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大力培育和发展住房租赁市场努力实现城镇居民住有所居的目标

人民政协报

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原标题:大力培育和发展住房租赁市场努力实现城镇居民住有所居的目标

政协委员发言

■主会场

全国政协委员,中国证券监督管理委员会原主席、党委书记肖钢:

进一步完善住房租赁市场规划

当前政府部门在制定住房租赁市场规划方面面临以下问题:

一是结构不平衡。即使在一个省内,地区差别也很大。高租金、大户型产品供过于求,低租金、小户型供不应求,低租金的床位式职工集体宿舍紧缺。年轻人租房需要性价比高的单间合租,而普租市场以整租房源为主,导致供需错配。

二是统筹协调难。租赁住房规划涉及居住权的确认与落实,涉及教育、医疗、养老等公共服务均等化,实际上是城市空间的利益格局分配,需要各相关部门协同政策,统筹编制规划。现在主要困难是教育资源供给压力大。

三是建设标准缺。集中式租赁住宅适用的设计规范和标准不明确,对利用集体建设用地建设租赁住房尚没有专项规划、设计、施工管理的规范。集中式长期租赁住房一方面具有住宅的属性,另一方面又与酒店功能近似,现实中不得不借用居住、办公、酒店业态规范的近似条款,不利于长租公寓的建设。

为进一步加快住房租赁市场发展,做好相关规划,建议:

一、提高规划的科学性。统筹布局,聚焦头部城市,根据人口结构、市场需求等变化,适时调整租赁住房规划。聚焦租赁住房产品结构,着力补缺补短板,针对租房需求特点,实施精准供给。要把租赁住房规划同土地规划、城市更新规划、公共服务设施规划、城市管理以及投融资规划一体考虑,租赁型职工公寓、低租金的公租房建设要通盘考虑蓝领人群对城市的归属感和住宿成本、通勤距离、融入社区以及治安风险隐患等因素。

二、增强公共服务配套供给能力。落实好义务教育学校标准化建设,按照居住区配套设施规划,加大各方投入,在租赁住房集中区域建设配套学校。要平衡好各方利益关系,对“同权”内涵要适度,既要保障租房人子女有学上,又要防止为了入学而租房。

三、制定租赁住宅设计规范与标准。进一步完善各类租赁住房的设计标准,加强使用标准的监管。

■广东分会场

全国政协常委,广东省政协副主席,九三学社广东省委会主委,广东省住房城乡建设厅厅长张少康:

解决痛点,促进住房租赁市场健康发展

广东省是全国住房租赁大省。近年来,广东省委、省政府和各城市在住房租赁工作方面取得了较大进步和积极成效,但也面临一些问题和困难:

一是农村集体土地房屋租赁行为缺乏监管依据。我国现行住房租赁的政策法规,没有将农村集体土地上的房屋租赁行为纳入监管范围。对于现实中大量存在的“城中村”房屋租赁行为以及存在重大风险的村集体房屋“以租代售”行为,既没有部门职责分工,也没有监督处罚依据。

二是住房租赁资金存在监管漏洞。近年来,随着住房租赁行业与金融业的深度融合,部分企业通过“长租短付”等方式,控制大量资金,做高市场估值,存在重大风险隐患。但目前,对于住房租赁资金没有任何监管规定。

三是住房租赁备案和税收政策实施效果不佳。一方面住房租赁合同备案率普遍较低,另一方面住房租赁税率相对较高,导致正规纳税企业利润率不高,还有大量个人和企业采取各种手段规避纳税。为此,建议:

一是将村集体房屋出租行为纳入住房租赁条例等法律法规监管范围。对所有市场化房屋租赁行为进行统一监管,不再区分房屋的用地性质。

二是建立住房租赁资金监管机制。一方面,对住房租赁行为进行严格监管,明确禁止“长租短付”行为。另一方面,对住房租赁资金加强监管,对于一次性收取1年以上租金,且转租房屋套数超过一定规模的企业和个人,参照商品房预售资金监管模式,要求设立住房租金监管账户,加强资金用途监管。

三是优化房屋网签备案模式。委托街道统一对住房租赁备案进行登记,并将房屋租赁备案登记和流动人口登记环节进行整合,统一窗口、统一办理。

四是降低房屋租赁相关税费。切实减轻住房租赁企业税费负担,为专业化住房租赁机构发展提供支持。

■浙江分会场

浙江省政协委员,浙江工业大学副校长,浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬:

