相当“收租婆”，REITs适合你吗？

原标题：相当“收租婆”，REITs适合你吗？ 来源：财商侠客行

青城女侠|文

黄衫女侠|编

财商侠客行|出品

中国人喜欢买房，所谓“安居乐业”，就是要自己有了房子，日子才过得踏实。

过去十几年来，对于普通老百姓来说，房子也是确定性最高的投资选项。

然而，进入2021年，越来越多的人意识到，房价暴涨的阶段已经过去，房地产行业进入平稳发展阶段。同时，在“房住不炒”的基本定位之下，不少热点城市也出台了限购政策。

投资房产会遇到各种阻碍，很多人就开始关注最新上市的金融产品——基建公募REITs。

那么，投资REITs，是不是就能轻松过上“收租婆”的日子呢？

#01

不动产REITs≠炒房

投资房地产的收益有两块，一个是资产的升值（房价涨），二是资产的收益（收租）。对于我国的有房一族来说，过去十几年来，更多人的收益来自住宅价格的上涨，由于租售比（一二线城市1-2%左右）远低于房贷利率，能舒舒服服地像“收租婆”（除非是二房东或者有十几套房）那样过日子的并不多。

REITs就是帮助普通投资者当上“收租婆”的一种金融产品。必须指出的是，不管是国外和国内，REITs底层的资产都不是住宅，而是商业地产。所以投资不动产REITs首先要摒弃“炒房”思维。其实也很好理解，既然是收租，那么选择租金回报更高的商用物业也是自然的。

REITs是通过资产证券化的方式，把流动性较弱的不动产变成较强流动性的证券，由专门投资机构进行管理，使得持有人能够分享租金等现金收益以及不动产本身的升值。由于产品本身是上市公募基金，所以投资门槛较低，此次首批上市的产品，1000元就可以认购。

REITs是一类介于股、债之间的产品，收益比传统债券更高，波动性要低于股票，长期回报率接近权益资产。在海外成熟市场，在个人投资者资产配置中，REITs已经成为股债之外的重要组成部分，尤其适合对长期稳定现金流有较高需求的个人，比如退休人士。

市场数据显示，富时REITs及权益型REITs股息率通常显著高于同期的标普500成分股年平均分红率，以及10 年期美国国债利率。

从长期来看，REITs产品整体回报率与权益产品较为接近。比如，从2009到2019年间，美国 REITs产品（FNRE指数）历年总回报率在-4.1%~29.0%之间，十年间年化总回报率约 11.6%，同期标普500（SPX指数）历年总回报率在-4.0%~31.6%之间，十年间年化总回报率约 13.3%。日本、新加坡、中国香港市场的数据也反应出了这一特征。

由于REITs能提供可观的分红和长期的资本增值，同时和股票和债券的相关性交易，可以在投资组合中起到分散、多元化和降低波动性的作用。

《威尔希尔报告》（Wilshire Research）建议个人资产组合配置在REITs上的最佳比例为17%，该机构的研究显示，包含 REITs的资产组合的风险减少9个基点，并带来产生33个基点的额外分红。

#02

公募基建REITs独特的产品结构

我国公募基建REITs“公募基金+ABS”的架构独特。（ABS在此指的是基础设施资产支持证券）在“公募基金→资产支持专项计划→项目公司→标的项目” 的产品交易结构下，基金持有人委托公募基金管理人进行投资管理，基金投资于ABS证券；ABS持有人委托计划管理人实施专项计划的管理，专项计划投资于项目公司，项目公司进行标的基建项目的运营和管理。

如果要问为什么要采取这样的结构，其中的故事可能三天三夜也说不完。毕竟我国从2008年开始就准备证券交易所上市的不动产REITs产品，今日方才推出，说是“十年磨一剑”完全不为过。女侠认为，这个产品结构对于广大投资者来说，最大的意义在于“免税优惠”。

REITs在国外快速发展的重要因素是税收优惠。比如美国把REITs认定为“传递实体”，免征收企业所得税，只对投资者缴纳所得税。我国之前私募REITs没能很好地解决双重征税的问题，现在通过采用“公募基金+ABS”的架构，在现行的财税政策下，基金从市场中获取的投资收益和分红，均享有免税优惠，从而能保证较高的现金分红收益。

