5月8日成都发布首批次集中供应公告，共计40宗地，约3449亩，并定于6月7日开始，进行为期5天共计10场的竞拍。本次集中土拍是在 “限房价、定品质、竞地价”的指导下开展，40宗地均采用“限地价，限房价”方式出让，多数地块叠加“竞自持租赁”，清晰地传达出成都对于房地产市场调控和“三稳”的政策方向。
就在成都土拍开始的前3天，6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，随后6月7日首拍当天，成都接连发布《成都市新建商品住宅技术管理规定（第一版）》和《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》，对建设品质和竞买主体资格审查进行进一步的要求明确，从而保障购房者权益，推动市场平稳健康发展。
6月7日-6月11日，历时5天，共计10场，成都首批次土拍成功落幕，40宗地均获成交，成交金额355亿元。
供应情况
▍首批次供应229.9万㎡，各区域供应规模平衡调整
2021年成都首批集中供地40宗，范围涵盖14区（青羊区、锦江区、武侯区、成华区、金牛区、高新区、天府新区、龙泉驿、郫都、青白江、双流、温江、新都、新津），净出让土地规模为229.9万㎡，约占14区2021年宅地供应计划30%，起始总价达330亿元。从成都2021年度宅地供应时序安排来看，第二批次宅地供应时间为7-8月，则综合统计成都2021年1-6月14区的宅地供应规模为268.1万㎡，较去年同期14区供应规模相比，下降8%。
成都首批集中供应，“5+2区域”（青羊区、锦江区、武侯区、成华区、金牛区、高新区、天府新区）供应19宗，建设用地面积约61.7万㎡，建设用地面积占比约27%；新六区（龙泉驿、郫都、青白江、双流、温江、新都）及新津合计供应21宗，建设用地面积约168.3万㎡，建设用地面积占比约73%。本次集中供地加大了郫都、温江等区域的供应力度，尤其是郫都，供应规模占比约28.5%，新都、天府新区供应规模比例有所减少，占比3%和7%，本次集中供应在区域供应规模上进行了相应的平衡调整。
数据来源：CREIS中指数据
本次成都土拍，在“限房价、定品质、竞地价”的规则指导下进行，与以往相同，为网上报名、现场竞拍，资金缴纳规则未做调整，但出让条件较以往土拍有明显变化。40宗用地中38宗采用“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”方式出让，在“稳地价、稳房价、稳预期”的同时，也为租赁市场的发展建设加速。
成交情况
▍40宗地均获成交，成交金额达355亿元
截止6月11日，成都首批集中供应土拍，历史5天，共计10场，40宗地均获成交。本轮土拍共计成交土地面积229.9万㎡，成交金额355亿元，整体成交楼面均价7565元/㎡，平均溢价率7.4%。根据实际土拍情况，当溢价率达10%时，宗地均进入竞自持阶段，因此最终溢价率均控制在10%以内。
分区域来看，天府新区成交金额51.5亿元，最高，温江区成交金额48.9亿元，位列第二，郫都区成交金额36.9亿元，位列第三。
数据来源：CREIS中指数据
▍自持面积达70万㎡，占比15%，奖补办法支持房企新建和自持经营租赁用房
成都本次土拍38宗地均采用“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”出让，从自持面积占比来看，天府新区的自持建筑面积占区域成交总建筑面积比例37.6%，占比最高，其次为高新区和成华区，分别占比32.4%和23%。
本次的40宗土地中，32宗进入竞自持环节，最高自持比例59%。总自持面积达70万平米，占比总成交建筑面积15%，若按照单套60㎡计算，仅本次供应地块未来就将带来超1万套租赁住房入市。8宗土地底价成交，未进入竞自持环节，除两宗人才公寓用地外，其余多为有产业配建、现房交付等多项建设要求土地，如金牛21亩，出让条件中要求现房交付，配建人才公寓且成品房交付100%，最终由万科底价成交。
数据来源：CREIS中指数据
成都6月1日发布的《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法（修订）》通知中提到：
· 支持新建租赁住房：根据租赁住房建筑面积计算，新建租赁住房按1200元/平方米标准进行补助（含通过商品房配建的自持租赁住房）。
