原标题：海南楼市调研（上）：自贸港红利与限购交织，房价如何“飞得更高”？
图片来源：海南自由贸易港官网
“海南马上就要封关，未来就是香港、迪拜”、“抢着要来海南，你看看海口行政大厅，凌晨4点还排着长队落户”、“海南的房子那是卖一套少一套，以后想买也买不到”……不管你走在海南岛哪里，人们都会向你“推销”这样的判断。
距离海南开启自贸港建设快三年，期间政策红利一波接着一波释放。同时，环保风暴也席卷了岛内，房地产行业拉响了危机警报，海南祭出史上最严的全域限购政策。
在试图摆脱房地产依赖的这几年，海南房地产投资额逐年下降，但对于房价高度的想象却在逐年打破上限。
3月中旬，界面新闻实地走访海南多地发现，调控政策高压未减，成交量持续收紧，但价格反而在自贸港红利的带动下上涨。
在自贸港红利与海南限购政策压力博弈下，海南房价的顶点到底在哪？与此同时，全国各地或隔空观望或蜂拥而至的人都在面临抉择——买还是不买，落户买还是通过缴纳个税买，买在哪里升值空间最大？
奔着香港迪拜去？
“香港、迪拜知道吗？海南未来会发展成为香港和迪拜。”这在海南几乎成为一个共识。前来旅游度假的人，海南本地居民，卖房的中介、置业顾问，甚至店家、出租车司机，一说起海南自贸港，都会对比香港和迪拜。
发达、富裕、国际化、房价高是人们对香港、迪拜最简单的认知。但准确来说，这两座城市是全球公认的高水平自由贸易港。迪拜拥有极致的税收优惠制度，通过设立特定产业的自由区形成产业聚集。而香港则借助背靠内地的巨大优势，成为全球最自由的国际贸易中心。
“不是要去取代谁，要去追赶谁。海南自贸港是要学习香港、迪拜、新加坡这些自贸港的特色和成功做法，同时因地制宜，根据自身的发展特点，为中国的改革开放进行压力测试。将海南建设为自贸港，强调的是高开放度、高自由度的经济发展模式。因为世界最高形态的开放就是自由贸易港。” 中国特色自由贸易港研究院副院长、研究员朱华友向界面新闻强调。
回顾发展历史，海南共迎接了三次机遇。1988年，海南建省，并成为经济特区；2009年，海南建设国际旅游岛上升为国家战略；2018年，海南建省三十周年，党中央支持海南全岛建设自贸区和自贸港。
从2020年6月1日，《海南自贸港建设总体方案》发布的那一刻起，海南自贸港发展再次加速提档。方案提出，海南要构建“零关税、低税率”的税制优惠下的贸易自由，吸引国际优质资本、产业及人才，将在2025年前适时启动全岛封关运作，本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。
“海南自然空间大，先天生态环境优，海岸线长，建设自贸港时间窗口也比较好。”朱华友说，自贸港发展都需要腹地和流量这两个因素。依托中国强大的国力支撑，无论是资金还是人流，海南都具有优势。加上，海南又跟粤港澳大湾区、东盟经济区在地理位置上非常接近，还利于促进深度协同粤港澳大湾区发展和与东盟的合作。
不过，迪拜、香港、新加坡能实现全岛繁华，一方面在于自贸港发展带来的巨大红利，另一方面，也因其面积小，发展相对集中。海南岛面积达到3.5万平方公里，是迪拜的近9倍，香港的30倍、新加坡的50倍。这是海南发展自贸港的优势，但同时也带来发展的复杂性。
“香港充分利用背靠内地的优势，从出口加工型经济转向金融、贸易、物流、旅游以及专业服务业为主的服务型经济。和香港几乎完全依赖服务业不同，新加坡沿着 “劳动密集型产业-资本密集型产业-技术密集型产业-高端制造业和高端服务业”的路径推进产业转型升级，在大力发展服务业的同时也形成了高端制造业产业。迪拜则非常巧妙地利用自由区概念，安排各个自由区专注于金融、技术、航空、媒体、物流和医疗等某个领域的特定业务，如迪拜学术城和医疗保健城分别汇聚了全球知名学术机构和医疗产业。” 中信证券首席政策分析师杨帆和政策分析师于翔认为，这些自贸港的成功经验，各有优势，但或许并不完全适用于海南，海南还需要根据自身情况逐步改革。
朱华友也认为海南自贸港建设需因地制宜。基于自身优势和复杂性，海南定位为发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，并规划11个自贸港的园区，计划在这些重点园区率先突破，再逐步推广至全岛。
这11个园区分别是三亚中央商务区、三亚崖州科技城、洋浦经济开发区、海口综合保税区、海口复兴城互联网信息产业园、海口江东新区、海口国家高新技术产业开发区、海口生态软件园、文昌国际航天城、博鳌乐城国际医疗旅游先行区和陵水黎安国际教育创新试验区。
