以前是卖项目，现在卖公司。潘石屹终于快要「清空」国内资产了。
昨晚（6 月 16 日），潘石屹方面的公告说，黑石集团准备花 30 亿美元，要买下「SOHO中国」(00410.HK) 的控股权，潘氏夫妇仅保留 9% 股权。
清空中国
过去十几年，潘石屹一直在用行动来「证明」中国房地产是有泡沫的：先是退出住宅开发，然后不断卖掉手上持有的商办项目，最后把整个公司卖掉。
看空中国的人，很容易这么想：当然还是美国英国好啊，北京上海哪里比得过纽约伦敦啊。
这些年算下来，「清空中国」为潘石屹变现了五六百亿元，足够他买纽约的高楼大厦或伦敦的地皮。
看空中国的人喜欢听这样的故事：「彻底清空国内资产，全面转战海外市场。」
但是，还有一个故事值得由衷品味：「最好的投资在中国。」
须读懂今日之中国
收购了「SOHO中国」的美国黑石集团怎么看中国？
黑石集团联合创始人、董事长兼 CEO 苏世民先生（Stephen Schwarzman），也有一句名言：「未来之领袖须读懂今日之中国。」
这些年，黑石在中国做了些什么？你可以感受一下——
●老板给自己取了一个庄重的中国名字——「苏世民」；
●捐建了清华大学苏世民书院；
●陆续在中国买了一堆写字楼或购物中心；
●收购了「SOHO中国」；
●……
可以肯定的是，收购「SOHO中国」，绝对不会是黑石集团的封山之作。甚至可以这么说，黑石收购中国资产的帷幕，才刚刚拉开。
▲苏世民：「未来之领袖须读懂今日之中国」。图片来自清华大学苏世民书院官网
黑石是怎么想的
留着一堆地段超好的写字楼，收一辈子租金，不是挺好的吗？一开始，潘石屹是觉得这样挺好，比住宅开发强多了，但后来他又觉得这样不好了——因为，租金回报率太低了。
「中国租金回报率我都不好意思说，美国办公楼回报率接近 4%，纽约甚至达到 5-6%。」这是一年半以前（2019 年 11 月 28 日）他在北京丽泽SOHO 首批客户签约仪式上说的。
潜台词大概是：你看，还是美国好，中国不行。
那么，黑石集团为什么要收购「SOHO中国」？除了看好中国的大势，更重要的是黑石自身的能力。苏世民先生在其自传中已有非常精彩的方法论——
「持有大量房产的上市公司的估值往往低于其各部分的总和。房地产投资者往往是个人独资企业或小型家族企业，并没有类似黑石的智力资源和金融资源。他们可能通过几十年的积累而持有了许多房产，每个房产的用途不同，维护状态也不同。由于缺乏人才或耐心，他们不会仔细分析整个投资组合，不会研究每一部分的确切价值，也不会找到愿意支付最高价的不同买家。因此，如果你在适当的时刻，提出以合适的价格把公司全盘收购，他们可能就会接受这个价格。」
「而黑石正好拥有相关的专家，可以评估每个房产的价值，也可以对房产进行修复，然后从我们的关系网中找到完美买家。我们也有足够的资金，可以耐心等待。其他业主不能做或不会做的所有工作，黑石都可以完成。」
大概归纳一下这两段话的意思：房企不专业（懂盖楼的房企未必懂楼的价值），黑石有钱有时间有专业度。
我们引用的这两段话，第一段可以用来描述潘石屹的「SOHO中国」，第二段可以用来说明黑石为什么要收购「SOHO中国」。
▲《苏世民：我的经验与教训》中译本，中信出版社，2020年2月
看空意味着踏空
当然，不能因为黑石买了很多中国的写字楼或购物中心就说中国的房地产很有前途。重要的是，我们要怎么理解中国房地产的两个经典问题——
●房价太高了
●租金回报率太低了
我们首先要弄清楚租金与房价的本质：租金，是对经济基本面的反映；房价，必然是对城市化前景的透支——有发展前景就多透支一些，没发展前景就透支不了，房价也就稳定了。
当前中国所处的阶段是：房价跑在了前面，在等租金追上来；只有等房价跑到基本稳定状态时，租金回报率才能真正追上来，才能达到跟美国一样「办公楼回报率接近 4%」，才能跟纽约一样「达到 5-6%」。
所以，当前中国与欧美日等发达国家的区别在于——
●中国：房价快速上涨，租金回报率相对低
●欧美日：房价基本稳定，租金回报率相对高
潘石屹会嫌弃中国的租金回报率低，黑石不会。这是认知水平的差异。
什么样的认知，就会有什么样的动作。潘石屹有本钱看空中国房地产，甚至看空中国，但是我们大多数人不行，看空意味着踏空。
我们可能学不会黑石的本领，但我们至少可以努力去领会黑石的认知。
这就是黑石
清华大学苏世民书院的建筑，是耶鲁大学建筑学院院长罗伯特·斯特恩教授（Robert A.M. Stern）设计的。
斯特恩是美国新古典建筑鼻祖，但他设计的苏世民书院却非常中国，你甚至会以为是哪个中国建筑大师的作品。
这就是黑石，用中国逻辑来读懂中国：「未来之领袖须读懂今日之中国。」
▲清华大学苏世民书院，美国新古典建筑鼻祖罗伯特·斯特恩教授设计
深表感谢
《苏世民：我的经验与教训》这本自传，非常值得一读。黑石集团联合创始人苏世民先生在书尾的《致谢》里有这么一段（P416）——
「我要感谢我在中国政府的朋友，他们在我无数次访问北京期间与我会面，对于他们的礼貌和周到的接待，我深表感谢。他们是……」
他的感谢名单，有点像央视的《新闻联播》，包括了我们这个国家最高级的那些领导人。
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