本月，“十四五”期间，深圳将以“先行示范”标准，打造“未来交通”，建成现代化国际化一体化综合交通运输体系和高品质高效能高融合城市交通运行体系。轨交建设方面，2020年我国已有45城开通轨道交通，运营总里程近8000公里，新增城轨交通运营路线1242公里。土地动态方面，杭州高铁西站枢纽中心2宗地块公告发布，总体量超128万平方米，计划建设西站杭州云城，助力打造杭州“第三中心”。企业动态方面，龙湖集团全国首个商圈高铁TOD综合体登陆重庆金沙天街，标志着全新的轨交商业模式正式拉开序幕。
本期看点
01政策动态
➤深圳：十四五期间将以“先行示范”标准，打造“未来交通”
➤重庆：出台轨道交通区域综合开发政策，或将开启TOD元年
02轨交建设
➤2020年我国45城开通轨道交通，运营里程近8000公里
➤城轨建设：上海、广州等城市均有新线路开通
➤宁波：关于宁波市城市轨道交通第三期建设规划（2021-2026年）获发改委批复
➤佛山：关于广东省佛山市城市轨道交通 第二期建设规划（2021-2026年）获发改委批复
03土地动态
➤公告动态：杭州高铁西站枢纽中心2宗地块公告发布，总体量超128万平方米
➤挂牌动态：广州82亿挂牌海珠赤沙车辆段TOD地块，计容建面约30万平方米
➤拿地动态：华润置地&宁波轨道交通40.3亿元夺宁波鄞州商住地，建面约20万平方米
04企业动态
➤龙湖集团全国首个商圈高铁TOD综合体，登陆重庆金沙天街
➤宝龙地产开建珠海首个TOD综合体，加速布局大湾区
政策动态
1、深圳：十四五期间将以“先行示范”标准，打造“未来交通”
2021年1月26日召开的深圳市交通运输工作会议提出，“十四五”期间，深圳将以“先行示范”标准，大力提升交通运输综合竞争力，建成现代化国际化一体化综合交通运输体系和高品质高效能高融合城市交通运行体系，打造创新迸发、科技驱动、方式变革、客货畅享的“未来交通”发展典范。
➤完善路网畅通城市动脉，提升公交服务市民出行
“十四五”期间，深圳将勇当品质化城市交通运行服务的先行示范，顺应人民群众出行结构、出行需求、出行方式变化，试行多样化城市交通政策，做强做优轨道、公交、慢行城市交通网络，大力提升街道活力，努力构建更加个性化、多样化的便捷、高效、绿色交通出行服务，实现人便其行、人畅其行、人享其行。
未来五年，深圳将完成轨道四期工程，高质量推进五期工程建设，建成世界一流轨道交通网，打造10分钟轨道交通接驳圈，强化轨道作为城市公共交通“骨架”作用；打造全国公交服务最优城市，率先实现主要公交站点和公交线路准点服务全覆盖，强化常规公交作为城市公共交通“血脉”作用；打造慢行友好标杆城市，加大自行车道、步行道建设，精细化改造街道空间，强化慢行交通作为城市交通的“肌肤”作用。
中指点评：
按照深圳市交通运输工作会议提出的计划，到2025年，深圳将建成”城轨640公里+铁路220公里”。深圳作为粤港澳大湾区核心城市，近年来也在大力发展TOD模式。由于土地资源紧张、城市功能需求复杂，TOD模式已然成为其城市更新与开发的首选模式。十四五期间深圳将继续大力发展轨道交通，打造世界一流的轨交网络，利用交通引导城市升级发展。
2、重庆：出台轨道交通区域综合开发政策，或将开启TOD元年
2020年11月3日，重庆市发展和改革委员会、重庆市财政局、重庆市规划和自然资源局、重庆市住房和城乡建设委员会四部门出台《关于推进主城都市区城市轨道交通区域综合开发的实施意见（试行）》（下称《意见》）。《意见》从加强统筹规划、明确实施主体、建立成本分担与收益分配机制、强化政策支持四个方面，提出了17条意见，并明确了责任单位。《意见》作为重庆市级层面出台的第一份轨道交通区域综合开发政策，标志着市委市政府对轨道交通区域综合开发的支持力度明显加大，预示重庆或将开启TOD元年。
➤五大核心要点
（1）确定了综合开发用地范围，支持力度较大。从政策层面保障综合开发项目的土地边界，是实现TOD一体化开发的基础条件。《意见》提到，原则上以城市轨道交通站点为中心，按照站点半径600米；车辆基地按本体工程用地以及周边不低于本体工程用地规模2倍的开发用地确定为轨道交通综合开发用地范围。
