原标题：招商蛇口：业绩翻转，REITs开启新篇章――2021年中期业绩预告点评 来源：国泰君安
本报告导读：基础设施 REITs 的发行助力公司大资管战略，无论是自持物业的增值兑现还是轻资产规模扩张都值得期待，而短期的业绩翻转及销售的亮眼表现，印证拐点年到来。投资要点： 维持增持评级，维持目标价 24.75 元。 公司上半年业绩大幅翻转，基础设施 REITs 兑现资产增值收益， 超出市场预期， 符合我们预期， 维持2021-2023年EPS为1.98/2.36/2.62元，对应增速为28%/19%/11%，维持公司目标价 24.75 元。现价对应 2021 年 EPS 为 5.5 倍 PE。中期业绩预告归母净利润 37-47 亿，同比增长 303%-414%， 超出市场预期。我们预计中报公司毛利率、减值及投资收益均触底： 1）高价地集中在 2016H2 和 2017H1，其后拿地成本迅速降至 8000 元/平，而公司销售均价一直维持在 2 万/平的高位，毛利率 2021 年有望反弹；2）公司历年计提减值力度较大， 2021 年以来重仓区域楼市火热，预计减值损失将大幅收敛； 3）基础设施 REITs 的发行贡献了约 14 亿的净利润，公司产业园资产有望持续迎来增值收益的兑现。基础设施 REITs 短期盘活自持物业，长期提升规模增速。公司在产业园区运营方面具备深厚积淀， 前港-中区-后城也是公司主要战略，REITs 对公司形成较大利好： 1）短期将盘活现有自持资产（投资性房地产达 973 亿），并兑现增值收益，做大所有者权益规模； 2）中长期可提高产业园区的周转速度，提升 IRR，并有望快速提升规模。销售增速领先，积极拿地，管理升级。 公司前 5 个月销售金额 1326亿，同比增长 70%，有望超额完成 3300 亿的目标；上半年拿地积极，投资强度为 70%，管理升级背景下，高举高打有望实现快速跃升。风险提示：产城业务发展不及预期，高价地利润率较薄。