加快租赁住房有效供给

租赁住房已成为十分重要的住房消费方式。但由于长期以来对租赁住房市场发展无专项规划、无专项用地、无专门金融产品支持,法律法规不完善,行业标准缺失,导致出租房屋有效供给不足、供需结构失衡、品质差、风险隐患多。近年来,国务院和相关部委高度重视租赁市场,通过给政策、抓试点,已经取得积极成效。我现就落实国办发〔2016〕39号、加快租赁住房有效供给提三方面建议。

一、将租赁用地(R4)纳入城市总体规划,从源头保证低成本租赁用地的供给保障。国办发〔2016〕39号要求各地通过新增用地建设或在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应,一些试点城市已开始出让租赁专项用地,但缺乏可持续发展的制度性保障。建议把租赁用地(R4)视为大城市发展必需的功能配置,纳入城市和土地利用总体规划。并完善土地供应方式,可以将租赁价格作为出让前置条件,出让价款一次性缴纳或按年缴纳。

二、加快明确存量物业改建租赁住房的政策。国办发〔2016〕39号明确“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”,而事实上各地推进很难、落地很少。建议:加强顶层设计,突破一些政策限制。一是国家要加快明确可改建对象,二是要出台改建租赁住房的流程指引,精简一些相关程序;三是明确改建为政策性租赁住房的用地可不补缴土地出让金,加快落实民用水电气价格政策。

三、加快出台租赁住房建设和消防审验标准。租赁住房可分为三类:宿舍型、长租公寓、住宅型。宿舍型和住宅型有明确的建设和消防验收标准可参照,但对长租公寓目前各地简单地参考酒店标准进行建设和验收,而两者功能差异很大,若简单按酒店标准进行建设和验收,又增加了开发成本。建议政府加快出台长租公寓建设标准、消防审验标准和运营管理标准。

■视频连线

广东省深圳市政协常委,万科企业股份有限公司董事会主席、党委书记郁亮:

支持集中式租赁公寓发展为年轻人创造更好工作生活环境

万科集团从2007年开始探索租赁住房解决方案,自2014年开始规模化发展集中式租赁公寓,目前已进入33个主要城市约400个项目,共19万间房,成为集中式租赁公寓的行业龙头。

在外来人口较多、房价较高的城市,租赁市场的健康发展有助于缓解年轻人生活压力,留住人才,保持城市活力和动力。通过多年实践,我们也感觉到,集中式租赁公寓发展还存在一些障碍,建议:

一、“商改租”“工改租”没有身份。目前核心城市土地供给不足、供应结构不合理、地价普遍较高,利用低效商业办公用地、工业用地建设租赁住房是切合现实的做法。国务院文件中对这一方式也予以了肯定。但四年过去,“商改租”“工改租”在绝大部分城市仍然没有租赁住房的身份,后续验收、落实优惠政策、办理证照、享受公共服务都存在障碍。

二、缺少建设规范和标准。目前各地租赁住房参照的技术标准五花八门,有些不符合租赁群体实际需求。建议有关部门根据租赁的实际情况,尽快研究、出台统一的建筑设计标准。万科在这方面积累了一些经验,愿意供大家参考。

三、优惠政策没有落地。租赁住房目前盈利极为困难。中央制定了一些扶持政策,但地方多数没有落实。建议各地在房产税、城镇土地使用税、市政配套费、水电费等方面给予一些减免。

最后,“租购同权”还没有实现。为了引导城镇居民租房居住,中央提出支持承租人享受义务教育、医疗等基本公共服务。但一些地方落实政策不明确,影响了租赁居住意愿。建议敦促各地尽快解决这些问题。

■主会场

全国政协委员,中国国土勘测规划院地价所所长赵松:

完善集体土地建租赁房的政策建议

2017以来,原国土部和住建部联合批准了两批共18个城市进行试点。调研中感觉到,试点取得了显著成效,但相关各方还有一些诉求没有很好解决:

一方面,集体租赁住房用地性质界定有些模糊不清。各地多将试点项目的土地性质确定为“产业用地”而非“住宅用地”。造成用地性质与现行管理体系中使用的分类标准无法对应,致使一些以“住宅用地”性质为前提的配套政策、审批手续等难以落实,不利于集体土地上租赁房项目的开发运营。调研中,不少地方提出希望把土地性质改为“住宅用地”,以便于“名实一致”,顺畅管理运行。

