原标题：维权成家常便饭、高负债高担保，“河北王”荣盛发展自救困难重重
记者谢奀国实习记者郑雪楠报道
最近，荣盛发展在河北廊坊一项目打出巨幅海报：地价9132元房价9500元，被喻为是一场甩卖房子的自救行动，即使亏本也要加快回款。
地产界“河北王”荣盛发展近来的日子似乎不太好过。
7月16日，荣盛房发展新增两条被执行人信息，执行标的为119.26万。与此同时，荣盛发展发布公告称，为杭州檀越府项目3.33亿元融资提供担保。截至该公告披露日，荣盛发展实际担保总额为618.32亿元(不含本次)，占荣盛发展最近一期经审计净资产的133.43%。超高担保额超过净资产，债务风险加大。
另外，今年以来，荣盛发展的质量问题不断。7月14日有报道称，郑州荣盛花语水岸在交房不足两个月后，15号楼门口就出现重大塌陷，地下车库也大量进水，现场随即展开塌后处理工作。
荣盛花语水岸是由荣盛发展在郑州开发的楼盘之一，此前由于延期交房、质量问题等屡遭业主维权，今年五一期间，荣盛花语水岸郑州项目还引发业主现场大规模维权。
对荣盛发展而言，因质量问题引发的维权事件已是家常便饭，公开报道显示：荣盛发展现有的上千余场官司，近半数是房屋买卖纠纷。
自从迈入千亿门槛后，荣盛发展增速逐渐放缓，一季度负债更是大幅攀升至2388亿，受制于环京地区调控，房产销售状况不佳，而高周转的开发模式引发增收不增利，房屋质量等问题也困扰着荣盛。面对高负债压顶，荣盛发展开启了自救之路，但在当前形势下，这条道路注定艰险而又漫长。
负债累累，卖房抵债
近日，郑州荣盛祝福花语水岸迎来一波营销热潮，根本原因是其吸睛的价格，3个月前还12000+的精装价格，现在直降2000元，9800元/㎡的单价刷爆各家网络社交平台。
有知情人士分析称，荣盛降价出售旗下项目其实很好理解：一方面，一期交付的效果太差，精装水平“菜”的罕见，物业维修等管理服务也混乱不堪，收房的业主纷纷给出差评，口碑在短期内难以恢复。
其二是，荣盛发展2020年报数据不很乐观，负债累累。
4月27日晚，荣盛发展披露2020全年业绩，报告期内公司实现营业收入约715.11亿元，同比增长0.85%；归属于上市公司股东的净利润75.02亿元，同比减少17.75%。
营收虽然增长了，但利润却出现大幅下滑。2019年，荣盛发展的净利润有91.2亿，到2020年只有75亿，出现近18%的降幅，2018年荣盛发展的净利润就达到75.6亿，属于典型的增收不增利。
据荣盛财报，截至今年一季度末，荣盛发展总资产为2943.04亿元，总负债为2388.72亿元，资产负债率达到81.17%。近年来，荣盛发展负债持续走高，房地产企业“三道红线”已经中标一条，不得不开拓融资渠道，通过发行永续债、美元债、中期票据等举措调整负债结构。
今年6月有报道称，荣盛发展本应在6月14日到期的商票大部分没有兑付。6月17日，荣盛发展召开的投资者会议上，管理层称，经过查询后发现，网上流传的截图中有一部分商票不是荣盛所开，不属于荣盛。
荣盛发展声明解释称，由于6月14日正处于假期，银行对公业务未上班，荣盛发展采用了T+3模式进行了兑付，符合法律规定。截至一季度，公司商票规模为70多亿，较去年末的79亿规模有所下降。
尽管荣盛发展否认了商票逾期一事，但公司的负债状况仍不容乐观。
近期，荣盛发展密集为数个子公司提供担保，向包括万向信托、北方信托和中建投信托等资方融资，涉资30.5亿元。
担保不列入负债，属于或有负债，但是，荣盛发展所担保的绝大多数均为关联担保，如果关联公司出问题，这些担保或出现连锁反应，进一步推高荣盛发展的负债风险。
高负债、高担保为荣盛发展蒙上阴影。
事实上，与华夏幸福类似，荣盛发展的困境也是由于环京地区限制，房产市场表现平平，销售情况不佳，2021年一季度净利润率再创历史新低，导致荣盛发展债务压力上升，资金一度紧张。
由此，不得不打折出售、快速回笼资金，以备不时之需。
盈利能力下滑，股价跌至新低
作为河北省首家A股上市的房企，荣盛发展有着地产界“河北王”的称号，近些年版图不断向全国扩张。
据公开报道，今年3月份，荣盛发展设立了“大湾区特区”，并将粤东公司、广州公司归入其中，大湾区下个五年累计回款目标为1000亿。
不过有分析称，大湾区向来竞争激烈，过去外地房企进驻鲜有成功案例，荣盛发展面临较大压力。
对于2021年的发展计划，荣盛发展称，拟在今年新获取建筑面积约1122.23万平方米，计划新增融资544.90亿元。销售方面，荣盛发展今年计划签约金额约1300亿元，计划实现销售回款1050亿元。
据最新销售数据显示，2021年5月，荣盛发展实现签约面积97.03万平方米，同比增长4.40%；签约金额113.91亿元，同比下降0.03%；2021年1-5月，累计实现签约面积387.24万平方米，同比增长29.97%；累计签约金额461.83亿元，同比增长39.68%。
按此前公司公布的1300亿元年度签约目标，今年前5个月销售完成率为35.53%，尚不足四成。
据中指研究院发布的《2021年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，荣盛发展今年1-5月以470.7亿元销售额排在35名，较去年年同期排名31，下降了4个名次。
营收方面，继2020年净利润率创历史新低的10.87%、毛利率降至27.82之后，荣盛发展今年一季度盈利能力再度承压下滑。
今年一季度，荣盛发展延续增收不增利的态势，营收和归母净利润增速分别为44.97%和1.79%，毛利率和净利润率则较上年末分别下滑至27.17%和7.50%。其中净利润率刷新公司自2004年以来的最低值。
对于利润率的下降，亿翰智库认为，除了环京区域价格低迷的影响之外，管理费用的增加可能也是一个因素。
2020年荣盛发展的管理费用26亿，较2019年相比增加了15.4%，同期的销售费用也增加了8.5%，这些无疑挤压了公司的部分利润空间。
与此同时，荣盛发展加权平均ROE、总资产回报率、投入资本回报率等多项核心盈利能力指标均创近年来新低。
而近日荣盛发展一笔明年4月到期的5亿美元票息8%的美元债创下上市以来的最大跌幅，也引发了各界关注。7月8日，荣盛发展举行投资者电话会议，回应称公司上下都在努力做维护。
截至7月16日收盘，荣盛发展股价报5.59元/股，总市值243.06亿元，今年以来下跌14.3%，股价一直处于下行通道，并创下2016年以来的股价历史新低。
目前房地产市场已告别了高增长的时代，房企普遍遭遇增长天花板。
在荣盛发展面临的诸多问题中，既有当前时代大背景下房企面临的困境，也有自身“应避未避”的基础性问题。。
目前，荣盛发展也在积极自救，从2020年开始荣盛发展就开始打折销售，到现在更是祭出挥泪大甩卖，可见荣盛发展的回款压力之巨大。但高负债、高担保的阴影之下，荣盛发展的自救注定是一条漫长而艰辛的道路。
本文由《赣商》杂志旗下新媒体·洞见财经原创出品，未经许可，请勿转载。线索征集热线：18519027831。
