5月7、8日，杭州市组织了2021年首批集中供地的竞拍。自3月8号以来，杭州已经有近2个月没有新宅地出让，市场需求旺盛，使得本次竞拍竞争激烈，表现十分火热。两天竞拍活动共成交建筑面积757.2万㎡，总金额达1178.2亿元。接下来本文将从供应、成交和对未来市场的影响来解读杭州首批集中供地。
供应情况
▌2021年拟供应宅地面积同比增长22.3%，首批供应占全年42.6%
4月7日杭州市规划和自然资源局发布《关于公布2021年杭州市区第一批住宅用地集中出让的公告》，公告显示2021年杭州市区计划供应宅地面积约708.4万㎡，相比于去年的宅地供应面积597.1万㎡同比增长22.3%（未包含2021年已成交的宅地面积）。
其中第一批公告时间为4月7日，涉及宅地共57宗，总土地面积301.8万㎡，占全年宅地供应计划的42.6%，总供应建筑面积达757.2万㎡，起拍总价934.7亿元；第二批拟于6月公告，计划出让宅地面积约233.3万㎡；第三批拟于12月公告，计划出让宅地面积约173.3万㎡。
杭州市2021年集中供地公告时间及供地面积情况
▌区域分布上，主城供地超过余杭、萧山、临安
从区域分布上看，地块主要分在主城区、萧山和临安区。其中主城区本次供应宅地13宗，供应宅地面积占首批供应计划的22.9%。萧山与临安区各推出宅地12宗，占比分别为14.6%和12.8%。值得注意的是原先的余杭区4月划分为余杭区和临安区，两区共推出宅地虽只有7宗，但多宗地块的体量较大，合计供应面积共占首批供应总面积的29.7%。
板块分布上，地块主要分布在临平新城、未来科技城、钱江世纪城、下沙金沙湖、富春等板块。
杭州第一批集中供地板块推地总量分布图
成交情况
▌57宗土地全部成交，总成交额达1178.2亿元，41宗地竞自持
经过两天的激烈竞拍，本次集中供地推出的57宗地全部出让，总成交建筑面积757.2万㎡，总成交金额达1178.2亿元，平均溢价率为26.05%；自持面积共69.8万㎡，总体自持率为9.2%。相比于之前长春集中供地51宗地有13宗未能成交，广州推出48宗地流拍6宗，杭州本次集中供地市场表现无疑更加火热。
本次集中供地的竞拍规则为“限地价+限房价+竞自持+竞配建”，推出的57宗地中有41宗地块以竞自持成交，其中自持比例在10%以内的有16宗，自持10%-20%的有12宗，自持20%-30%的有11宗，超过30%的有2宗。自持比例最高的地块是临安区城东滨湖新区单元G-R21-01地块，由临安本土房企地上集团以自持40%竞得。有16宗地块成交报价未到达竞自持阶段。
本次竞拍有6宗地块以底价成交，但皆有特殊因素，其中2宗用途为人才租赁用房；2宗地出让文件要求竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力，由杭州地铁集团拍的；1宗为政府与北京华联合作意向地块；最后一宗是建筑面积仅5470㎡的小宗地块。
本批次供地自持比例及土地宗数
本次集中供地整体上各区域地块都比较热门，除6宗底价成交的地块外，所有的地块溢价率都在20%以上。但相对其他区域，富阳区与钱塘区市场表现较为理性，16宗未竞自持的地块中，钱塘新区有5宗，富阳区有3宗。
本次竞拍未竞自持地块宗数
▌38家房企有斩获，融信成最大赢家，仅四宗地块涉及合作拿地
本次竞拍，57宗地块中，共38家企业有所斩获。本次拿地金额最大、拿地宗数最多的房企是融信，分别拿下西湖1宗、上城2宗、萧山4宗，共7宗地块，合计建筑面积78.6万㎡，总金额达142.3亿元。融创本次拿地金额为126.9亿元，位于第二，拿地宗数4宗。华润虽仅竞得未来科技城三站换乘综合体项目地块，但仍以111.6亿元拿地金额位列第三。
