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富力有降负债的压力，黑石亦有加码物流地产的动力。
观点地产网 富力地产于早前宣布，拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。
具体交易细节涉及3个目标公司的股权转让，目标公司分别持有该物流园的物业，均为富力地产全资子公司。
交易完成后，广州国际机场富力综合物流园由黑石持股70%，富力保留存续公司30%股份，并分享存续公司利润，但不再将项目并表。
根据黑石方面的消息，收购完成后，黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一，物流仓储总面积将达到5300万平方英尺，遍布中国23个城市。
富力对于降负债的需求成就了黑石在内地物流地产领域的重要机遇，而黑石接手该园区后，预料会在稳固主要租户前提下，运用本地运营团队提升园区整体出租率，着力提升长租客的占比，并与富力合作开发剩余土地。
困局与机遇，富力和黑石的交集
富力是“三条红线”监管下踩线红档的企业之一，李思廉曾在去年提到“可能出售一些重资产项目，从长远减轻负担”。
本次出售，显而易见是对债务问题的一次缓解。
截至2020年三季度末，富力的负债合计1144.11亿元，有息负债规模较一季度下降了约242亿元。净负债率已同比下降至166%；资产负债率下降至约80.37%；若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，可见管理层对于降债务的努力。
富力有降负债的压力，黑石亦有加码物流地产的动力。
自2013年起，黑石就在中国市场布局物流地产，并作为其在中国投资的重点方向。而今年的疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展，也促使黑石更加重视物流地产的收购。况且，本次所收购的物业在市场上较为稀缺。
广州国际机场综合物流园，围绕大湾区重要交通枢纽白云国际机场进行建设。园区距离广州白云机场仅15公里，能够实现3小时覆盖整个珠三角，是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，因此该园区在区位上具备一定的优势。
数据来源：三大机场公布，观点指数整理
2020年1月至10月，白云机场的旅客吞吐量约3389.8万人次，货邮吞吐量则为140.79万吨，疫情防控的常态化使得白云机场的客货流转恢复相当快。
大形势看，国家对于粤港澳大湾区的政策倾斜、RCEP的签订，再加上机场的三期扩建工程已在今年9月27日开工，这都有利于白云机场提升作为国际交通枢纽的地位。
从项目成熟度看，该物流园区首批仓库及物管服务大楼于2008年正式投入使用，整体运营时间超过十年，是一个相当成熟的项目，未来的价值也将持续提升。
富力对于降负债的需求亦成就了黑石在内地物流地产领域的重要机遇，预料该项目会成为黑石亚洲并购基金中重要的组成部分。
前世与今生，黑石大陆物流市场版图
观点指数了解，黑石对于中国物流市场的投资可往前追溯到2010年。
2010年，寿光农产品物流园一期投入运营，二期也将在当年完成建设。该物流园总占地面积3000亩，完全建成后即成为当时亚洲最大的综合性农产品物流园。而以寿光农产品物流园为主体的地利控股，亦同步筹备赴港上市。
同年，由黑石牵头组成的基金财团对寿光农产品物流园进行了大约6亿美元的投资，该笔投资是其在中国的首次Pre－IPO式交易，同时也是在中国的第二个重大投资。
一年后，因寿光物流园未能达到对赌协议中的一条要求，即一年内取得相关业务经营牌照，黑石旋即选择撤股套现。
一时的挫并没有改变黑石对于中国物流市场的长期看好，特别是在中国工业仓储用地出让相当有限的背景之下。
2013年，黑石回归中国物流市场，并曾在2017年参与竞购普洛斯，不过最终被万科、厚朴、高瓴等组成的财团所击退。
本次完成对富力项目的收购后，黑石在中国持有的物流仓储总面积将达到5300万平方英尺（约合500万平方米），遍布中国23个城市，布局主要集中在大湾区、长三角、京津冀等地区的核心城市。
若只计算大湾区，黑石目前有5个园区在运营中，2个园区在东莞，另外有3个园区在佛山，园区的平均出租率在98%。
空港物流园的“黑石”未来
从该园区物业状况看，仓库物业持续建成，可出租物业逐年增加，园区目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施亦已落成。而未开发的仓库净用地面积约210亩，仍具备一定开发潜力。
黑石公开表示，未来将主导开发运营剩余的210亩地，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成。
由于本次交易后，富力仍保留30%的股权，再加上统一规划、统一建设有利于园区新旧物业之间形成集聚效益，因此在进行剩余土地开发时比较大的可能是继续沿用富力的运营与建设团队，富力也可通过物业的建设获得一定的收益。
从园区经营情况看，园区部分承租人受所在行业政策、市场环境变化以及物流园公司为战略布局主动调整租户等原因影响，出租率波动较大。2019年1-4月，普通仓出租率89.%，较2018年全年上升，而坡道仓出租率78%，呈现下跌。整体出租率与黑石在大湾区持有的其他项目相比仍具备一定提升空间。
数据来源：联合评级，资产支持专项计划说明书，观点指数整理
租金水平看，2019年1-4月，普通仓平均月租金单价为25.90元/平方米，坡道仓平均月租金33元/平方米，合计平均月租金31.90元/平方米。坡道仓每层高度均高于普通仓且楼层间运输较普通仓更为便利，租金价格较高。
另外，整体租金水平受短租客数量增减影响。
数据来源：联合评级，资产支持专项计划说明书，观点指数整理
关注到租户上，截至2018年底，前五大租户租赁面积合计占已出租面积的45.26%，前五大租户租金收入占比40.19%，租户集中度较高。
因此对于黑石来说，接手该园区后，预料会在稳固主要租户的前提下，运用本地运营团队提升园区整体出租率，部分不符合业主仓储需求的设施则可进行提升，以便提升出租率和租金水平。
另外，黑石还可能着力提升长租客的占比，这既有助于稳定租金水平，亦可使园区整体收益更易把握。
