加拿大的一家「百年老店」，刚刚买下了中国的五个购物中心，接的是澳洲与阿联酋公司的盘。
布鲁克菲尔德的毛毛雨
这家「百年老店」叫做布鲁克菲尔德（Brookfield）。它跟美国黑石（Blackstone）差不多，都是资产管理公司——只不过黑石比较年轻，才三十多岁，布鲁克菲尔德已经一百多岁了。
布鲁克菲尔德花了约 89 亿人民币（14 亿美元），收购了位于上海、北京、青岛、西安与重庆的 5 座「悦荟广场」购物中心资产包——这是自新冠疫情爆发以来境外资本在中国的最大宗商业地产收购案。
这个事情，意义巨大。首先你能很直观地感受到这两个熟知的意义——
●全球热钱汹涌
●最好的投资在中国
当然，89 亿人民币对于布鲁克菲尔德来说，仅仅只是毛毛雨而已；但重点在于：现在的中国，也开始成为他们的一个选项。
是跟谁买的？不是跟中国企业买的，是从麦格理集团（澳大利亚）与阿布扎比投资局（阿联酋）手上买的。
麦格理在中国最著名的一宗收购案例，是早在 2005 年吃下了 9 座万达广场——都在头部城市：南京、武汉、长沙、济南、天津、沈阳、大连、南宁与哈尔滨。一开始，麦格理用的是「万达广场」品牌，后来就不用了，改用新创造的品牌——「悦荟广场」，交给仲量联行运营管理。
不止收购早期的 9 座万达广场，麦格理的「悦荟广场」越做越多，于是就挑了几个，卖给布鲁克菲尔德。
从「散买」到「打包收购」
购物中心倒来倒去，是能赚钱的。在布鲁克菲尔德买下的 5 座「悦荟广场」中，上海那座最有传奇性。1931 年建成时，是从上海地产大亨犹太人哈同手上买来的地皮。后来这幢楼几易其手，赚得最狠的是中国香港的基汇资本——2005 年他们在收购之后加以改造，在六年之后卖掉，净赚 11 亿元人民币，年收益率约 18%。
当时的买家就是麦格里与阿布扎比投资局，他们继续改造，改为「悦荟广场」——如今，又把它装进一个资产包，卖给了布鲁克菲尔德。
收购，改造，溢价卖出——这是境外资本玩转中国购物中心的基本路径。但这个玩法，可能有点过去时了；现在的玩法更简洁明了：直接收购一组有品牌、租金收益不错的系列化购物中心。
这种转变，主要是这两个原因——
●中国本土的高能级商管团队快速崛起
●「打包收购」比「散买」更具安全性
第二个原因很好理解：收购单个购物中心，万一它不好了，就砸手里了；收购一组品牌化的购物中心，哪怕哪个不好了，整体收益率也还是可以互相平衡对冲。
那么，为什么不像麦格里玩的「悦荟广场」那样，一个一个收过来，然后贴上自己的牌子，交给第三方商管团队？过去，像华润、龙湖、印力或万达等等这些高能级的商管团队是不做轻资产开发的，所以才给那些「没有根据地的第三方商管团队」留下了市场空间。现在，他们都可以做轻资产开发了，甚至连华润都开始做了。
我们把高能级商管团队定义为「有根据地的商管团队」——
●有根据地的商管团队：重资产持有 50 个以上购物中心（这是他们的根据地），有统一品牌，同时又能轻资产输出，比如华润万象商业体、印力的印象城、龙湖天街、万达广场、宝龙广场、新城吾悦广场等。
像麦格里这样的财团，自己是不会直接组建商管团队的，基本上是交给第三方商管团队打理。像仲量联行这样的商管公司，过去在中国内地是很有竞争力的，但这种竞争力正在减弱——麦格里无论把「悦荟广场」交给谁打理，在华润万象城或龙湖天街甚至新城吾悦广场面前，都越来越没竞争力。
更早进入中国的麦格里，是有水温感知的，或许这也是他们把五个「悦荟广场」打包卖给布鲁克菲尔德的原因之一吧。毕竟，布鲁克菲尔德才刚刚进入中国不久。
麦格里为什么要卖？不好的东西，才卖。布鲁克菲尔德为什么要买？不太懂才买——即便不太懂，先上车比不上车要好——赚多赚少没那么重要，先上车更重要。毕竟，空仓中国，是不称职与不专业的表现。
没有可能砸在手上？即便砸手上，那就折价卖掉，总有一个「接盘侠」可以盘活它。中国经济强劲，永远不缺「接盘侠」，甚至也不缺具有超强盘活能力的「接盘侠」。
购物中心的三项红利
反过来看，华润万象商业体、印力的印象城、龙湖天街、万达广场、宝龙广场、新城吾悦广场等等这些购物中心的价值，只会越来越大；当然，他们还会越多越多。他们将严重受益于这三项红利——
●全球热钱投资中国的红利：并不是因为当前全球热钱泛滥，他们才购买中国的优质资产，这并不是一时的，而是长久的，因为中国这个流通性超强的统一大市场全球找不出第二个。
●国际资本与国内银行深度合作的红利：比如前段时间工行与高盛宣布他们的战略合作项目已步入实质性操作阶段，合作项目包括共同耕耘中国极其庞大的资产管理市场。所以啊，那些优质的购物中心，迟早成为他们的「盘中餐」。
●REITs 红利：总有一天，中国会放行完整意义上的 REITs（避免双重计税），届时，这些规模化的品牌购物中心，将成为超级资产。
总之，只要华润或龙湖们想卖几个购物中心，随时有人抢着要；当然，他们还不太想卖，他们更想等到中国彻底放行 REITs 的那一天。
中国实在太大，光有华润、印力、龙湖、万达广场、宝龙广场、新城吾悦广场等等，还远远不够。现在中国有多少家物业公司从房企中分拆上市，将来就会有多少家购物中心从房企中分拆上市。
看不到中国市场之广大之辽阔的人，永远都会在哀叹：建那么多购物中心，过剩啊。这么说也对，确实，中国水平超烂的购物中心，都还没开始大规模倒闭呢。他们早该活不下去了，竟然还勉强活着。
旧故事的新主角
「一铺传三代」这个旧故事，还会流传下去，只不过故事的主角得换一下——过去可以是散户，但现在得是大财团，他们要么拥有「有根据地的商管团队」，要么交给「有根据地的商管团队」打理。
「一铺传三代」，总体上是大资本的游戏。
