来源：上市星球
研究员楼牙叔
新力地产始创于2010年，成立十年上市，其强劲的发展势头后暗流涌动。截至2020年10月31日止十个月，该集团连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约835.4亿元，其中2020年10月份取得101.2亿元，环比下降15.67%。
持续增长的销售额是保证收入利润稳步实现的前提，但受政府限购、疫情抑制消费的影响，新力地产2020年前6个月累计确认收入87.03亿，较2019年全年的一半还少。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”，将于2021年1月1日起全行业全面推行。
新力地产好比压在五行山下的齐天大圣，刚上市进入资本市场打开了融资的取经之路，就戴上了“三条红线”的紧箍咒，而距离政策执行不到1个月，新力地产将如何调整以符合监管要求，这无疑考验着企业决策管理层的智慧。
除了三道红线外，房屋质量频遭业主投诉，以及高管人事频繁变动，更拷问着刚上市一年新力地产持重行远的决心。
两年多地曝光房屋质量问题
有媒体报道，今年6月，成都新力琥珀园业主因精装房标准未对位，用材用料李代桃僵，在新力·曦悦拉横幅维权。
2020年6月21日新力琥珀园业主维权现场
在新力起家的地方，江西南昌，业主更是将维权闹上了法庭。
江西南昌新力禧园叠墅维权高发，已经有近百名业主联名起诉房地产公司、住建局验收部门。新力控股（集团）有限公司旗下江西南昌新力禧园叠墅区，于2017年7月左右开售，目前1、2期业主已收到交房通知单，经业主现场检验后发现，花了半辈子的血汗钱买的所谓叠墅住宅质量是一塌糊涂，偷工减料、不按图施工、使用贴牌伪劣产品等等。该小区质量存在严重不达标，且有重大安全隐患
在权益得不到保障、正当诉求得不到任何解决方案的情况下，百余名业主自发组织起来，于2019年10月在南昌铁路运输法院联合起诉住建局、质监站等单位，要求判决上述单位按建筑法规定撤销给“新力禧园”下发的工程竣工验收备案，并责令住建局监督开发商按已通过行政审批的全套图纸（建筑、结构、给排水、电气、暖通图）返工整改到位。整改到位后再组织相关单位验收，验收通过后再发竣工验收备案表位，目前已经开庭审理。
2019年11月1日，法院已经协同近百名起诉业主到新力禧园现场开挖取证，现场取证完全验证起诉不合格质量内容，后续还有很多业主陆续加入维权队伍。
然而，最新消息表示，一审法官由于已到现场勘查取证，证实事实具在，但是由于未知原因，法官已另换其人，究竟何种原因业主不得而知。
值得注意的是，今年以来新力地产还曾多次被主管部门通报。
2020年4月10日，合肥市城建局曝光栏发布《关于近期我市房建市政工程建筑工人实名制管理监督检查情况的通报（二）》，新力地产合肥子公司项目新力东园被通报。
主要是存在实名制管理主体责任不落实，建筑工人实名登记和务工考勤与市平台应联未联，项目现场实际作业人员数量与市平台数据不相符，数据接入、更新不及时、不完整等问题。
2020年6月29日，长沙市自然资源和规划局发布“行政处罚决定书号为长资规罚字【2020】4号“显示，新力控股旗下长沙新力湘房地产公司被通报。
公开信息显示，长沙新力湘房地产开发有限公司未取得《建设工程规划许可证》的情况下，于2017年12月开工建设开福区陡岭路39号新力紫园项目2#栋住宅作临时样板房使用。至2018年3月放线时，该住宅地上一层和相对应的地下室一层已建，经长沙市规划监察执法支队及开福区执法大队核实，已建建筑面积为660.75平方米。
高管人事频变动两年负债降速惊人
今年9月7日22：35，新力地产发布公告，公司联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯即将于10月1日起辞任。
陈凯的辞任距离新力地产上市不到一年，也是继今年5月公司原副总裁佘润廷离职后，再一次的高管变动。
去年5月，新力地产向港交所提交了招股书。然而不到半年，其首席财务官王炎就申请离职。
据财报披露，今年上半年，新力控股实现营业收入87亿元，同比增长24.6％；净利润8.71亿元，同比增长83.1％，应占核心净利润6.8亿元，上涨约71.5％；
上半年新力总合约销售额及应占权益合约销售额分别为435.33亿元及210.61亿元，同比分别增长约1.6%及6.8%。所实现应占权益合约销售额的建筑面积为1,476,556平方米，同比减少约2.7%。
曾经，新力地产的债务是惊人的，要知道，截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年4月30日，按截至有关期末的借款总额（包括计息银行及其他借款及公司债券）减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股的净资产负债比率分别是1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍。
这两年新力的负债降速也是快到惊人。比如净资产负债比例， 2018年为237.9%，2019年骤降为67%。2020年上半年则继续下降至66.2％。
新力地产2019年平均融资成本较2018年变化不大，达到9.2%的高水平，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，近年来新力地产一直有着资产负债率、融资成本双高的形象。2018年数据显示，新力地产平均融资成本也约为9.3%。
目前新力地产账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有165.98亿元，短期债务为130亿元，长期债务为166亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，新力地产短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.78，与TOP50房企数据均值0.78一样。
截止2019年底，新力的净负债率67%，较2018年的237.9%大幅下降，这主要是由于公司在净资产翻2倍的情况下，一方面未大幅增加有息负债，另一方面则是加大了账面资金的储备。不过有两处细节值得注意，其一，期末新力手握的166亿元资金中受限制资金达到57.49亿元，可供动用的资金不足覆盖短期债务。其二，净负债率突然大幅下滑的背后是少数股权的激增，2019年底公司少数股权占总权益比例达到45.71%。
报告显示，截至2020年6月30日新力地产未偿还借款总额为人民币284.31亿元。报告期后事项中列示新力地产于2020年7月24日发行2021年8月3日到期的本金为人民币5.16亿元的资产支持证券。分A级别及B级别资产支持证券，利息率分别为年利率6%、7%。而最新公告显示，新力地产于2020年10月20日发行于2021年到期本金为2.5亿美元、利息9.5%的优先票据。可以想见，三道红线的政策2021年1月1日开始执行，届时新力地产的净负债率压力几何，为未可知。
在2019新力地产IPO关键的一年，其营业收入增幅奇高，但上市后即出现较大降幅，甚至是负增长，不免让人怀疑其为保上市寅吃卯粮。而今年，在新力地产上市一周年之际，也临近年底业绩盘点，新力地产将给出什么样的答卷，半个月后即可见分晓。