· 支持专业化机构化住房租赁企业经营：以成都住房租赁交易服务平台网签备案数据为准，年度住房租赁企业完成住房租赁房源合同网签备案面积超出上年3万平方米（含）的，超出上年网签备案面积的增量部分按30元/平方米的标准对住房租赁企业进行奖补，每个企业每年奖补最高不超过200万元。
· 支持自持租赁住房经营：对我市出租自持租赁住房的住房租赁企业，按自持租赁住房出租面积，每年按100元/平方米的标准进行经营奖补。
该项办法的提出，将促进开发企业加速自持租赁住房的建设和入市，获取该项奖补资金，同时加速和支持成都整体的租赁住房市场建设。
▍31家企业获地
成都本次集中土拍，参与房企超60家。万科、保利、中海、华润、招商蛇口、绿城、龙湖、新城、世茂、金茂、正荣、龙光、佳兆业、远洋、大悦城、旭辉、中骏、金辉、融信、电建、德信、海伦堡、爱情地产等全国性房企均有参与，新希望、领地、德商、兴城人居、成都城投、高投、天投、交投、中瑞天悦等川蓉房企积极参与，同时如四川远达、国锐、永利融投资、厦门源昌、重庆银河等新进蓉的开发企业也现身竞拍现场，积极参拍。31家企业斩获土地。从各家企业的最终获地情况来看，人居斩获4宗土地，成交金额53.2亿元，其中1宗为联合拿地。德商集团斩获4宗土地，总金额37.0亿元，均为联合拿地，2宗与电建地产，1宗与德信地产、1宗与人居联合。电建地产斩获4宗土地，用地面积178亩，金额35.7亿元，4宗均为联合拿地，2宗与德商合作，2宗与交投合作。
数据来源：中指研究院综合整理
▍土地成交详情
数据来源：中指研究院综合整理
从土地成交的情况来看，成交楼面价最高的地块为金牛区10亩地块，由融信获得，成交楼面价18700元/㎡，自持比例21%。自持比例最高的地块为天府新区新川76亩，由四川远达获得，自持比例59%，成交楼面价13500元/㎡，清水最高限价20200元/㎡。本轮土拍中，天府新区科学城63亩竞争最激烈，共计24家企业报名，竞拍多达55轮，最终由龙光地产斩获，成交楼面价10400元/㎡，自持比例45%，最高清水售价18550元/㎡。
◆ 金牛区10亩，融信，成交楼面价18700元/㎡
·该地块为二类住宅用地，总用地面积6364㎡，规划建筑面积19090㎡，容积率R≤2.99，起始价32453万元，推出楼面价17000元/㎡，保证金6500万元，清水限定房价26000元/㎡。宗地对成品住宅比例不做强行要求。
·由融信经过10多轮竞拍，最终以楼面地价18700元/㎡，自持比例21.3%，溢价10%竞得。该宗地约有8家房企参拍，分别是保利、大悦城、德商、电建/交投、华润、融信、卓越等。
·根据中指地主显示，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善。地块3km范围内聚集一级小学石笋街小学、一级中学成都树德中学(宁夏街校区)、三甲医院四川省第二中医医院、购物中心汇龙湾生活广场等生活配套。邻近地铁5号线、6号线，距离花牌坊地铁站仅0.5km。宗地3km范围内有9个新房项目，1000多个二手房项目。新房均价在20355元/㎡-34363元/㎡ ，近期二手房参考均价在12691元/㎡- 23507元/㎡。
◆ 高新区76亩，四川远达，成交楼面价13500元/㎡
·该地块为纯住宅用地，总用地面积50687㎡，规划建筑面积126717㎡，容积率2.5，起始价155862万元，推出楼面价12300元/㎡，保证金46800万元，清水限定房价20200元/㎡。宗地要求成品住宅比例100%，普通装修价格不低于建筑面积 2000元/㎡、不高于3000元/㎡。
·由四川远达集团经过42轮竞拍，最终以楼面地价13500元/㎡，自持比例59%，溢价9.8%竞得。据悉，该宗地共有8家房企参拍，分别是融信、旭辉、龙湖、人居、华润、保利、龙光、美的。
·根据中指地主显示，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善。地块3km范围内聚集二级小学成都师范银都紫藤小学(北校区)、二级中学华阳中学、南部片区社区卫生服务站等生活配套，周边有新川之心、新川湿地公园等9个公园。邻近规划地铁(在建)6号线三期，未来交通更加便利。宗地3km范围内有15个新房项目，超150个二手房项目，新房均价在20355 - 34363元/㎡，二手房参考均价在14567-39109元/㎡。