海南自贸港11大重点园区 图片来源：海南自贸港官网
尽管这11大园区去年才正式挂牌，但界面新闻走访发现，规划已经全面铺开，高楼正在一层一层垒起，招商引才逐步推进。
以三亚中央商务区为例，截至目前，中交、中粮、保利、碧桂园、融创等19个总部经济项目已经开工建设，大唐、复星旅文、大悦城等1000余家企业在此注册落地。
在人才方面，海南自贸港官网数据显示，2018年4月13日至2020年11月20日期间，海南共引进人才20.1万多人，与“4·13”以前同口径相比增长662%。今年春节后的2月18日至3月11日，省外户籍迁入海南省人数8118人，去年同期落户人数为3265人，同比增长148.64%。
落户人数井喷现象还在不断持续。3月中旬，海口落户大厅早上6点已经排起了长队，凌晨4点还有大批人熬着夜办理落户。3月22日左右，落户的号码牌已经排到5月份。代办落户的中介对界面新闻表示，“我帮忙抢号那天晚上，两秒号就没了，系统都崩溃过2次。”
可以预见，随着建设全力推进，企业和人才涌进海南，这11大先驱部队势必会成为支撑自贸港产业发展的腰部力量。
新兴产业和地产如何平衡？
摆放在十字路口正中心的临时红绿灯亮起了红灯，两辆深红色货车在斑马线前踩住了刹车。偌大的崖州湾科技城瞬时安静，如同一台正在调频的收音机，不断在接收电波，彻底安静一阵立马又会响起“滋滋滋、邦邦邦”的建筑噪音。
穿过十字路口，前方指向6号路，左右两边是11号路。放眼望去，崖州科技城寂静而空荡，路上仅有一位开着“招商物业”垃圾车打扫卫生的阿姨。路两侧的荒地，围着一个又一个草绿色围挡，记载了过去也指向了未来。
围挡上的告知书写着“望各位村民互相转告，请不要在本项目内地块再进行种植”，白色的宣传语则写着“筑梦深海”、“逐梦自贸港”等。围挡内塔吊林立，一座又一座高楼大厦正在拔地而起。
崖州科技城某工地 图片来源：界面新闻
“崖州还是很荒，但现在气势凶猛。” 在确凿的当下和有参照物对标的未来，人们总是愿意为未来释放想象并付诸行动。“卖一次涨一次、卖一次涨一次，每卖一次涨一次……”3月中旬，在三亚卖过多年房子的中介，不自觉地强调了4遍，“就4个楼盘，招商、保利、金茂、顺达，那边的房还没预售就被抢得差不多了。”
崖州湾科技城在三亚西边，属于郊区，距离三亚市区约四五十公里，开车需花费1个多小时。海南自贸港规划落地，曾经的农村伴随着政策红利火了，崖州的房价已经涨到2万多。
崖州的市场状况，只是海南近期楼市的一个缩影，在这片因政策红利而兴的海岛上，地产是想摆脱又难以割舍的重要产业。
得益于海南先天自然环境，海南成为中国旅游度假大省，成为国人的第二居住地。海南顺应旅游、度假、养老等需求引申出的居住需求，大力发展房地产，致使产业结构单一，房地产业“一业独大”。
而海南自贸港建设一大重点任务便是要逐步提高旅游、服务和高新技术产业这三大新兴产业占比，从而摆脱对地产的依赖。
回顾海南房地产发展历史，朱华友说，“就算海南全岛都建成房地产，依旧会需求旺盛。一方面，中国有14亿人口，第二居住地需求很旺。另一方面，中国老百姓富裕后，找不到太多好的投资渠道。而海南是其认为的好的地产投资渠道。”
但这种经济模式早已得不到认同。“澳门不能光靠博彩，新加坡也不能仅仅靠港口，海南同样不能仅仅靠房地产。”朱华友进一步指出，“这几年，海南调控房地产，强调降低对房地产的依赖，支撑更多可持续发展的产业，这是对的。”
伴随着自贸港政策发布和落地，2018年海南也同步实施房地产全域限购，加强地产违规的监管力度，以房地产为主的固定资产投资拉动经济的格局正在改变。
国家统计局数据显示，限购前一年，海南商品房销售额同比增长82.1%，累计达2713.72亿元。限购当年，这一数字同比下降23.2%，累计达2083.29亿元。限购后，房地产投资降幅持续扩大，2019年海南房地产投资占比固定投资41%，为历年来新低； 去年这一占比进一步降低至38.7%。
“如何平衡产业和房地产的发展，香港、迪拜这种地方也没有处理得很好。”朱华友认为，自贸港的自由开放和产业发展，聚集很多国际化人才，引申出居住需求，房价逐步走高，但同时也提高了进入门槛，令中低收入阶层安居上展现出困难。要处理好自贸港居住矛盾，海南既要解决好人才住房，又要有效控制好房价，不要让高房价制造居住矛盾，甚至影响营商环境。目前，海南采取了双线限购方式，下一步政策需要从产业发展、人才聚集，国际化程度提高上等方面研究，借鉴其他自贸港的一些成功和失败的经验教训，制定房地产调控长效机制。”
