7月23日下午，由中指研究院上海分院组织的“2021房地产市场趋势半年度报告会”在上海顺利召开。大会旨在用数据总结全国房地产上半年市场变化及预判，解读供地政策及研判行业发展趋势，围绕“2021年新形势下的房地产投融资趋势”这一主题进行探讨，从宏观环境、资金管控、行业形势、创新融资方式等方面阐述真知灼见，群策群力共议地产行业突破发展之道。
中指研究院常务副院长黄瑜女士、中指研究院上海企业公司常务副总经理程宇先生、中指研究院上海数据公司常务副总经理张文静女士、中指研究院上海金融公司总经理荣伍刚先生作为主办方代表出席了当天的研讨会。另外，绿地集团、世茂集团、融创集团、新城控股、中城投资、远东国际、国安信银、东海证券等百余家品牌房企和金融机构代表参与本次现场研讨。房企及金融机构高管齐聚一堂，借此研讨会，中指研究院搭建起了房地产企业与金融机构长效沟通交流的平台。
中指研究院常务副院长黄瑜女士
本次研讨会重点从三个方面进行深入研究探讨，包括中国房地产上半年市场变化及下半年预判解读；变革下的房地产基金投资策略；中小房企融资困境与出路等方面，共议房地产市场格局，研判下半年发展趋势。
首先，中指院上海企业公司高级分析师刘航先生作了题为《2021上半年房地产市场总结及下半年趋势展望》的汇报分享。报告主要涵盖土地市场、住宅市场、宏观政策、未来预判等多维度分析。
中指研究院上海高级分析师刘航先生
中城投资副总裁王珊女士现场分享了《变革下的房地产基金投资策略》分析。报告从房地产金融变革、房地产私募基金发展趋势等方面为新环境下的投资策略提供了有高度、有深度、更有实操针对性的建议。
中城投资副总裁王珊女士
远东国际董事总经理周之翔先生做了《中小房企融资困境与出路》专题分享。通过经济环境、金融环境和司法环境等角度分析了近期房地产行业现状，对中小房企的融资策略进行了探讨。报告为中小房企在前前融、前融配资、开发贷等融资思路方面做了深入浅出的解读。
远东国际董事总经理周之翔先生
展望未来，当前房地产市场调控政策仍处于趋紧状态，金融监管力度持续加大，多地上调房贷利率、强化二手房市场管控，部分市场热度较高的城市仍有政策加码的可能。随着重点城市第二批集中供地土拍规则的调整，土地市场热度或将回落，进一步稳定市场预期；同时调控政策的进一步显效，购房者置业情绪有望继续回归，全国商品房销售规模增速将继续放缓；行业内市场分化加剧，马太效应愈发凸显。
在当前政策背景下，自由交流环节中各房企及金融机构对下半年房地产市场投融资策略、产业发展、市场周期等方面提出精彩见解，加强了房地产企业与金融机构之间的沟通，为各大投资机构做好房地产业务，更好布局业务和把控风险提供重要的参考借鉴。
▍金融机构主要观点
关于总体房地产融资环境：金融监管政策逐步趋紧，资金更倾向于国资背景开发商以及头部民营开发商，中小型开发商仍面临融资难题，需要通过合作开发的方式来寻求资金支持，或引入债投解决财务困局。
关于房地产投资机会：中国城镇化尚未完成，市场供求关系未完全逆转，整体仍处于供不应求的状态，库存过剩仅限于局部地区。不同城市市场分化加剧，投资投机性需求较大的城市市场调整较大。除一线及重点二线城市以外，二线城市外溢区域及三四线成熟区域需求仍较为充分，同时把握城市轮动的投资机会。
关于房地产投资态度：金融机构对企业资质审核逐步趋严，偏好于经营稳健、城市布局合理、管理能力强、风险把控能力强的房业。地产资管机构加大存量持有型物业，协同地产商完成资管过程盘活存量，是安全可把控的资管业务方向。融资方式可能从间接融资和债权融资，转型向直接融资及股权融资，属地化管理可以降低融资难度。
▍房地产企业主要观点
关于房地产行业特点：经济下行期，伴随着房地产行业金融监管的逐步收紧，行业集中度会进一步呈指数级加强，行业下行震荡期强者恒强格局会持续强化，头部企业低融资成本优势将得到凸显；同时，市场集中度提升将引发并购浪潮。下半年，关注政策变化及土地供应量情况，及时调整企业应对策略。
关于房地产企业机会：存量时代下行业竞争格局发生变化，行业普遍出现低增长、低毛利、低利率、中低杠杆，依靠杠杆弯道超车可能性越来越小。因此，房企需要调整融资思维，不一定要采取非常激进的融资策略，过于提高融资额度。头部房企本身杠杆低，去年以来拿地态度愈加谨慎，拿地金额占销售的比重呈下降趋势，以维持或提升利润率。对于一些财务亚健康的房企来说，首要任务是改善自身的财务结构，而不是高杠杆、高周转的运营；对于财务相对比较健康的房企，可以在深耕区域把规模做大，同时加快整体开发节奏，加速销售的回款。
关于房地产企业投融资：越来越多的企业在住宅领域基础上，进行多元布局，聚焦到地产综合服务商的主航道上。市场需求差异性分化，需要准确把握调控周期节点，落实到具体城市要具体研判。根据不同项目业务匹配不同融资资金，地产投资多家企业合作开发“基金化”，每家企业分别负责不同条线，实现利润最大化。