◆ 天府新区63亩，龙光，成交楼面价10400元/㎡
·该地块为宅兼容商业服务业设施用地，总用地面积42071㎡，规划建筑面积105100㎡，容积率2.5，起始价99845万元，推出楼面价9500元/㎡，保证金33000万元，清水限定房价18550元/㎡。宗地要求成品住房比例为100%，普通装修价格不高于3000元/㎡。宗地要求代建宗地之外约40亩的建设用地，用以修建小学、绿地、市政设施用房。
·由龙光经过50多轮竞拍，最终以楼面地价10400元/㎡，自持比例45%，溢价9.5%竞得。据悉，该宗地为本次集中供地参拍企业最多地块，共有24家房企参拍，分别是保利、北京天恒、大发、大悦城、华润、华宇、建发、金茂、龙光、龙湖、卓越、人居、融信、万科、香港置地、招商、中海、中交、金融街、仁恒置地、天投、成都城投、华侨城、重庆银河。
·据中指地主显示，地块所处科学城板块处于发展阶段，规划利好较多，有较大的增值空间。地块3km范围内聚集成都天府中学附属小学、树德中学天府校区、成都天府中学等生活配套。1.5km内有8个公交站。宗地3km范围内有4个新房项目，3个二手房项目，新房均价在20356-26029元/㎡，二手房参考均价在15412-20152元/㎡。
▍多项管理规定及办法，防范市场风险，确保建设品质
早在成都发布首批次集中供地公告时，市场对于“限房价、定品质、竞地价”中的“定品质”就存在一定的疑虑。开发企业是否会因为利润空间的收窄而极致压缩成本，从而难以保证建设品质的要求，也一度成为购房者的担忧。成都在6月7日和8日，连发三条通知，分别是《成都市新建商品住宅技术管理规定（第一版）》、《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》、《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》。
· 《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》对参与成都商品房建设用地竞买的开发企业进行资格审查，明确要求对于同踩“三道红线”的开发企业或发生严重失信情形的开发企业将由市级相关部门纳入竞买资格限制名单，进一步防范房地产领域风险
·《成都市新建商品住宅技术管理规定（第一版）》对新建商品住宅的建设品质进行了明确细致的要求，不仅涵盖共用部分、室内空间的建设要求，对于室外环境的植物配置、铺装、配套设施、给水排水及住宅智能化也进行了技术管理规定，切实保证建筑品质，维护购房人的合法权益。
·成都本次集中土拍的40宗地，超50%地块要求成品住宅交付，比例均不小于50%，且明确要求装修价格在2000-3000元/㎡之间。《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》提出，根据市场需求及产品定位，开发企业可在普通装修方案的基础上提供升级装修方案，供购房人自愿选择。在保护普通需求的同时，也对改善客户的个性化需求给予一定的支持。
据成都供地计划来看，2021年成都的涉宅用地供应较往年有所增加，成都的涉宅用地供应依然充足。按照成都以往的供地节奏，下半年往往是供地的主要时段，根据成都2021年度宅地供应时序，第二次的集中供地将在7-8月开展，开发企业可持续保持关注。
结语
成都一直严格贯彻落实国家及成都市房地产市场调控工作要求，坚持“房住不炒”定位。成都本次集中土拍是在“限房价、定品质、竞地价”的指导下开展，也再次明确表达出了成都对于“稳地价、稳房价、稳预期”的坚定态度。并且，在本次集中土拍时间中，成都接连发布三项通知，分别对竞买企业资格审查、新建住宅建设品质技术管理和新建成品住宅装修管理进行规则制定，进一步规范市场，同时也保证了建设质量，维护购房者权益。成都6月1日发布的租赁市场财政补贴办法，也对本次土拍中多宗地叠加“竞自持租赁”的条件进行辅助，对新建租赁住房的开发企业有一定的支持作用，也能够加速成都整体的租赁市场建设。成都在落实“稳地价、稳房价、稳预期”的重要决策部署同时，也在不断寻找城市发展建设、购房者、开发企业三方面需求的平衡，持续促进成都房地产市场的平稳健康发展。
“两集中”供地解读
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