朱华友说，新加坡房地产模式值得研究和借鉴。在这方面做得比较成功，既做好本岛居民安居工程，发展租赁，又放开跨国公司市场价格。而不仅是海南，坚持“房住不炒”，推进“租售并举”，也是中央对促进房地产健康发展的大方向。
随着自贸港建设产业布局持续深入，目前海南土地成交以工业用地、商办性质用地和安居房用地为主。
目前海南已有7个城市供应安居房用地，碧桂园、北辰、万科、中交、保利、鲁能、招商等开发商已经开始试水安居型商品住宅市场。过去一年，三亚成交的住宅用地均为安居房。
房价在红利和压力博弈中上涨
作为一个典型的政策市场，当下海南，一方面受到限购压制，成交量下滑；另一方面又受到自贸港建设拉动。产业、人才集聚效应引申出的旺盛居住和投资需求，正在逐步抬高海南房价。
“香港房价已经10万以上了，海南还不得更高。”在海南，带着这类预判的人不少，毕竟香港、新加坡房价在全球都数一数二。CBRE世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示，2019年全球住宅价格排名前十的城市中，香港最贵，新加坡排名第三。
产业对房价的带动，在自贸港十分明显。电脑屏幕上对“海南房产”的N次检索直接表现出国人对自贸港的关注。
58安居客房产研究院数据显示，因2020年6月1日《海南自贸港建设总体方案》发布带来的利好预期影响，房地产开发投资额开始逐渐回升，6月找房热度环比上涨44.6%，当月找房热度达到年内峰值，整体下半年找房热度维持高位，并呈现稳中有升的态势。
在实际成交和具体项目上也有明显体现。以三亚中央商务区为例，位于该区核心位置的碧桂园保利悦府，2018年开盘后并不畅销。在2020年疫情期间，部分房源一度降至26000元/平方米，依旧无人问津。2020年6月3日，自贸港公布11大先行产业园，该项目正好位于中央商务区核心地段，投资客闻风而动，项目在需求带动下卖出了35000元/平方米的高价。
上述提及的崖州湾项目的价格也在持续攀高。崖州科技城区域内的金茂湾、保利崖州湾、招商雍华府、君和君泰成交都十分抢眼，均价突破2万/平方米。
金茂在崖州打造的南繁科技城 图片来源：界面新闻
海南金茂湾营销负责人说：“崖州科技城科技产业的发展能否带动房价？我们的观点是乐观。自贸港政策和科技城产业确实对房价有影响。去年5月，崖州房价还只有一万五六。”
招商蛇口在崖州科技城打造的安居房已经启动建设 图片来源：界面新闻
“在海南，以后你想买房也买不到了。政府已经不批住宅用地了，商住报建也越来越难了。”界面新闻走访海南多地售楼处，置业顾问都在强调海南房产的稀缺性。
实际情况也确实如此，来自同策房产咨询统计的数据显示，海南纯商品住宅稀缺，至2020年底，纯商品住宅用地仅可建62.41万平方米，两年纯商品住宅用地成交232.92万平方米。其中，海口、三亚、陵水核心城市供应已经萎缩20%。
更为稀缺的是小户型商品住宅。2017年，海南下发政策，要求停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。这几年，市场的小户型商品住宅库存已经被消化得差不多了。
58安居客房产研究院调查数据显示，过去一年，超越70-90平的需求仍然最⾼。但因海南停建单套100平以下的住房，购房者转最青睐90-110平方米，这一占比达到22.48%。随着需求增加，这一面积段房源也将更加稀缺。
现房销售制度也加剧稀缺程度。“随着海南现房销售制度逐渐应用于住宅市场，叠加住宅开发周期的因素，可以预见，2021年海口住宅市场供应层⾯，会更加稀缺。”58安居客房产研究院南部分院分析师李静说。
“供应量越来越少，需求还在无限放大”，三亚贝壳找房中介游石说，稀缺带来最直接的市场反应就是涨价。尽管，海南年成交套数由2017年高峰的288520套下降至去年63919套，但均价已经有所抬头，2020年，同比上涨6.26% 至15518元 /平方米，接近海南房价史上高点2018年的15361元/平方米。
即便在多重政策打压下，海南的房地产市场依然表现出韧性，成交量的大幅下跌，也并未让价格顺势而下，反而有越走越高的趋势，这与内地热点城市如上海、深圳、杭州等地的市场行情如出一辙。
独特的海岛资源，赋予了海南全岛的资源稀缺性，也决定了海南岛注定是全国人民旅游度假的理想目的地，在海南拥有一套房子，仍是大多数人的梦想。
至于具体买在哪里，是否还有一定的升值空间，还需要在海南几个热点区域去逐一甄别和遴选。
（文中人名均为化名）
