2021年1月6日，由中指研究院、广西广播电视台私家车930、星播传媒·完美地产联合主办的2020广西地产超级腕颁奖盛典在广西广播电视台隆重举行，房地产业内相关企业、金融投资界等领导和行业精英集聚，共同探讨广西地产未来发展方向。现场中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜进行了《中国房地产市场2021趋势展望及广西未来市场机会研判》的主题演讲，重点对2021年广西房地产市场进行了研判。
房地产市场·量价回调
▌广西商品房销售面积小幅下调
图：2020年1-11月各省份销售面积情况
数据来源：国家统计局
2020年1-11月，广西商品房销售面积为5581万㎡，同比下跌1.1%，低于全国平均水平，2020年全国房地产市场规模创新高，同比来看全国商品房销售面积上涨1.3%。当前广西房地产市场规模处于全国省市中等偏上水平，商品房销售面积在全国排名第11位。
▌南宁商品住宅成交显著下滑，桂林市场规模恢复
表：广西重点城市商品住宅成交面积及同比
注：北海、桂林2020年数据为1-11月数据
数据来源：CREIS中指数据
2020年广西整体成交量下滑，各城市市场表现分化显著。南宁销售面积同比下降明显，但仍居近几年次高位，短期市场活跃度不高，部分项目存一定去化压力，在去年较高基数影响下，商品住宅成交面积同比下降约两成。北海住宅成交面积显著缩减，市场调整压力较大。桂林商品住宅市场上半年在疫情冲击下明显调整，成交规模出现下调，下半年，随着国内疫情的缓和，压制需求逐步释放，市场规模恢复。
▌南宁房价小幅上行，市场存韧性
图：南宁新建住宅价格和二手房价格
数据来源：CREIS中指数据
2020年12月，南宁新房价格居百城40位，同比上涨2.4%；二手房价格居百城43位，同比上涨2.3%。整体来看，2020年南宁房价小幅上行，市场存韧性，近年来城市价值不断凸显，需求刚性仍存。
土地市场·成交量小幅上扬
▌广西住宅用地小幅上涨，居全国第13位
图：2020年各省份住宅用地成交情况
数据来源：CREIS中指数据
2020年，广西住宅用地成交面积为7722万㎡，同比小幅增长，涨幅为5.6%，略低于全国平均水平，全国同期上涨6.3%。宅地成交体量处全国中上水平，居第13位。
▌南宁宅地成交超千万方，稳步上涨
图：2020年住宅用地成交面积TOP50城市
数据来源：CREIS中指数据
2020年，南宁（市本级）住宅用地共成交1053万㎡，同比增长7.9%，增幅高于广西整体水平，在全国各城市中南宁住宅用地出让面积及总体金额排名30位左右。从成交楼面价来看，2020年南宁市区住宅用地成交楼面均价为4465元/㎡，在西部地区排名靠前，同比下跌1.5%，基本保持平稳。
▌重点城市地价与房价仍有一定差距
表：重点城市新房和二手房价格与宅地成交楼面价
数据来源：CREIS中指数据
2020年重点城市宅地成交楼面价均出现不同程度下调，尤其是柳州，跌幅较大，北海和桂林地价水平跌幅相对较小。对比来看，各城市地价与房价仍有一定差距，存在一定的价格空间。南宁地价整体较稳，但部分优质地块竞拍热度高，明显挤压了企业盈利空间。
市场机遇
▌广西城镇化率较低，未来仍有发展空间
图：2019年广西各城市常住人口和城镇化率
数据来源：国家统计局
从各省市常住人口规模及城镇化率水平来看，2019年，广西自治区常住人口为4960万人，城镇化率为51%，城镇化率排名较为靠后，未来城镇化的较大空间将为房地产市场需求提供较大支撑。各城市来看，南宁、柳州经济产业相对发达，人口吸引力强，城镇化率较高，桂林、玉林常住人口超500万，城镇化仅50%左右，城镇化空间较大。
▌广西已全面放开城镇落户限制，持续提升人才吸引力
图：广西代表城市最新引才政策
数据来源：中指研究院综合整理
广西已全面放开城镇落户限制，为继续提升人才吸引力，短期引才政策的发力点仍需放在人才引进优惠/奖励上。与其他地区重点城市发布的主要引才政策对比来看，广西自治区内代表城市引才政策较为全面，人才引进津贴、购房补贴、租房补贴、配租人才公寓普遍都有涉及，但在给予人才直接购买优惠方面仍需提高力度，值得注意的是，南宁、桂林等地主要对标高层次人才，或导致引才效果受限。
▌积极融入新发展格局，区域价值不断提升
图：西部陆海新通道空间布局示意图（局部）
2020年12月10日发布的《广西“十四五”规划和2035远景目标建议》提出广西要加快绿色发展，发挥西部陆海新通道、“一带一路”等战略支点的节点枢纽作用，深化与东盟国家、RCEP国家和“一带一路”沿线地区合作，积极融入双循环新发展格局，全力打造国内国际双循环重要节点枢纽。把握时代机遇，持续精准发力，广西区域优势将得到持续强化，区域价值日益凸显。
展望及建议
2021年，“双循环”新发展格局下，新型城镇化深入推进，新增城镇人口、改善型住房需求仍将给广西房地产市场提供较大支撑，南宁、柳州、桂林等城市市场仍有发展空间。为促进房地产市场的平稳健康发展，我们提出以下建议：
▌政府方面
供给端：增加土地供应，同时在预售条件、土地出让条件等方面积极探索，给予企业更合理、更大力度的支持。
需求端：当前各城市人才引进已经进入白热化竞争阶段，人才的流入直接决定了未来城市的竞争力。应加大人才引进力度，扩大人才引进范围、增加购房/租房补贴等。
加强城市营销，为人才流入、产业资源导入等提供更好地支撑。
▌企业方面
房地产市场空间仍较大，把握市场机会做大规模。住房是人们美好生活的重要组成部分，未来五年房地产市场规模保持在较高水平，刚需、改善需求仍将积极释放。
加强现金流管控，保持适度杠杆水平。调整现金流平衡机制和弹性，扩大财务杠杆的安全边界。
加强城市研判，理性投资、积极营销。科学把握城市周期轮动节奏，精准研判城市发展趋势，规避高风险城市及地王，理性投资，同时积极营销，力促销售回款。
产品和服务是企业的灵魂，做强品牌。提高产品力和服务力，做强品牌，强化自身内功，将成为未来企业竞争的关键，同时挖掘存量市场机会。
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