时期已过去，如何在理性回归后的平淡期，紧跟行业政策，让企业稳步向前，行业领头羊碧桂园是如何穿越周期，踏准节奏的？让我们来一窥一二。
深耕的力量
政策上的一系列组合拳，让房地产行业的暴利时代一去不复返，房地产逐渐成为与民生息息相关的普通行业，利润率未来也将向传统制造业看齐。
一直以来，碧桂园坚持一到六线均衡布局战略，深耕三四线城市为主，这与未来房地产制造业化的趋势不谋而合。
目前，碧桂园已进入中国内地31个省/自治区/直辖市的296个地级市，总计覆盖1408个县级市/区/县，共计项目3127个，其中三四线城市作为基本盘的比重越来越高。
2016-2020年间，碧桂园三四线城市销售占全国商品房销售金额比例从43%上升至49%，在此期间，公司权益合同销售金额达年复合增长率达25%，仍然保持较强的韧性。
分城市来看，2021年碧桂园市占率排名前十的城市中，广东的城市占到五席，充分展示了碧桂园在大本营深耕的实力。
土地储备是房企持续发展的保障。截至今年上半年，碧桂园已获取权益可售资源1.69万亿元，其中目标三四线城市权益可售资源为8715亿元，占比51.57%。
一二线城市人口密集、需求旺盛，为了销售的确定性，TOP50房企多数都重点布局在这些区域。然而这些热门区域供需矛盾突出，土地竞争激烈。多少企业因为拿错一两块高价地，而将企业拖入万劫不复的深渊，而这样的情况在今年并不是危言耸听。
可以看到，近两年不少房企净利润持续下滑，一个重要原因就是地价占售价比例明显上升，再加上销售限价的影响，房企利润两头受挤压。
相对而言，碧桂园长期深耕的三四线城市，土地投拓竞争较小，市占率进一步扩大的空间巨大。
今年上半年，碧桂园共获取219幅土地，共斥资884亿元，均价为3346元/平米，对应货地比高达4倍，按照权益金额占比计算，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。
在土地投拓方面，碧桂园坚持聚焦深耕，不贪求数量，而是更注重质量，要求做一成一。为了投资更精准，碧桂园建立了集团-评审大区-区域三级管控体系，保障信息的充分传达，评审大区人员进行区域属地办公，方便了解当地市场，因地制宜进行投资评审。而在制定投资方案时责任到人，确保项目利润率、年化核心指标的实现。
投资拿地精准化的管理，也体现在净利润上。相比其他企业的净利润大幅下滑，碧桂园上半年净利润增加至224.2亿元，同比增长2.3%。
不盲从，不跟风，碧桂园坚持助力中国新型城镇化发展的初心，也在新一轮调控中，体现出长期主义布局的价值。
做厚资金安全垫
房地产作为资金密集型的行业，投资大、回收周期长，现金流是企业发展的生命线。
随着一二线城市政策转向、融资环境收紧，特别是去年8月房企融资“三道红线”的政策出台，政策导向要求房企去杠杆，安全高质量发展，借助高杠杆快速发展的路径已无法再复制。目前，不少房企已经不再重点提规模，而将利润、回款作为投资、管理的关键指标。
实际上，早从2018年开始，碧桂园就开始着手降杠杆，早于“三道红线”的政策。目前，碧桂园降杠杆卓有成效。从中报数据来看，碧桂园总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%；净负债率仅为49.7%，远低于“三条红线”100%的要求，现金短债比为2.13，亦优于“三条红线”要求。
既要降低杠杆，将部分现金用来偿债而非再投资，又不能让企业发展失速，碧桂园是怎么做到的？
碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君在2021年中期业绩会上表示，碧桂园是将“降杠杆”的任务分解到日常经营中，是通过整个资产运营逐步降低负债率，而不是通过缩表达成的。因此，这样的良性降负债并不会影响企业的经营状况和利润率的回稳。
值得一提的是，碧桂园一直以来对于销售回款都非常重视，这是房企回流现金的主要途径，也是保障企业资金安全的重要一环。
在营销端，碧桂园坚持市场为导向，实行以销定产，保持低库存，保障销售回款和现金流，稳健提升的销售业绩正展现出碧桂园不俗的营销实力。
今年上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年达到90%或以上，处于行业领先水平。
由于对现金流的严格管理，让碧桂园手握充足现金。截至6月底，碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元，不管是偿债还是投资购地，都可以自如应对。
