2021年转眼间已然过半，经历了市场持续升温以及密集政策调控的上海楼市，交出了上半年的成绩单。新房市场方面，品牌房企积极推盘，新房供应放量，房源集中入市稳定购房者预期，结合精准调控政策的影响，新房价格涨幅收窄，市场热度得到有效控制；但由于二手房市场受调控影响较小，上海二手住宅价格仍保持较高韧性；土地市场方面，首次集中出让成效显著，市场回归理性，房企利润空间得到有效保障。上半年不断精细化的调控政策表达了上海对“稳房价、稳地价、稳预期”的决心，进一步落实了“一城一策”工作，加速推动上海房地产市场平稳健康发展。
上海市半年度销售榜
▍全口径销售额TOP20排行榜
2021年1-6月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售1699.3亿元，同比上涨15.36%；销售面积TOP20企业合计销售337.6万平，同比上涨31.65%。销售额突破50亿元的房企达到16家，突破100亿的有5家。销售金额方面，大华集团、金地集团和中海地产分别以169.5亿元、152.8亿元和135.4亿元获得销售金额榜第一、第二、第三；销售面积榜方面，金地集团、招商蛇口和大华集团分别以39.8万平、34.4万平和29.4万平获得销售面积第一、第二、第三。
特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2021年1月1日-6月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据CREIS中指数据在上海的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
▍项目销售额TOP10排行榜
2021年1-6月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售493.8亿元，同比上升16.88%。本次TOP10门槛值提升至40.3亿元。排行榜前3位的项目销售金额均超55亿元。其中第一名老西门新苑65.9亿元、第二名古北中央公园63.4亿元、第三名招商虹桥公馆55.9亿元。
数据来源：CREIS中指数据
▍项目销售面积TOP10排行榜
2021年1-6月，上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为72.18万平，同比上升43.78%。其中，招商虹桥公馆以9.2万平占据项目销售面积榜单的第一名，大华锦绣四季、四季都会以9.2万平、7.2万平紧随其后，分列二、三名。
数据来源：CREIS中指数据
▍项目销售套数TOP10排行榜
2021年1-6月，上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售7175套，同比上升43.90%。其中，招商虹桥公馆以949套占据项目销售套数榜单的第一名，大华锦绣四季、港城馨云里分别以821套、761套分列项目销售套数榜单的第二、第三名。
1月21日，上海市住建委、房管局等八个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，包含十方面内容，涉及限购、信贷、税费、土地、完善新房摇号等多个维度，主要针对上海新房认筹比率过高、二手房价格上涨过快的现象做出应对措施。3 月 3 日，上海市进一步加强土地市场和商品住房市场管理，充分表明上海“稳房价、稳预期”的决心，政策内容也体现出“支持无房刚需、抑制投机投资”的重心。
上海通过年初“沪十条”的发布打响了2021年楼市调控“第一枪”，此后频出新政，堵住了假离婚、赠与房产等漏洞。今年上海楼市先后经历了“沪十条”、“新沪七条”、“积分摇号”、“新房限售”等一系列政策。密集调控影响下，政策效果逐步显现，市场热度逐渐降温，购房者回归理性。
接下来，我们一起来回顾2021年上半年上海都有哪些相关的地产新政。
▍楼市政策
1、限购升级，离婚追溯3年，遏制假离婚
政策内容：“严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”
中指点评：该措施定向打击上海户籍家庭利用“婚内更名+假离婚”以获取额外一套购房资格，甚至获得首房首贷资格的炒房行为。去年以来，深圳、南京、无锡、成都等多个城市针对夫妻离异出台或升级限购政策，如南京、无锡均为离婚2年内追溯过去家庭所有房产，而上海升级后与深圳同为3年，调控力度更为严厉。
2、税费升级，增值税免征年限“2升5”
政策内容：“调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。”
中指点评：该措施旨在通过提高二手房交易税费，增大投机投资性购房短期换手成本，防范房屋快买快卖的现象，同时避免误伤刚性置换需求。该政策积极落实去年“724”房地产工作座谈会精神，从税费角度实施管控。政策调整后，无论是普通住宅还是非普通住宅，未满5年均要全额征收增值税。由于不满2年的房屋交易均是全额征收，因此本次计税调整主要是针对满2年、不满5年的房屋交易，对于普通住宅由免征变为全额征收，非普通住宅由差额征收变为全额征收。上海房屋交易税费转嫁普遍存在，政策实施将因买方购房成本增大而抑制部分需求，但同时也会造成二手房市场供应量的下降。
3、加大商品住宅用地供应，稳地价、稳房价
政策内容：“完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。”