另外，这一结构也允许基金在投资于基建ABS之外（比例不低于基金资产的 80%）还可以投资利率债，AAA 级信用债，和货币市场工具。

产品从基建项目和债券等投资工具中获得的现金收入的90%必须分给投资者，部分产品派息分配比例可达到95%甚至100%，意味着投资者至少每年可以得到一次较为可观的现金分红。

在海外成熟市场，REITs产品的底层资产可能有商务办公楼、医院等不同的经营性物业，我国的REITs市场还刚起步，目前上市的9只公募REITs的底层资产仅限于基础设施项目, 覆盖领域包括收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流。这9只产品可以分为特许经营权和产权两大类。其中前者也是具有中国特色的，国外一般都是产权类的Reits。

#03

如何选择适合的产品？

6月21日，9只公募基建REITs分别在上交所和深交所正式上市。从公众配售比的结果来看，高收益率的特许经营权类项目更受个人投资者的欢迎。

这类产品以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，适合偏好长期稳定收益的投资者，因此收益率显然是重要的衡量指标，但女侠同时也要提醒投资者，特许经营权和产权REITs本身产品纯在显著差异，不能将两者的派息率做简单直接的比较。另外，两种Reits的估值方法也不尽相同。

特许经营权是政府给予的许可，这类REITs的现金流通过日常经营、收费等方式获得。一旦经营权期满，项目被收回，底层资产的价值会下降为零。这类REITs更像债券，现金分派率高，价格波动低，流动性略差。目前上市的4只该类产品的派息率在6%-12%之间。估值采取现金流折现法，当市场基准利率降低时，资产折现率降低，估值也会上升。

产权类REITs除了获得租金收入之外，还可能享受基础设施资产本身的升值收益，并且有一定的抗通胀作用。该类REITs的股性更明显，价值波动大，在二级市场中流动性更好，预计现行5只产品今年的派息率在4-5%之间，与国际接轨。在估值时不仅要关注未来现金流和资产价值增长，还要看运营公司对项目资产的经营管理能力。

公募REITs认购有场外及场内两种方式。场内认购为通过证券公司的证券账户认购；场外认购与公募基金一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。上交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000元，深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份。

公募REITs是封闭式运作的上市基金，成立之后不再开放申购及赎回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，流动性不足是一个比较明显的问题，也会和LOF基金那样，产生折溢价。

管理博时招商蛇口产业园Reits的基金经理胡海滨称，公募REITs产品的流动性不如股票，因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。随着时间的推移，真正愿意长期持有这些基础资产的机构投资人基本不会再进行卖出，因此导致二级换手率较低，这属于REITs产品的产品特征。

平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦认为，公募REITs的特性就是收益稳定，风险适中，适合长期投资。投资者应该淡化短期波动的影响，看重长期稳定分红，长期持有。

因此，在女侠看来，公募REITs更多的作为一种配置资产，而不是一个交易品种。投资者可以选择和自身的投资期限、目标收益率和风险承受能力相匹配的产品。

如果打算长期持有，不希望本金有太大的波动并获得稳定的分红，特许经营类的产品比较合适，就相当于买一个高收益的债券来长持。这就需要考量现金流的确定性，比如中航首钢生物质 (180801)的发电收入的合同2023年到期，意味着项目不久有被政府收回的可能性；高速公路的收费和路段的车流量息息相关，可以关注一下该路段的车流量测算数据。

如果想赚产权升值的钱，那么应该关注产权类的REITs，类似买一只商业地产运营商的股票。比如几个产业园所处都是长三角和珠三角的核心位置，那么项目公司的运营能力，能否提升入住率和租金，租户所在行业的景气度以及是否多元化，都值得关注。

总的来说，第一批公募REITs的底层资产是中国一批有代表性的优质资产，具示范效应，反应了中国核心区域经济发展的步伐。正如有人说买房就像赌国运，如果中国未来经济发展向好，那么这些基础设施资产也能在市场化的运作之下产生健康的现金流。

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