GDP 破了 100 万亿，房地产销售额破了 17 万亿，在魔幻的 2020 年。这些，都是昨天（1 月 18 日）国家统计局公布的数据。
房地产不止是销售额创了历史新高，销售面积与平均房价也都创了历史新高，库存率创了九年以来的新低。也就是说，2020 年全国房地产市场的四项关键指标，都耀眼得让黑夜宛若白昼。
全国平均房价：9860元/m²
2020年，全国商品房均价创下历史新高，跟十年前相比接近翻番。
2020 年是 9860 元/m²，2010 年是 5033 元/m²。
2020 年的全国平均房价，同比 2019 年涨了 5.90%。2021 年很可能会突破万元大关，将是非常有标志性的一年。
如果你住在大城市或者东部县城，对于 9860 元/m² 的全国平均房价可能是无感的；所以，你还可以补充感受一下中国城市的天花板均价：深圳，87957 元/㎡〔2020年12月，商品住宅均价，非国家统计局数据〕。
过去十年，全国商品房均价一路上涨；哪怕是楼市行情最为惨淡的 2014 年，也没有下跌，涨了 1.38%。
当然，并不是所有城市的房价都是年年上涨，有涨有跌、曲线上扬是大部分城市的常态；但就全国商品房均价而言，只有阳线，没有阴线——中国是一个超大规模国家，韧性与潜能超乎想象。
从 2010 年到 2020 年，全国商品房均价年均增长率是 6.95%。
未来十年，房价还会怎样？未来十年，中国的平均房价峰值，很可能是 1.5 万元/m²，现在仅仅是逼近万元大关的时刻而已。
◆中国历年商品房均价（2011-2020）
年份 | 全国均价 | 同比增长 |
2020年 | 9860元/m² | 5.90% |
2019年 | 9310元/m² | 6.56% |
2018年 | 8737元/m² | 10.71% |
2017年 | 7892元/m² | 5.56% |
2016年 | 7476元/㎡ | 10.05% |
2015年 | 6793元/㎡ | 7.43% |
2014年 | 6323元/㎡ | 1.38% |
2013年 | 6237元/㎡ | 7.70% |
2012年 | 5791元/㎡ | 7.66% |
2011年 | 5379元/㎡ | 6.85% |
*数据来源：国家统计局
全国商品房销售额：破17万亿
2020 年，全国商品房销售额破了 17 万亿元，是十年前的近三倍。
这个数据并不是每年都会增长：2014 年是负增长，同比 -6.31%。2020 年并未因新冠疫情而出现负增长（8.69%），同比涨幅反而超过 2019 年（6.50%）。
◆中国历年商品房销售额（2011-2020）
年份 | 销售金额 | 同比增长 |
2020年 | 173613亿元 | 8.7% |
2019年 | 159725亿元 | 6.5% |
2018年 | 149973亿元 | 12.2% |
2017年 | 133701亿元 | 13.7% |
2016年 | 117627亿元 | 34.8% |
2015年 | 87281亿元 | 14.4% |
2014年 | 76292亿元 | -6.3% |
2013年 | 81428亿元 | 26.3% |
2012年 | 64456亿元 | 9.0% |
2011年 | 59119亿元 | 12.1% |
*数据来源：国家统计局
未来十年的峰值会达到多少？很可能是：25-30 万亿元之间。从中国的城市扩张态势来看，全国商品房销售额保持 5% 的年均增长率，是大概率事情。
当然，如果你认为中国城市的「大规模增量建设时代」已经结束，你也可以认为 2020 年的 17 万亿元就是峰值——未来几年会稳定在这个峰值，然后就一路下跌。
全国商品房销售面积：将是20亿㎡
2020 年，全国商品房销售面积也创下历史新高，但值得注意的是：最近四年暂时稳定在约 17 亿㎡。
只是暂时稳定，未来十年的峰值将是 20 亿㎡。两个关键因素不可忽略：中国除京沪深以外的多数头部城市才刚刚拉开新一轮的城市骨架拉伸，「以县城为重要载体的城镇化建设」的国家战略才刚刚提出。
◆中国历年商品房销售面积（2011-2020）
年份 | 销售面积（万㎡） | 同比增长 |
2020年 | 176086 | 2.6% |
2019年 | 171558 | -0.1% |
2018年 | 171654 | 1.3% |
2017年 | 169408 | 7.7% |
2016年 | 157349 | 22.5% |
2015年 | 128495 | 6.5% |
2014年 | 120649 | -7.6% |
2013年 | 130551 | 17.3% |
2012年 | 111304 | 1.8% |
2011年 | 109900 | 4.9% |
*数据来源：国家统计局
全国商品房库存率：九年以来新低
2020 年，全国商品房库存率创下九年以来新低，仅 28.31%。
过去十年的库存率峰值是：2015 年，55.92%。这样，你就更能理解为何中央要在 2015 年末把楼市去库存作为「国家任务」。〔2015 年 12 月，中央经济工作会议提出「化解房地产库存」，作为次年的结构性改革五大任务之一〕
楼市去库存卓有成效：2015 年以来，全国商品房库存率一路走低。2020 年已是相对低位，未来几年库存率即便上升，亦属正常波动。
◆历年全国商品房库存率（2011-2020）
年份 | 库存量（万㎡） | 销售量（万㎡） | 库存率 |
2020年 | 49850 | 176086 | 28.31% |
2019年 | 49821 | 171558 | 29.04% |
2018年 | 52414 | 171654 | 30.53% |
2017年 | 58923 | 169408 | 34.78% |
2016年 | 69539 | 157349 | 44.19% |
2015年 | 71853 | 128495 | 55.92% |
2014年 | 62169 | 120649 | 51.53% |
2013年 | 49295 | 130551 | 37.76% |
2012年 | 36460 | 111304 | 32.76% |
2011年 | 27194 | 109900 | 24.74% |
*库存率=当年年末库存面积÷当年全年销售面积，数据来源：国家统计局
结论：三个关键指标的未来峰值
对于未来十年的三个关键指标，我们的趋势性判断是——
●销售额峰值：25-30 万亿元
●销售面积峰值：20 亿㎡
●平均价格：1.5 万元/㎡
判断不同，战略便不同，无论你是购房者还是开发商。以中国最有研究力的两家头部房企为例——
○ 万科持保守态度：万科从 2012 年就提出中国房地产已从黄金时代进入「白银时代」的判断，这个判断一直沿用至今。
○ 龙湖持开放态度：龙湖董事局主席吴亚军女士在 2020 年初有一个判断，龙湖在十年之后的地产权益销售额可以是 9000 亿元——2019 年龙湖的销售额是仅约 2400 亿元。
最后，更宏观地划分一下中国房地产市场四个阶段——
量价齐涨→量稳价涨→量跌价涨→量跌价稳
目前，中国还处于「量价齐涨」阶段。什么时候才会「量跌」？必然是十年之后的事情。
什么时候才能「量跌价稳」？要等中国的城市化浪潮基本结束，像欧美日那样进入相对凝固状态的时候。
那么「量价齐跌」呢？我们恐怕等不到那一天。如果有的话，那就是这个国家走上了衰败之路——不是英国在一百年里经历的那种大国影响力衰退，而是中国在一千年里经历的那种「从盛唐沦为晚清」之衰败。
站在一座城市的角度看，有一些年份出现「量价齐跌」很正常；但站在全国来看，要出现持续数年的「量价齐跌」，我们恐怕要等上一千年。
一千年后的事情，谁说得清楚呢。