中指点评：该措施强调上海不仅要进一步加大商品住宅用地供应，从源头上缓解住房供求矛盾。近两年，上海逐年加大商品住宅用地成交规模，2018至2020年成交建面分别是374万方、571万方、928万方，商品住宅用地占涉宅用地的比重也从2018年的34%提升至2020年的60%。今年两集中进一步加大商品住宅用地供应将使中长期的住房供求关系更为均衡。同时，随着城市发展不断外拓，购房需求向城市新兴板块溢出的趋势更加明显，《意见》明确加大郊区轨道交通站点周边及五大新城的土地供应力度，区域市场供地的调整同样旨在优先保障刚需购房群体。此外，政策亦提及对土地价格的稳定，强调坚持房地联动机制，防范地价上涨并传导至房价。从这次首批两集中出让来看，上海本次土拍平均楼面价较2020年下半年和今年年初大幅下降；五大新城出让规模占总体约70%，政策得到有效落实。
4、完善认筹制度，新房摇号优先倾斜“无房家庭”
政策内容：“严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。”
中指点评：该措施将严格并完善包含新房销售方案备案、销售价格、认筹制度、摇号制度、预售资金等商品住宅销售各环节的管理，抑制“打新”现象，新房优先支持“无房家庭”自主购房需求。从今年上半年的情况来看，上海全市共发布了153张预售证，其中近四成的项目均已触发摇号积分制，平均入围分65.26分，随着充足房源的陆续集中入市，新房积分整体稳中有降。上海的新房摇号计分规则充分地体现了上海政策的精细化和对刚需无房者的保障。
5、执行差别化住房信贷政策，实施房地产贷款集中度管理
政策内容：“严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。”
中指点评：政策首提房地产“贷款集中度”管理概念，意在合理控制个人住房贷款规模，放缓居民部门杠杆率上涨速度，个人住房贷款执行上可能优先支持“无房家庭”。该措施是对2021年正式实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的积极落实。同时，加大对购房人首付资金来源、债务收入情况的审查，将有效解决目前市场存在的部分违规资金套现行为。
6、深化房地价联动机制，实施住房限售
政策内容：加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划；深化完善房价地价联动机制，住宅用地出让实行限价竞价；竞买人在参与土地拍卖前要签署理性竞价承诺书。严格新建商品住房价格备案管理。严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购放优先于企业。按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满 5 年后方可转让。
中指点评：本次“新沪七条”是对之前“沪十条”楼市调控政策的补充和升级，内容涉及加强住宅用地供应管理、限购、限售等方面。政策在金融、土地、房地产市场多维度综合施策，在保障居民合理住房需求的同时，对于扰乱市场秩序的行为进行了精准的纠偏与堵漏，清晰的向开发商、购房者传递出了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
7、房地产金融监管不断强化，各地严查经营贷入市，住房信贷收紧
政策内容：5 月 11 日，央行发布《2021 年第一季度中国货币政策执行报告》,重申“房住不炒”的定位。5 月 22 日，2021 清华五道口全球金融论坛召开，强调对房地产金融保持实施审慎性管理制度，防范系统性风险。各地严厉打击违规发放贷款流入房地产市场，5 月 13 日至 14 日上海银保监对违规流入房地产市场资金加大监管力度。开出多张罚单。其中因违规发放贷款流入房地产市场，平安银行、广发银行、民生银行等多家银行遭处罚。
中指点评：2021 年国民经济持续稳定恢复，但潜在经济增长速度较疫情前仍有一定差距，中央继续实施稳健的货币政策，并加强对房地产金融潜在风险的识别，及时采取宏观审慎措施。各地执行严格的贷款监管机制，进一步强化了对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。在中央防范化解金融风险，坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域的背景下，从今年3 月开始，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强。中央已明确实施好房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机、投资炒房行为，保障房地产平稳健康发展。当前严查经营贷等资金违规流入房地产市场已向全国扩围，住房信贷环境整体收紧。
8、限购政策持续升级
政策内容：5月28日，上海发布限购套数最新规定：在上海已取得产证，已网签备案，已取得新房入围获得认购资格等3种情况，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数。购房者已经获得一手房认购资格的，也将被认定为购房套数。
中指点评：该新规对新房集中入市后可能带来的漏洞进行了打补丁。若购房者名下已有一套住房，再购买二套房时一旦入围获得新房的认购资格，就会处于限购状态。限购政策升级后投机者无法同时进行多盘摇号，保护了刚需购房者，同时对市场上存在的打新热潮也起到了一定降温作用。