（2）综合开发规划以批复线路为基础，加强规划统筹，在遵循重庆城市总体规划和城市轨道线网规划的基础上，针对选址的车辆段开发地块进行市场分析和经济测算，实现车辆段综合开发与轨道交通的统一规划，充分发挥轨道交通带动地区经济发展的优势。
（3）二级开发主体通过市场化方式确定，鼓励一二级联动。重庆交通开投集团作为城市轨道交通综合开发的一级开发主体，二级开发主体通过市场化方式确定，重庆交通开投集团可通过市场化方式参与二级开发。
（4）明确土地供应方式，土地政策扶持力度有望加大。为确保城市轨道交通工程的建设安全和运营安全，城市轨道交通站场用地范围内实施综合开发的用地空间，可将规划条件、建设要求、设计方案一并纳入公开出让条件，采取“带方案”或“带条件”招标拍卖挂牌出让方式予以供应。
（5）坚持“轨道交通引领城市发展格局”的理念，倡导TOD模式。《意见》提出坚持轨道交通引领城市发展格局的理念，这一理念也是重庆市国土空间总体规划（2019-2035年）所提倡的，将引领重庆未来的城市发展。
中指点评：
近几年，TOD理念风潮席卷重庆。2020年12月，重庆市轨道交通TOD综合开发新闻通气会称，重庆将围绕高质量打造“轨道上”的主城都市区，全面加速TOD综合开发，按10分钟舒适步行可达距离，以站点600米半径为基础构建集约紧凑、功能复合的综合开发区。可见TOD综合开发将在重庆这座山城生根发芽。
轨交建设
1、中国城轨协会：2020年我国45城开通轨道交通，运营里程近8000公里
根据中国城市轨道交通协会公布的数据，截止2020年12月30日，中国内地累计有45个城市开通城轨交通运营里程路线7978.19公里。2020年共新增城轨交通运营路线1241.99公里。2020年共新增三亚、天水、太原3个城轨运营城市。
数据来源：中国城市轨道交通协会，中指研究院综合整理
图：主要轨道交通城市运营与规划轨道交通里程（截至2020第三季度）
数据来源：中国城市轨道交通协会，中指研究院综合整理
2、城轨建设：上海、广州等城市均有新线路开通
➤上海：1月，上海轨道交通15号线顺利通过初期运营前安全评估，具备全自动运行初期运营条件。在开通试运营前，将对全线各项设施设备进行进一步综合系统调试及各项演练，确保春节（农历新年）前开通试运营。
➤广州：1月26号，“长岭号”有轨电车从广州市黄埔区有轨电车1号线岭福车辆段正式发车。黄埔区有轨电车1号线于2020年12月28日全面通车，全长14.4公里，起于地铁6号线香雪站，止于永和站，全程有50%的路段位于长岭街道范围内。
➤重庆：1月20日，重庆轨道交通5号线延长线跳磴至江津段项目江津境内顺利实现“短轨通”节点目标，自此项目进入电气化施工和车站装修环节，向全线通车运营又迈进一步。5号线跳磴至江津段全长约28.23公里，江津境内共15.767公里，轨道工程采用整体道床施工工艺，最高设计速度120km/h。
➤雄安：雄安新区至大兴机场快线将于月底开工日前，雄安新区至北京大兴国际机场快线项目获得河北省发改委批准。该项目线路全长约86.21公里，线路设站8座，时速160公里以上，计划于今年1月30日开工，2023年6月份完成全线铺轨，2023年年底正式竣工。
3、宁波：国家发展改革委关于宁波市城市轨道交通第三期建设规划（2021-2026年）获发改委批复
2020年12月24日，国家发改委发布对宁波市发展改革委《关于要求审批宁波市城市轨道交通第三期建设规划（2020-2025年）的请示》的批复，为落实国家战略部署，支持城市重点区域开发，完善轨道交通网络布局，提升城市公共交通服务水平，原则同意宁波市城市轨道交通第三期建设规划，建设6号线一期、7号线、8号线一期、1号线西延、4号线延伸等5个项目，规划期为2021-2026年。
数据来源：中指研究院综合整理
宁波市-第三期建设规划（2021-2026年）：规划包含6号线一期、7号线、8号线一期、1号线西延和4号线延伸5个项目。批复里程106.5公里，总投资估算约876亿元。本期建设规划建成后，宁波市将形成8条线路、总里程278.7公里的城市轨道交通网络。
4、佛山：关于广东省佛山市城市轨道交通 第二期建设规划（2021-2026年）获发改委批复
2021年1月7日，国家发改委发布对广东省发展改革委《关于上报佛山市城市轨道交通第二期建设规划（2020-2025）的请示》的批复，为服务粤港澳大湾区建设，完善城市交通网络，提升公共交通供给质量，促进广佛同城化发展。原则同意佛山市城市轨道交通第二期建设规划，建设4号线一期、11号线、2号线二期等3个项目，规划期为2021-2026年。