另一方面,从供给侧分析,利益攸关方的预期收益在多数地区是不具吸引力的。与商品住宅项目相比,租赁住房项目回报率明显偏低。这一特点使其对供地主体、开发企业等均缺乏吸引力。总的来说,如果在市场化机制下不具竞争力,则此类项目离开了当前试点期间“一事一议模式的针对性扶持”和“完成行政任务式的压力传导”,很难大范围推广。

为此,建议:

试点政策的出台,是基于原土地管理法下,集体土地无合法入市渠道的制度背景。当前,新土地管理法已生效实施。一方面,可以结合新法中关于集体经营性建设用地入市的规定,做好集体租赁房用地政策与集体土地入市的合理衔接,平衡不同模式下集体经济组织的获益能力与风险。另一方面,应明确集体租赁房项目用地的“住宅”属性或与之相当的“政策待遇”。同时,还应遵循中央关于建立健全城乡统一的建设用地市场的改革方向,研究经营性集体住宅用地进入市场的条件和规则,甚至可以探索设立集体“商品住宅用地”的合理性、可行性。

■浙江分会场

全国政协委员,人民银行杭州中心支行党委书记、行长殷兴山:

优化金融服务助推“租购并举”住房制度改革

建立“租购并举”的住房制度,离不开金融的大力支持。目前,相对于购买房产,国内对住房租赁金融支持的广度和深度不够。

一方面,在供给端,住房租赁市场融资渠道不够畅通。住房租赁市场最主要的金融工具是房地产投资信托基金(REITs)。人民银行包括我所在的杭州中心支行在推动REITs落地方面也进行了积极探索,但在推进中遇到的最主要问题是税收负担较重。另一方面,在需求端,住房租赁承租人合法权益保障有待进一步加强。目前,多数从事住房租赁业务企业以资产托管形式收储房源对外出租,通过“高收低租、长收短租”的经营模式进行扩张,利用期限错配的资金,形成数额不等的“资金池”,易发生资金链断裂风险。为进一步改进金融服务,更加有力推进“租购并举”住房制度改革,提三点建议:

一、加快推动住房租赁投资信托基金的顶层设计。建议在国家层面尽快出台专门的REITs政策文件,为持有资产运营的住房租赁企业提供长期稳定的资金支持。财政、税务等部门按照税收中性原则,完善REITs税收体制和税收法规,出台税收减免政策。同时加强监管,确保税收优惠范围严格限定在“只租不售”的住房租赁资产。

二、加强住房租赁资金监管。建议在全国层面制定住房租赁资金监管措施,开设租赁资金监管专户,设立风险防控金,实行动态监管。建立住房租赁资金监管平台,对高收低出、交易异常等经营行为进行风险预警。

三、推动个人住房租赁信贷产品创新。由于租赁市场客户信用资质相对购房市场客户属于“次级”,且缺乏有效抵押,建议引导商业银行和住房公积金机构按照“短期、小额”原则,开发个人及法人住房租赁贷款,科学设计贷款对象、期限、金额、利率、担保方式等要素,并实施优惠贷款利率。

部委互动交流

国家发展改革委副主任唐登杰:

我结合发改委职责,简要介绍现行政策措施和下一步工作打算。

一、现行相关政策措施。一是积极推动在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。九部委于2017年联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,在加快培育机构化规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、创新住房租赁管理和服务体制等方面作出工作部署。

二、加大支持力度增加租赁住房有效供应。近年来,我委和有关部门共同推进在广州、深圳等重点城市开展住房租赁试点工作,新建、改建一批租赁住房,盘活一批租赁住房,增加租赁住房有效供应。

三、逐步规范住房租赁市场的秩序。我委和有关部门持续加大工作力度,整顿规范市场秩序。2019年联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,提出严格登记备案管理、动态监管房源发布、规范租赁服务收费等一系列政策措施。同时推动制定住房租赁条例,目前还在征求意见中。

下一步,我委将结合职责,认真研究和充分吸收委员意见建议,充分发挥宏观调控作用,推动破解住房租赁市场发展的体制机制障碍。

一是与有关部门特别是住建部门共同编制实施“十四五”住房发展专项规划,把支持住房租赁市场发展作为规划重要内容,并在年度住房建设计划和住房用地计划中予以安排。同时,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。

二是加大中央预算内投资专项对人口流入多、公租房需求大的城市符合条件的公租房项目给予中央补助支持,督促和指导有关城市对城镇低保低收入住房困难家庭做到应保尽保,同时发挥好金融杠杆工具等方面作用。

