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新希望刘永好将收获第三个上市公司,打响年内物企IPO第一枪

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原标题:新希望刘永好将收获第三个上市公司,打响年内物企IPO第一枪 来源:ipo观察

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随着我国房地产市场洗牌加剧,同时在高估值的诱惑之下,2021年延续了房企分拆物业上市的热潮。1月13日,刘永好家族旗下新希望服务控股有限公司(以下简称“新希望服务”)提交赴港上市申请书,农银国际为独家保荐人,在亿翰智库发布的2020中国物业企业综合实力百强中排名第39位。不出意外的话,新希望服务将是2021年第一家物企IPO,也是四川省继蓝光嘉宝服务后的第二家物企IPO。招股书显示,2018年、2019年及2020年前9个月,新希望服务分别实现收入2.58亿元、3.8亿元及3.68亿元,同期分别实现净利4109万、6393万及7936万元,同期毛利率分别为42.6%、41.9%、44.9%,高于物业行业平均水平。截至2020年9月30日止九个月,续约率为100.0%。

在管面积7800万平方米从收入构成来看,和其他大部分物业公司一样,新希望服务营收的主要来源也是物业管理服务,不过占比不断降低。2018年、2019年与2020年上半年,该分部产生的收入分别占总收入的45.1%、37.0%、35.2%。

物业管理业务的成长性来自于规模的持续增长、物业费的提升等。规模上,截至2020年9月30日,新希望服务管理55个项目,在管总楼面面积约为7.8百万平方米,大部分物业管理业务集中在中国西南地区及华东地区,2019年。招股书显示,于2020年最后一季,新希望服务在管楼面面积增加31.3%至截至2020年12月31日约10.2百万平方米。相较于目前已在港股上市的物管企业而言,规模相对较小。物业费方面,2019年,新希望服务平均月度物业管理费为每平方米人民币3.69元,较中国物业管理服务行业高57.4%。根据第一太平戴维斯及亿翰智库的资料,2019年新希望服务每平方米收益为每平方米人民币58.23元。近年来,物管企业创新求变,在基础服务之外开辟更多的增值服务,成为各家积极探索的新增长点。增值业务被外界视为潜力最大的业务板块之一,因其社区天然的流量入口以及物业与业主关系紧密且具有更高的毛利率。除物管服务外,新希望服务还包括非业务增值服务、商业云因服务、生活服务,分别占2019年营收的33.7%、19.1%、10.2%,毛利率分别为42.1%、61.4%、58.6%。

刘永好家族控股新希望服务是四川首富刘永好家族旗下企业。招股书显示,根据一致行动契约,刘永好及其女儿刘畅透过Golden Rose、新晟、Adventure Way Pte.Ltd.及Medea Investments Limited控制公司超过30%的投票权,刘永好及其女儿刘畅为公司实控人。刘永好是我国白手起家的典范,他本是一名四川省机械工业管理学校的普通教师,在改革开放的春风吹拂下,和家中三位兄长(刘永言、刘永行、陈育新(原名:刘永美))抛弃了铁饭碗辞职下海养鹌鹑,并在80年代末期转型至饲料行业,一路干出了国内最大的饲料企业希望集团,成为中国商界大名鼎鼎的传奇四兄弟。后来,四兄弟打造的“希望牌”饲料打败了当时的猪饲料行业的龙头正大集团,成为中国猪饲料市场的霸主。1995年,刘氏兄弟“分家”后,各自进入不同领域,刘永好开始筹建新希望集团,继续在饲料行业深耕,1998年新希望在深圳证交所上市。第二年开始,刘永好家族就一直稳坐四川首富,一坐就是22年,如今在2020中国最富1000人"的榜单公布,刘永好在其中以将近800亿元的财富排名第28位。2005年新希望并购了山东六合集团,成为一家集饲料、养殖、食品加工为一体的中国最大的农牧上市公司。如今新希望已经发展成为业务多元化的综合性产业集团,包括食品快消、房地产、数字技术以及文化及旅游、医疗健康及金融投资,截至2019年12月31日,新希望集团资产规模超人民币2,000亿元,而2019年销售收益超过人民币1,000亿元。其部分业务已进行上市,包括新希望六和股份有限公司(000876.SZ)及新希望乳业股份有限公司(002946.SZ)。所有业务中,农牧仍是主业,除了猪饲料稳居国内龙头,生猪养殖上新希望排名行业老四,新希望乳业是中国乳业江湖的一匹黑马,位列中国奶业20强名单。值得一提的是,刘永好在金融投资上也斩获颇丰,他作为中国第一家民营银行民生银行核心发起人之一,近年累计获得的股权、分红收益超十亿。除此之外,地产开发板块也是刘永好旗下重要业务,根据第一太平戴维斯及亿翰智库的资料,2020年其在中国房地产百强企业中排名第39位,2019年其订约销售增长率在中国房地产40强企业中排名第1位。与大部分物业管理公司一样,新希望服务的物业管理服务收入来自新希望房地产集团开发或共同开发的物业。2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月,新希望服务的在管楼面面积中分别有83.4%、86.9%及79.8%由新希望房地产集团开发,而新希望服务的在管楼面面积中分别有13.8%、10.6%及13.3%由新希望房地产集团的合营企业及联营公司开发。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月,新希望服务向新希望集团提供服务产生的收入分别为人民币62.9百万元、人民币132.5百万元及人民币137.3百万元,分别占总收入的24.4%、34.8%及37.3%。开发商背景直接影响物业公司管理规模增长与盈利稳定性,从已上市企业来看,市场一般给予具有强大开发商背景的物业公司较高估值,港股市场物业公司pe在20-40之间,新希望服务或能取得较好表现。

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