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济南青岛等四地明确供地“两集中” 对土地市场房价有何影响?

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原标题:济南、青岛等四地明确供地“两集中”,对土地市场、房价有何影响

近期网上流传的“22个重点城市将实施供地‘两集中’,2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息,已经在越来越多城市成为现实。

据悉,这22个城市指的是北上广深以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等。

新京报贝壳财经记者根据公开信息发现,目前已有青岛、天津、郑州、济南四地出台上述规定,根据公开报道,宁波市自然资源和规划局办公室一位人士称,相关业务处室参加了视频会议,但相关实施细则仍在研究过程中。

所谓“两集中”,指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动,那么,这一政策的出台到底能否让“地王”频出的土地市场降温,甚至对房价产生影响?有专家认为,集中供应有利于平抑土地溢价率。由于土地集中入市,对于房企来说选择面也会增多,可以提前锁定意向的多个地块,而弱化在个别地块上的争夺,土地的市场亦会呈现整体热度下降的态势,有利于地价稳定,推动行业平稳发展。

已有济南、青岛等四地明确“两集中”政策

针对网传信息,自然资源部自然资源开发利用司相关负责人2月26日表示,为减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响,纠正信息披露随意化、碎片化、不确定等不规范问题,防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争,今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,让各类市场主体和消费者充分掌握信息,形成合理预期。

目前,已有青岛、天津、郑州、济南四地出台上述规定,宁波市自然资源和规划局的工作人员也称,相关实施细则仍在研究中。

济南市自然资源和规划局在2月下旬召开全市2021年住宅用地供应分类调控工作会议,会议强调,对于住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动新的政策要求,要在深刻理解、准确把握、做好研判的基础上,合理安排供地时序,科学编制实施方案,提高集中组织能力。

随后的2月26日,济南公共资源交易中心挂出公告,宣布2月22日发布的国有建设用地使用权网上挂牌出让公告全部9宗国有建设用地因故终止交易。

2月24日,青岛自然资源和规划局也召开了相关会议,称要严格贯彻落实相关文件要求,科学编制住宅用地供应计划;坚持做好住宅用地信息公开工作,住宅用地信息公开做到及时、准确、全面;严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

土地市场火热 今年热门城市“地王”频出

土地招拍挂再受调控背后,是土地市场的持续火热。

今年以来,各地“地王”频出。2月9日,上海虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块经过竞价招标,最终被招商蛇口以56.66亿元的总价竞得,楼面价达92647.6元/平方米,溢价率为20%。

据专业人士测算,该地块未来房价保本盈亏线约为13万元/平方米,目前该地块周边在售楼盘项目均价为9.8万~11.5万元/平方米,可以说招商蛇口拿下了虹口单价地王。

另一热门城市——西安在牛年的第一场土拍中,也诞生了新“地王”,西安曲江新区116.892亩居住用地被中国铁建&曲江大明宫置业以“21.5亿元地价+16.8万㎡教育配建面积”拍得,实际可售楼面地价高达24325元/㎡。

2月份,宁波出现区域“地王”,2月23日,宁波县级市慈溪会展中心北侧一宗商住混合用地出让,出让面积25091平方米,当拍卖总价达到57389万元时,转为投报配建住宅用房。开拍仅4分钟,金辉便以总价5.74亿、楼面价12707元/平米和溢价率49.5%竞得,成为慈溪新单价“地王”。

亿翰智库发布的一份报告显示,2020年即便受疫情影响,全国200城土地成交量依然高达18.2亿平米,同比增加9.3%,其中,上半年的1月、2月和3月受疫情影响,土地成交量同比分别减少18.0%、14.6%以及13.8%。

从4月起,土地市场逐渐恢复,成交规模逐渐接近2019年同期,并在6月达到上半年的成交顶峰。下半年,尽管有“三道红线”传言,多数月份土地成交仍高于2019年同期,主要是随着住宅市场恢复、房企项目推盘以及顺利去化带来销售回款的增长,使土地成交增加。

地价方面,天风证券研报数据显示,2020年土地市场全年挂牌均价为2819.44元/平方米,同比增长0.9%。

分城市看,一线城市、二线城市和三线城市土地成交均价分别为8321.14元/平方米、3610.86元/平方米、2121.12元/平方米,分别较去年同比增长14.05%、降低2.70%、增长6.18%。

集中供应有利于平抑土地溢价率 中小房企资金压力更大

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,此次集中供地政策对行业、房企都将产生不可避免的影响。

对于土地市场来说,在同一时期组织大量地块集中挂牌出让,可以分流房企资金,使竞拍同地块的房企数量减少,间接降低了土拍的激烈程度,避免出现土拍过热情况,土地的溢价率将会得到有效合理的控制。尤其是在北上广深一线城市以及南京、苏州、杭州等热点二线城市落实这样的供地政策,能够有效降低土拍热度,利于土地市场平稳运行。

陈霄表示,对于房企来说,这种“两集中”政策将会加速房企间的分化,资金雄厚的大房企更具实力参与多宗地块的竞拍,拥有更多的拿地机会,在去年“三道红线”新规的加持之下,房企销售回款的任务更加艰巨,房企销售端也将面临新调整,能让房企更谨慎拿地。

58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示,集中供应有利于平抑土地溢价率,由于土地集中入市,对于房企来说选择面会增多,可以提前锁定意向的多个地块,而弱化在个别地块上的争夺,土地的市场亦会呈现热度整体下降的态势,有利于地价稳定,推动行业平稳发展。

张波同时认为,上述政策对于房企的资金实力提出更高要求,如果只在几个时间点上推地,房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地,对于中小房企来说压力明显偏大,甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战,这对于“三道红线”之下的房企来说,联合拿地共同开发的情况或进一步增多。“由于可能涉及的城市都是市场当下的热点,或者长期以来,土地供应量排名靠前的城市,政策一旦落地,对于土地供应节奏的要求也会同步提升,如何控制好分批次的土地供应,让市场既能有效消化,又不导致流拍率上升,是未来面临的一个难题。

但也有不同的观点,中原地产首席分析师张大伟认为,集中土地出让可能出现程序混乱,也会增加房企、政府部门短期工作量,对于市场来说,也容易出现未来楼市供应潮汐,市场很难稳定。并且,这样容易造成优质土地被集中哄抢,龙头房企很可能怕错过补仓机会而抢夺“地王”,非热点地块很可能出现流标。

政策落地对房价影响几何?

值得一提的是,政策即将落地的城市都是目前房地产市场比较活跃的一线城市及二线重点城市,不少城市面临房价上涨的压力,比如深圳等地,那么,相关政策是否会对当地房价产生影响?

对此,陈霄认为,同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况,会影响供需关系,对于深圳、上海等新房供应不足的城市而言,短期内或将能缓解供需失衡的情况,同时,大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用,落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

张波表示,政策落地会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。热点城市的土地市场对于房价影响非常明显,今年以来,一二线城市不少核心区域的地块入市,部分地块的价格甚至接近于周边小区的房价,容易引发市场预期的变化,如果集中入市,土地市场的热度有可能会得到有效控制,并弱化对于房价的影响。

张大伟则认为,高房价问题的形成原因复杂,包括人口、土地、信贷等,而其中的核心原因是信贷,土地价格的高低对于房价影响并不大。

新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 王进雨 校对 李铭

责任编辑:刘万里 SF014

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