2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。6月25日，上海市首批集中供地正式落下帷幕，共56宗地块开拍，其中8宗纯租赁地块、16宗保障房地块，均为底价成交。另外32宗包括19宗纯住宅用地及13宗综合用地。除1宗宅地终止出让外，其它31宗涉宅地块总起拍价达733.7亿，总建面达393.8万㎡，约为2020年上海涉宅地块成交量的42.5%。本次土拍竞价方式为“举牌竞价+一次书面报价”，限定最高报价溢价率不超过10%，杜绝房企“马甲”拍地行为。
随着首批两集中出让的结束，2021年上半年上海市土地市场宣告落幕，接下来我们一起回顾一下具体的市场情况。
▍土拍规则变化，深化地房价联动机制，保障市场良性竞争
上海本次集中土拍在原有招挂复合出让、自有资金监管等土地交易规则不变的基础上，进一步实施限价竞价规则，所有地块均采取打分入围，严格限价。在房地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次的最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率不超过10%（崇明区陈家镇地块除外）。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。在新竞价规则下，上海本次两集中土拍地价水平得到有效控制。
同时，为进一步促进交易主体诚信自律、保障市场良性竞争，共同维护公平公正的市场环境，本次上海土拍规范“同一申请人”概念、合理确定投资决策主体、加强出让履约监管等，杜绝了马甲抢地行为。结合延用的打分制，房企每拿一块地都会被扣除15分，使得竞拍更加公平，给了中小型企业拿地的可能，因此各房企拿地数量较为平衡。
新土拍规则表达了上海对“稳房价、稳地价、稳预期”的决心，将房地产市场调控精细化、实效化、进一步落实了“一城一策”工作，加速推动上海房地产市场平稳健康发展。
▍宅地供求大增，成交规模再创新高
2021年上半年，上海共成交111宗涉宅用地，规划建面合计1147.7万方，同比上涨43.12%；其中租赁用地23宗，规划建面148.9万方，同比上涨27.9%；保障房用地40宗，规划建面352.2万方，同比上涨119.0%。
商品住宅用地成交48宗，规划建面646.6万方，同比上涨23.2%；月均成交107.77万方，创近三年新高；土地出让金1447.3亿元，同比上涨54.7%；成交楼面均价24626.5元/平方米，同比上涨32.27%。
数据来源：CREIS中指数据
▍五大新城积极供地，两集中推出建面占比达七成
2021年上半年，上海已推出的商品住宅用地中五大新城建面占比达65%，其中首批两集中宅地里五大新城占比达70%，较往年大幅提升，占比创下新高。上海供地结构进一步向五大新城倾斜已是大势所趋，结合上海城市中心区域存量土地资源极度稀缺，而新城地处郊区，闲置土地相对较多，叠加各项利好政策以及发展需要的现状，可以预见五大新城将成为上海未来土地市场的主力军。
数据来源：CREIS中指数据
▍土地市场降温明显，新房指导价下利润空间有保障
上海本次集中出让的土拍规则较为严格，溢价率上限设定在10%，且一次性书面报价增加了竞得地块的随机性，房企竞价意愿下降，引导房企理性拍地，促进房地产市场健康发展。因此，2021年上半年上海商品住宅用地楼面价较2020年下半年大幅回落，地价保持在合理范围。地房价联动机制下的上海土地市场给房企预留了充足的盈利空间，实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控基调。
▍新房价格涨幅较去年同期收窄，中环内涨幅明显
2021年1-6月，上海新建住宅价格指数累计上涨2.01%，涨幅较去年同期缩小2.1个百分点，略高于全国平均涨幅，今年二、三、四月份涨幅较低，五、六月份涨幅扩大。
数据来源：CREIS中指数据
从环线来看，上海上半年商品住宅内环内、内中环间、中外环间及外环外成交均价分别为12.2万元/㎡、10.3万元/㎡、7.1万元/㎡及万元/㎡。内环内成交均价同比上升6.1%，内中环间成交均价同比上升5.1%，中外环间成交均价同比上升2.9%，外环外成交均价同比基本不变。
数据来源：CREIS中指数据
▍分区域成交价格走势
各区域价格水平来看，黄浦区以14.63万/平米成交均价居全市最高，杨浦区、虹口区、静安区、徐汇区成交均价均超过10万/平米。价格涨跌方面，12个区成交均价较去年同期有所上升，其中杨浦、奉贤、黄埔、闵行成交均价同比上升超过10%，杨浦以16.21%涨幅位居首位，奉贤、黄埔、闵行成交均价涨幅分别为15.09%、12.30%、10.13%。4个区成交均价较去年同期有所下降，长宁降幅达17.57%，浦东新区、崇明、普陀降幅分别为7.93%、2.75%、1.25%。
数据来源：CREIS中指数据
▍库存及出清周期
截止6月末，上海全市商品住宅可售面积为600.78平米，较去年同期下降16.2%。商品住宅的出清周期为6.34个月，短期库存紧张，去化压力较小。在新房放量集中供应下，第二季度库存有所增加，出清周期小幅上升，房源紧缺的情况得到缓和。
数据来源：CREIS中指数据
各区县中，崇明、虹口、南汇出清周期较长，均在11个月左右，短期库存处于合理区间。杨浦、嘉定、黄浦、松江、青浦、普陀、宝山、静安均小于6个月的出清周期，库存短缺。从出清周期变化来看，6个区6月底出清周期较3月底有所下降，其中长宁区出清周期较3月末下降7.79个月，其余下降幅度均在1个月左右。而上升幅度较大的是卢湾区、虹口区、南汇区，分别为3.62个月、4个月、5.14个月。
数据来源：CREIS中指数据
整体来看，6月上海已平稳度过新政过渡期，下半年预计仍有超过240个项目陆续入市。随着供应端的放量支撑，限价、摇号政策的延续，以及地房价联动机制对未来新房价格预期的影响，下半年上海房地产市场成交规模及价格将保持稳定趋势。