数据来源：中指研究院综合整理
佛山市-第二期建设规划（2021-2026年）：佛山市城市轨道交通远期线网规划由 11 条线路组成，总长约 444.6 公里。规划建设 2 号线二期、4 号线一期、11 号线等 3 个项目，总长度 115.8 公里，其中佛山市境内 110.8 公里、广州市境内 5.0 公里。项目建成后，形成 6 条运营线路、全长 252.4 公里的轨道交通网络。
土地动态
1、公告动态：杭州高铁西站枢纽中心2宗地块公告发布 总体量超128万平方米
1月29日，杭州市规划和自然资源局余杭分局发布的挂牌出让公告，两宗余杭区高铁枢纽中心用地进入公告挂牌期，两宗地块总体量超128.4万平方米。
杭州：建设西站杭州云城，将助力打造杭州“第三中心”
根据《杭州市余杭组团YH-18单元(高铁枢纽中心) F-04、F-06、F-09地块选址暨控规局部调整论证报告》显示，在F-04地块内规划了一幢建筑高度在380米至399米间的超高层建筑，若这一规划付诸实施，这幢建筑将在未来一个时期内，成为杭州的最高楼。其位于杭州火车西站站房北侧，规划用地性质为商业用地/商务用地/娱乐康体用地/其他服务设施用地/城市轨道交通用地/其他交通设施用地，面积为75465平方米，容积率不大于7.9，建筑密度不大于65%，绿地率不小于10%。
西站站房南侧的F-09地块规划用地性质为商业用地/商务用地/娱乐康体用地/其他服务设施用地/城市轨道交通用地/其他交通设施用地/文化设施用地，地块用地面积为96931平方米，容积率不大于7.1，建筑密度不大于65%，绿地率不小于10%。
杭州云城以杭州火车西站为核心，南北站城综合体将建不超过400米的高楼，成为未来杭州的新地标。根据规划，杭州西站南北站城综合体将包括人才公寓、商务办公、2个五星级酒店、商业综合体等，是西站实现站城融合的标杆项目。
图：杭州西站枢纽示意图
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
杭州西站枢纽是一座集高铁、地铁、综合交通为一体的交通枢纽，是“轨道上的长三角”重要节点工程、杭州亚运会重要交通配套工程。未来，杭州西站高铁枢纽中心将以交通枢纽为基础的，以创新产业为主体，打造公共交通发达、绿色宜人的活力新区；塑造世界级现代化大湾区创新发展的新引擎；并以TOD为导向引领城市发展打造高效发展的杭州轨道新城，践行绿色生态协调发展的示范区。
2、挂牌动态：广州82亿挂牌海珠赤沙车辆段TOD地块 计容建面约30万平方米
1月20日，广州海珠区赤沙车辆段场站综合体地块控制性详细规划通过市政府审批，并由市规划和自然资源局正式公布实施，该宗地块正式挂牌出让。
广州：打造面向未来的城市枢纽综合体典范
广州海珠区赤沙车辆段场站综合体地块位于琶洲西区南部，在11号线石榴岗站和赤沙滘站之间，其四至为：北至黄埔涌、南至赤沙涌、西至海州路（规划）、东至华南快速路，用地面积211751㎡ ，计容建面304000㎡ ，起拍总价823430万元，折合楼面价27086.51元/㎡ 。
根据规划，该项目拟打造成商业办公、住宅和公服配套为一体的城市综合体，为建在地铁11号线赤沙车辆段的地铁上盖项目。同时，项目内需加建两层盖板解决慢行交通和构建阶梯式生态公园。
图：广州珠海区赤沙车辆段TOD地块鸟瞰图
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
根据规划，海珠区赤沙车辆段场站综合体要打造面向未来的城市枢纽综合体典范，全时城市综合服务体和生态人文宜居社区。重点布局商务办公、地铁办公、品质住宅、公共设施等功能配套，形成多种业态复合的智慧型城市综合体。
3、拿地动态：华润置地&宁波轨道交通40.3亿元夺宁波鄞州商住地 建面约20万平方米
1月6日，浙江省宁波市鄞州区白鹤街道地块由宁波轨道交通华润置地有限公司以40.3亿元夺得，楼面价19606元/平方米，溢价率11.48%。该地块出让面积65680平方米，容积率3.13，建筑面积205578.40平方米，地块起拍价36.16亿元(其中住宅部分楼面地价23705.5元/平方米，商服部分楼面地价8468.2元/平方米)，推出楼面价17587.70元/平方米。
