涉房贷占比局部“松绑” 银行房贷结构调整压力不减
本报记者/秦玉芳/广州报道
近日来，广东、上海、杭州、海南等多地监管部门接连发文上调部分银行房地产贷款集中度上限，各地针对第三至五档金融机构涉房贷款监管指标进行了不同程度上提，最高上提2.5个百分点。
尽管地方银行涉房贷款占比上限放宽，但各地房贷政策仍在持续收紧，利率上升至5%以上；审批门槛提高的同时，银行审核及放款速度普遍放缓，有银行甚至明确优先支持刚需贷款。
业内分析认为，很多地方银行涉房贷款占比普遍偏高，新增贷款很难，加之今年互联网贷款政策受限，未来业务发展压力将更大；与此同时，整体来看今年房地产融资需求依然旺盛，房贷占比上限上调后会释放部分商业银行融资额度，但整体来看影响不会太大，上半年银行房贷仍将呈持续收紧趋势。
多地涉房贷款占比上限松绑
近日来，广东、上海、杭州、海南等多地监管部门接连宣布上调部分银行房贷占比上限。
广东对辖内第三档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限均提高了2个百分点，第四档上述两项上限指标均提高了2.5个百分点。
东吴证券分析认为，广东对房贷占比上限的放松，主要是结合区域实际情况，稳定房地产市场发展和消费者预期，同时保证满足刚需。
不仅广东地区，浙江、海南、上海等地区也接连进行了上限指标调整。央行杭州支行、浙江银保监局发文明确，对第四档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高1个百分点、2个百分点，第三档相关银行房地产贷款集中度上限与央行层面要求保持一致；海南则对第三档银行房地产贷款占比上限提高了2.5个百分点；上海对第三档和第五档银行的上限分别上调了2个百分点和1.5个百分点。
业内分析认为，此轮地方银行房地产贷款占比上限放宽，是原有集中度管理制度框架下的调整。天风证券分析师廖志明表示，根据今年初落地的集中度管控政策要求，地方监管机构可以在一定权限内，因地制宜地针对城商银行、农商银行、村镇银行等地方金融机构设定自己的房地产信贷占比上限，并非调控力度的超预期放松；下一步或有更多地区进行调整。
2021年1月，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。根据《通知》，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
房贷市场需求旺盛加速了地方商业银行房贷占比上限放宽的落地。中原地产首席分析师张大伟认为，近来广州、上海、杭州等地房价上涨较快，按揭贷款需求旺盛，在监管政策框架内调高地方银行涉房贷款占比上限，一定程度上可以缓解市场资金压力，利于市场稳定发展。
某地方银行东莞地区业务人士告诉《中国经营报》记者，近来按揭贷款额度非常紧张，现在每月可放款额度不足以往的十分之一，2月份基本已经很难审批，此前审批通过的放款也很慢。“贷款占比上限指标上调后，银行按揭贷款额度可能会有适量的放松，不过也要等一两个月后才能落地。”
此外，东吴证券还分析指出，近期区域性地方法人银行已经被禁止通过互联网渠道异地吸收存款、投放贷款，而房贷仍属于本地市场的优质资产；从地方法人银行经营角度，适度松绑房贷也能缓解部分压力。
上述地方银行东莞地区业务人士透露，该行此前针对涉房企业贷款业务较多，导致新的监管政策落地后涉房业务额度被大幅压缩，近来不仅对房地产企业贷款基本停滞，面向个人的住房贷款额度也很少。“个人房贷按揭整体质量较好，现在涉房信贷额度基本都在向这部分倾斜，上限提高后压力会小一些。”
上半年房贷仍将持续收紧
地方银行房地产贷款占比上限放宽的同时，各地房贷监管政策仍在持续收紧，银行房贷授信未来仍持续收紧。
某券商银行业分析师告诉记者，各地在此前房地产贷款集中度管理制度的政策框架内调整地方银行上限指标，并不意味着房贷监管政策在放松，近期监管仍在严查经营贷及消费贷违规流向楼市问题，同时针对热点地区的房地产管控也在持续加强，整体来看房贷监管政策仍在持续收紧。
360大数据研究院报告显示，2021年1月下旬开始，房贷市场出现新的一轮收紧调控，从一线城市逐渐蔓延至各大楼市热门区域；其中，广州地区受新政影响最大。
广东银保监局2月初透露，针对经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为，通过窗口指导、监管提示约谈等方式部署全辖银行机构开展快速自查，全面摸排有关情况；在全面摸排情况的基础上，要求辖内银行机构严格落实主体责任，围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，针对此次排查发现的问题立查立改、严肃问责等。
北京、上海等银保监局此前也明确发文，将严格查处个人信贷资金如消费贷、经营贷业务违法流动进入房地产市场，进一步加强个人住房信贷管理。
某股份制银行广州支行负责人透露，春节前后监管对房抵经营贷监管力度更大，严查资金流入房市，近来该行房产抵押类贷款的利率增幅较大。
资金流入房市监管加强的同时，银行房贷利率、审批放款等方面仍在持续收紧。
某房地产中介广东地区负责人透露，春节前后各大银行房贷利率明显上浮，基本都在5.2%左右，部分股份制银行的利率更高，利率优惠基本都没有了，审批速度也在放缓。“农历新年前股份制银行额度紧张情况更为突出，而最近四大行收紧趋势也更为明显，很多银行要拖两个多月才能放款。”
某国有银行广州分行人士表示，去年下半年以来楼市回暖，资金需求增加很明显，最近银行已经基本取消了利率价格优惠政策；特别加强对放贷客户的准入审核，包括贷款真实性、合规性审查，优先支持刚需及首次置业客户，二套房贷款客户放贷可能相对更慢一些。
某城商银行支行长也透露，贷款占比上限放宽，会有一定的额度增加，但审核条件较以往更严，对涉房企业融资门槛提高，房地产企业基本上还是集中于高评级的优质客户，个人按揭贷款也基本没有利率优惠，审批条件也更加严格。
“即使贷款占比上限调高了，银行涉房贷款趋紧的趋势也不会有太大改变，起码今年上半年额度依然会持续收紧，资源会更多向优质客户倾斜。”上述城商银行支行长表示。