本次集中供地竞拍，房企多以独立拿地为主，57宗地中仅有4宗地块为合作拿地且都为滨江与融信联合所拿。4块地分别是四堡七堡单元JG1402-16地块、四堡七堡单元JG1402-32地块、萧山区钱江文化单元XSCQ0607-R21-11地块、宁围单元XSCQ1409-38地块。
拿地排行榜中前三家企业的拿地总金额为380.8亿元，占本次总成交额的32.3%，土地资源仍集中在少数大型房企手中。但是勾地制度降低了参与门槛，也使不少小型房企获得了机会。小型企业竞得的地块基本地段较偏、总价较低，避免了与大企业在核心地块激烈竞争。例如，义乌天钲置业竞得临安太阳镇的地块，宝业竞得萧山瓜沥地块等。
▌本次集中供地竞拍表现火热的原因
第一：经济发展持续向好，人才净流入全国第一。2020年杭州市GDP达到16106亿元，增长3.9%，全国排名第八。同时2020年杭州新引进35岁以下大学生43.6万人，人才净流入率连续5年占据全国第一。快速发展的经济，大量流入的高素质人口给各大开发商充足的信心。
第二：供地量大，优质地块多。本次供应地块的土地面积占政府全年拟供应的42.6%，是今年最多的一次供应。优质地块的供应也吸引了很多的开发商参与，比如钱江新城二期的两宗地、萧山钱江世纪城、宁围的地、滨江浦沿的地块、拱墅祥符地块等。
第三：机会难得。虽说2021年有三次供应，但是根据公告1个月的规则，12月公告的第三批地块大概率是明年1月份组织竞拍。如此今年就剩两次拍地的机会，第二批的供应面积仅占32.9%。所以为了增加土储，关注杭州市场的房企也不会放弃这次机会。
第四：勾地制度使参拍门槛降低。本次集中供地实行了勾地制度，即预公告阶段，竞买人可以办理预申请手续，以地块起价的10%缴纳预约保证金（单宗地块最高收取5000万元），获取拍地资格。而不通过勾地正常参与竞拍，则需要缴纳地块起价的20%保证金。
重点地块分析
▌四堡七堡单元JG1402-16地块、四堡七堡单元JG1402-32地块
钱江新区二期首批宅地供应，楼面价在首批供地中最高。
地块详情
地块解读：两块地块都位于钱江新城二期，都由滨江和融信联合竞得。其中JG1402-16地块经过19轮报价，以总价483800万元，楼面价44364元/㎡，溢价率29.77%，自持17%成交。JG1402-32地块经过24轮报价，以总价808506万元，楼面价44938元/㎡，溢价率29.88%，自持17%成交。
杭州一直坚持拥江发展的发展脉络，前期的钱江新城和奥体已经成为杭州的新中心，作为钱江新城的二期，也是唯一一块整体开发的核心区域，该区域首次推出的2块纯住宅地块备受瞩目。两宗地块总的成交价超过129亿元，对于企业货值的增长效果显著。其起始楼面价和新房限价也是本次集中供应的57宗地块中最高，其中16号地块起始楼面价34185元/㎡，新房限价66000元/㎡（含装修6000元）；32号地块起始楼面价34600元/㎡，新房限价67500元/㎡（含装修6000元）。但相比于周边8万左右的二手房售价，未来项目的售价仍有较大差距，去化速度可以保障。
JG1402-16地块航拍图
JG1402-32地块航拍图
▌杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块（绿汀路综合体）
交通便捷，大体量商业。
地块详情
地块解读：地块位于绿汀路站地铁上盖，绿汀路站是地铁5、3号线及杭临轻轨的三线换乘站。该地块由4块小地块组成，其中3块为商住、1块为商业商务用地。经过136轮激烈拼杀，最终由华润以自持4%夺得，总价1116120万元，楼面价16499元/㎡，溢价率29.91%，这样标志着万象城将落户未来科技城。
地块周边有未来科技城的发达产业、高收入的人群，三站换乘的交通优势，加之周边5万左右的二手房售价，住宅部分以未来36100元/㎡（含装修）的限价，大概率能以低中签率快速去化。商业部分有较为严格的监管协议，如对集中商业的营收有指标要求，商业部分不能建类住宅产品等。但未来科技城比较缺少大型的商业综合体，本身有区域内高收入人群和交通优势的支撑，结合华润出色的管理运营能力，商业部分也是一个能长期盈利的优质资产。