图：宁波市鄞州区白鹤街道地块图
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
宁波轨道交通华润置地有限公司是华润置地与宁波轨道交通公司的合资企业，华润与宁波轨交已合作多次，此前曾拿下包括宁波轨道4号线下应金达南路站C-2地块、轨道交通3号线永达路站地块等多宗地铁上盖地块。
4、最新轨交站点周边热点地块（商办/混合用地）挂牌动态
注：成交状态日期截至2021年2月9日
信息来源：中指研究院综合整理
企业动态
1、龙湖集团全国首个商圈高铁TOD综合体 登陆重庆金沙天街
2020年12月30日，龙湖重庆金沙天街正式开业，作为全国首个商圈高铁TOD城市综合体项目，也意味着全新的轨交商业模式正式拉开序幕，开创了中国高铁TOD模式的新世代。金沙天街通过地上7层商业空间+地下7层立体交通空间的无缝接驳，体量超21万方，引进超500个品牌，开业后将是龙湖“天街”系在重庆仅次于时代天街的第二大体量商业综合体。
龙湖集团：龙湖金沙天街盛大开业 助力沙坪坝商圈升级
龙湖重庆金沙天街位于沙坪坝核心商圈，建于成渝专线高铁站上，与三峡广场无缝衔接，是国内首个商圈高铁TOD城市综合体。其所处的龙湖光年项目总体量为48万方，金沙天街占21万方，体量超现有沙坪坝商圈商业的总和。
据悉，金沙天街的建成，使沙坪坝商圈面积扩大到0.74平方公里，扩容近3倍。在规划设计上，金沙天街借鉴东京涩谷之光、巴黎拉特芳斯等国际先进的TOD模式，建设涵盖高铁、地铁、快轨、公交、客运等多种交通方式的集散中心。通过地下7层的地下轨道交通枢纽与金沙天街地上7层21万方商业空间，无缝接驳，将交通到达人群有效转化为购物中心客流。随着金沙天街的天业，重庆再次诞生一个商圈新地标，同时还将显著提升对区域外消费者的吸引力，助推沙坪坝传统商圈提档升级。
图：重庆龙湖金沙天街实景图
信息来源：中指研究院综合整理，图片来自网络
中指点评：
2003年起，龙湖即开始了对TOD领域的探索，截止2020年6月底，龙湖持有TOD项目65个，以TOD为核心的全业态开发面积900余万平方米，通过在不同城市区位进行以公共交通为导向的复合空间及多业态融合，形成都市生态圈现代服务业，在未来把握更多的可能性。
2、宝龙地产开建珠海首个TOD综合体 加速布局大湾区
1月6日，宝龙地产的珠海北站TOD宝龙城项目正式奠基，意味着项目正式进入建设阶段。北站宝龙城项目是珠海首座TOD大型综合体，体量达到约39万平方米，规划建设购物中心、幼儿园、办公、商业和住宅等多种业态。
宝龙地产：珠海第三座宝龙城 首个TOD综合体
2020年10月20日，宝龙地产以底价32.58亿元拿下珠海北站TOD地块，宗地面积约15.9万平方米，最大计容建筑面积达38.9万平方米。按照要求，地块须建设计容建筑面积不低于8万平方米的集中封闭式商业，且须为集购物、休闲、娱乐为一体的集中式购物中心，整体持有、不得分割销售，购物中心自约定的动工开发期限截止之日起24个月内满铺开业。
宝龙计划在此打造宝龙城项目，这也是继高新宝龙城、金湾宝龙城后，珠海第3座宝龙城。其中高新宝龙城项目购物中心计容面积不低于8.5万平方米，已于12月14日奠基，预计将在2023年亮相；金湾宝龙城商业面积≤10.15万平方米，已于2020年3月1日开工建设。
图：宝龙地产珠海北站TOD宝龙城项目示意图
信息来源：中指研究院综合整理，图片来自网络
中指点评：
从发展战略来看，“长三角”区域是宝龙地产的重中之重，例如即将竣工的杭州临安青山湖科技城板块宝龙商业综合体项目，它是临安首个TOD模式项目，就在16号线青山湖科技城站之上。包含约8万平方米的商业MALL、1万平方米的旗舰商业街区、3幢LOFT公寓以及14幢住宅等。宝龙地产在专注开发长三角区域的同时，还积极响应粤港澳大湾区战略的号召，布局“珠三角”区域，截止目前，已在珠海布局三座综合体。此次，宝龙地产开建珠海首个TOD综合体，利用TOD综合开发理念，“地铁＋商业＋住宅”的组合，加速布局大湾区，以“地产+商业”双引擎将开启发展新篇章。
主笔分析师：吴刚
☞百亿榜 ☞ 拿地榜 ☞ 全国市场