此外，在融资能力方面，凭借多元化的融资渠道和良好的企业信用，碧桂园融资成本持续下降，期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点，期内，发行的5.5年期5亿美元优先票据利率低至2.7%，这一超低利率，在严峻的融资环境下难能可贵，充分显示其稳健财务管理在国内外资本市场受到的认可。
由于优秀的企业运营能力和稳健的财务表现，碧桂园整体上备受投资机构认可。目前，公司获得穆迪和惠誉 “投资级”信用评级，标普对公司评级展望为“正面”。
主动突破 提升竞争力
目前，房地产行业游戏规则正在改变，高杠杆高增长的时代一去不复返，行业逐渐步入管理红利时代，未来市场的竞争，是企业软实力的比拼，这让房企需要从规模化发展向精细化管理转型。
从中报可以看出，碧桂园在降杠杆的同时，业绩仍然保持稳定增长，依靠的不是高杠杆的财务驱动，而是通过自身管理、经营来驱动的有竞争力的可持续发展之道。
具体来看，碧桂园在拿地、设计、营销、后台运维等房地产项目全生命开发周期里，形成了具有自身特色的核心竞争力体系。
在土地投资阶段，碧桂园有一套“三个不动摇”法则，即经营理念不动摇，在确保合法合规、资金安全的前提下，追求自有年化资金的回报和利益最大化；投资标准不动摇，包括年化回报、利润率、获地的要求；投资转化率和货值转化率不变，“销供回支投”即投资牵头，销售回引，投资和销售形成闭环管理。这三个“不动摇“法则确保碧桂园拿地越来越精准，宁愿不拿，也不错拿。
为了追踪投后效果，碧桂园还要求每个项目开盘当日必须在投资系统提交后评估报告，这可以为集团、区域、项目不断总结教训，为以后更精准的拿地提供决策参考。
当前，碧桂园拥有涵盖规划设计、材料供应、建造、园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗各个环节的全场景产业链，能够为地产主业提供“一条龙”配套服务，全方位保障项目优品质、高标准的要求。其全产业链已成为不可复制的竞争力，被认为是区别于其他龙头企业的一个显著特征。
从观点指数2021年1-8月房地产企业销售表现统计数据来看，碧桂园1-8月全口径销售额为5609亿元，稳居榜首。
在行业面临诸多变局的时期，碧桂园依然能够将销售优势把握牢稳，尤其不易。其在营销维度的核心竞争力值得细究。
自成立之初，碧桂园体系化的营销能力就表现出色，在营销整体管控模式、价格管理、营销费率管控、营销人效控制这四大细分管控领域处于行业领先地位。
碧桂园营销采用集团/大区—区域—项目三级管控模式，由集团制定标准化指引，从而保证了8个营销大区3000多个项目的营销费效比合理可控、营销效果可量化，避免了营销乱象的产生。同时，集团设置定价参考指引，并进行数字化监控，如出现价格异常情况，系统会进行拦截处理。
在房地产行业，营销费用一直是影响利润的重要指标。为降本增效，碧桂园针对各区域营销会统一下发费率包，同步出台正负激励制度及精细化费用管理方式操作指引，有效控制营销费率使用。
据了解，近三年碧桂园全口径营销费率逐年大幅下降，从同等均价水平的企业对比来看，整体费率控制属于行业前列水平。2020 年同等均价水平的同行营销费率可高达 6.3%，而碧桂园集团仅不到其 1/2。
最新消息显示，碧桂园在品牌营销方面又在酝酿新动作——推进品牌营销子公司化。营销作为直接与市场短兵相接的板块，从职能中心调整为子公司，内部市场化运作，未来对于提升碧桂园竞争力的效果值得期待。
2018年，碧桂园主动提出“提质控速、行稳致远”战略，面对即将到来的行业变化，早早做出战略部署，进一步提升企业全周期综合竞争力。如果说降杠杆、管理好现金流是为企业“广积粮”，那么不断进行内部组织架构创新，发挥人才优势，激发企业发展潜力则是为了“高筑墙”，让企业进一步提升抗风险能力。
2020年起，碧桂园开启深度组织变革，已在全国裂变了106个区域，更进一步地深耕市场，坚持口碑至上，继续提升市占率，让每个区域成为一个“小碧桂园”，释放了区域的经营竞争力和人才的主观能动性。
如碧桂园集团总裁莫斌所说，政府的调控是希望行业越来越健康。而中国城镇化的发展越来越快，中国经济现在是全世界经济实体中发展最好的，这些都是确定的。房地产行业永远都会存在，碧桂园如何做得更好？那就是提升管理能力和竞争力。
行业不确定性加剧的当下，碧桂园在向内突破求发展上为同行们“打了个样儿”，其实这恰恰是未来房地产企业谋发展的最核心议题之一。