三是扎实推进住房租赁试点工作,及时总结经验成果,推动向其他人口净流入大中城市推广。积极采取政策措施,支持专业化、结构化住房租赁企业发展,加快推动住房租赁条例出台,继续与相关部门共同开展住房租赁市场秩序整顿规范工作。推动住房租赁市场健康发展,加快建立租购并举住房制度。

教育部副部长田学军:

多位委员提到保障住房承租人子女接受义务教育问题,不仅谈到热点地区学位供给和优质教育资源不足等问题,也对如何更好保障住房承租人子女平等接受义务教育提出了要求、建议和希望。我听后很受启发,在研究吸纳基础上,将做好三方面工作:

一、努力保障住房承租人子女都能接受义务教育。从教育角度来看,承租人子女可以分为两类:随迁子女群体占绝大多数,本地户籍承租人子女群体占比很小。实现义务教育有保障,不让适龄儿童辍学,这是能守住的底线。组织和督促适龄儿童少年入学,防止辍学,这是政府的法定职责。目前也已经实现了基本的教育保障和教育公平。

二、积极完善更加公平的入学规则。包括随迁子女和本地户籍承租人子女的适龄儿童入学,大体分为两类,一类是入读公办学校,另一类是入读民办学校。入读公办学校,总的原则就是免试、就近,按照购房或者租住地址就近安排进入划片学校就读。少数热点学校学位不足的情况下,就按照相对就近原则在学区里安排。也有部分城市对热点学校实行多校划片,在学区内采取电脑派位方式安排入学。对于入读民办学校的,今年按照中央要求全面落实“公民同招”政策,社会反响较好,既解决了民办学校考试掐尖招生问题,又保障了教育机会更加公平。教育部将持续推进义务教育免试就近入学全覆盖,指导地方完善更加公平的入学规则。同时,我们也建议在提出“租购同权”概念时,应明确其内涵,既要保障好权利,又要防止胃口吊高。

三、积极扩大优质教育资源。义务教育优质资源不足的原因主要有:一是学龄人口的持续增加;二是教育资源供给没有跟上。下一步的解决思路:一是扩大学位供给。督促各地切实履行举办义务教育的职责,增加财政投入,充分挖掘土地、教师编制等资源,加大新建、改扩建城镇学校的力度。二是扩大优质资源覆盖面。通过集团化办学、强校带弱校、优质高中招生指标分配及“互联网+”教育等方式,加大对薄弱学校的扶持力度,促进义务教育优质均衡发展。

司法部副部长刘炤:

委员对稳定住房租赁关系、强化对承租人合法权益保护、加强全流程监管、培育住房租赁市场等提出的意见建议,指出了目前我国住房租赁市场存在的突出问题,也是我们在立法过程中需要高度关注和深入研究的重点问题。目前,我们正会同住建部加快推进住房租赁立法进程。2017年5月,住建部就将住房租赁条例向社会公开征求意见,2017年9月又将该条例报国务院审议。为充分听取社会各方意见特别是试点地方的意见,住建部在今年9月7日又将住房租赁条例再次向社会公开征求意见。

一是关于希望租期内禁止涨租金的问题。现在条例草案规定,在住房租赁合同期限内,出租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金。目前住房租赁条例是一个行政法规,不好规定租金到底能不能涨、涨多少的问题。另外,涨价幅度难以确定,租金主要是市场问题,难以完全通过法律解决。我们在以后立法工作中,再进一步研究。

二是关于合同示范文本网签备案服务平台的问题。现在条例草案规定,住建部要会同有关部门制定公布住房租赁合同示范文本、房地产中介服务合同示范文本在全国推行。另外规定签订住房租赁合同应通过房屋网签备案系统进行备案。为了方便出租人和承租人,现在条例草案要求租赁企业和中介机构要代替出租人、承租人办理合同网签备案。为了给群众提供服务,还要规定直辖市、设区的市人民政府及房产管理部门应建立服务平台,为出租人和承租人提供房源等信息查询。

三是关于监管与发展并重的问题。除了规范出租人、承租人、中介机构,条例草案也规定了一些扶持措施,目前这些扶持措施还相对原则。

我们将认真研究委员的意见建议,会同住建部进一步修改完善住房租赁制度,加快推进相关立法,为房地产市场平稳健康发展提供法治保障。

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