原标题：关于买房跳单那点事儿
来源：人民政协报
不少人都是通过中介公司购买的二手房。因房价上涨过快，一笔不菲的中介费会让房奴们有种雪上加霜的感觉。于是，有的人为省下这笔费用，抱着侥幸心理，绕开中介直接跟房东交易。殊不知，这样做可能要承担更多的未知风险。近日，一位顾客前来律所咨询，是否能绕开委托的中介直接与卖方订立合同。我们以此案为例，了解一下中介合同吧。
当事人：中介费这么贵，我能不能绕开中介直接跟房东交易？
律师：您已经签了房屋中介合同了吗？
当事人：已经签了，但我觉得中介就是陪我看了几套房，就收这么高中介费。
律师：您说的主要是涉及中介人的主要义务，以及中介人的报酬确定问题。
当事人：中介人有哪些主要义务？
律师：首先是报告义务。根据民法典第962条的规定，中介人应当就有关订立合同的事项，包括相对人的资信状况、生产能力、产品质量以及履约能力等与订立合同有关事项，向委托人如实报告。中介人应依诚信原则履行此项义务。如果中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，则不得请求支付报酬，并应当承担赔偿责任。
其次是负担中介活动费用的义务。根据民法典第963条第2款的规定，中介人促成合同成立的，应当负担中介活动的费用。因中介活动的费用已作为成本计算在报酬之内，中介人不得再另外请求给付中介活动的费用。
当事人：怎么确定中介的报酬？
律师：根据民法典第963条的规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据民法典第510条的规定仍不确定的，根据中介人的劳务合理确定。
因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。在媒介中介合同中，中介人不仅向委托人提供报告订约机会，还要找第三人促成合同订立，由于中介人的中介活动，使得委托人与第三人之间产生了法律关系，委托人与第三人都因此而受益，因此，在这种情况下，除合同另有约定或另有习惯外，中介人的报酬原则上应由媒介中介而订立合同的委托人与第三人双方平均负担。
当事人：如果我没买成这个房子，中介费还要支付吗？
律师：根据民法典第964条的规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。在中介合同中，只有中介活动达到目的，委托人才负有给付报酬的义务。尽管中介人为了使合同能促成也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同终究没有促成，没有达到中介合同的目的，中介人仍然不能请求支付报酬。但是，中介人可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
当事人：那我应该怎样才能减少风险呢？
律师：您作为委托人应尽到如下主要义务。第一，支付报酬的义务、支付中介活动费用的义务。根据民法典第963条的规定，中介人促成合同成立的，委托人应该按照约定支付报酬。委托人支付报酬的前提条件是中介人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了中介活动，并促成了合同的成立。根据民法典第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。第二，禁止跳单义务。由于中介合同可以随时终止，有时不免会有委托人为了逃避支付报酬的义务，故意拒绝中介人已经完成了的中介服务，而后再与因中介而认识的第三人订立合同。民法典第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。跳单的委托人依然要向中介人支付报酬，此规定是为了让违背诚信原则的委托人承担不利的后果，同时保护中介人的合法利益。
（作者系北京市盈科律师事务所中小企业法律服务中心）