地块航拍图
▌数字商贸城单元JG1801-R21/B-01地块、JG1801-R21/B-02地块、JG1801-R21/B-03地块、JG1801-B1/B2-05地块（丰收湖综合体）
体量大，板块核心，落地龙湖天街。
地块详情
地块解读：数字商贸城单元地块是主城区本次推出的13宗地块中面积最大的一块，经过78轮激烈争夺，最终由龙湖以自持19%竞的，总价525262万元，楼面价17816元/㎡，溢价率38%，同时也意味着国际商贸城板块将落地一座龙湖天街。
地块位于新上城区的国际商贸城板块，毗邻丰收湖。丰收湖公园对标的是西湖、金沙湖，板块着重打造的湖滨经济，为周边地块增色不少。板块内配套、人口、产业有已经有一定规模，但是商业配套相对薄弱。该宗地块自带的商业配套正是板块所急需的。本地块包含的4个子地块中，B-01、B-02、B-03地块是商住地块，住宅建筑面积占比不超过80%；b-05是商业地块，其上需建地上建面不小于11万方的集中商业，地下商业1万方，另包括一处2万方的酒店。项目周边的住宅楼盘德信银城·观湖之宸销售均价30000元/㎡，4月21日开盘摇号中签率22%；敏捷·源著天樾府销售均价30000元/㎡，4月6日摇号中签率10%。可见市场对板块认可度不低，未来项目去化不难。
地块航拍图
▌拱墅区祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块
配套成熟，二手房倒挂大，高自持成交。
地块详情
地块解读：地块位于祥园路和祥景街交叉口东北侧，距离京杭大运河约400米左右。该地块经过38轮的角逐，最终由建发夺得，总价163142万元，楼面价17816元/㎡，自持高达38%。
该地块由住宅用地和商业用地组成，其中住宅建面不大于45400㎡，需配建4540的公租房，则可售住宅建面占47.8%。地块位于拱墅区的祥符板块，地理位置较优秀、周边配套成熟、生活氛围浓厚，对比周边5万左右的二手房售，仅33000元/㎡的限价使该地块未来的项目去化有保障。正因如此，附近的新房金地大运桥西府3月10日摇号中签率仅有2%。
地块航拍图
▌临安区城东滨湖新区单元G-R21-01地块
位置优秀、40%高自持。
地块详情
地块解读：地块位于临安滨海新区板块，经过39轮激烈争夺，由临安地上集团以40%的高自持拿下，总价109244万元，楼面价12708元/㎡，溢价率29.68%。
临安滨海新区板块是临安区重点打造的新城市中心，相对临安其他板块，滨湖新区的配套、规划、城市面貌都有优势。但是现阶段滨湖新区的可开发土地已经不多，这也是各大开发商如此关注这块地的原因。而对于深耕临安的本地房企地上集团来说，拿下这宗地也意义非凡，也许更多考量的是品牌而非盈利。
临安项目相对于主城区来说，整体去化速度较为缓慢；同时相对与临安其他板块，滨海新区的新房价格较高。附近的新房滨湖天地2月26日开盘的均价是22061元/㎡（毛坯），但是本次登记人数未达到摇号标准。
地块航拍图
▌小结
经过2天的激烈竞拍，2021年杭州首批集中供地终于落幕。757.2万㎡建筑面积入市对于近2个月没有宅地入市的杭州来说是一个好消息，可以有效的地稳定市场预期。但是本次集中供地多数地块处于高位的自持率，又说明了土地市场不但没有冷却，反而到达了沸点。高自持率变相抬高了楼面价，对于房企的成本管控、运营能力提出更高的要求。同时过高的自持率反应了本次集中供地并没有有效达到为土地市场降温的目的。我们认为未来政府的推地规则不会有大的改动，但是可能会采取更行之有效的补充措施去降低土地市场过高的热度。提高房企参与的门槛，或者借鉴江苏地区的土地摇号制度或许是可能的方向。
本批次集中出让地块详细列表
