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曾经北京的知名「烂尾楼」摇身变为「最贵」商场
烂尾楼的新闻最近有点多，比如云南昆明的「别样幸福城」烂尾楼，因为有 30 来户家庭住进去上了热搜。还有石家庄的祥云国际，被网友评为当地最美烂尾楼，也上了热搜。
幸运的是，在网友的关注下，昆明市相关部门宣布「别样幸福城」4 号地块将启动复工续建，计划 2021 年 10 月底竣工交房。而祥云国际被其他房企接手后，目前也已进入复工状态。
昆明「造城运动」后留下 40 多个烂尾楼
自「别样幸福城」工地停工以来，业主持续维权
今年是业主们等待复工的第 6 年
烂尾楼在中国城市并不罕见，但真正能盘活的就比较少了，甚至大多数投资商选择敬而远之。不过，也会有像融创、万科这样的开发商，对此情有独钟。
因为这样的烂摊子一旦收拾好了，是可以卖得很火，赚得很多的。佳兆业甚至就是靠盘活烂尾楼起家的。
股神巴菲特有一个著名的「捡烟蒂」理论，行情下滑时，以低价收购优质股票，获得回报。烂尾楼恰如那个「湿漉漉、没人愿意捡」的烟蒂尾巴，你捡对了，就捡到宝了。
不良资产收购与运营就是这么一个化腐朽为神奇的生意，这事想想都令人激动。当然，真要玩起来，一些路数不可不知。否则，很容易又砸在自己的手里。
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为什么会烂尾？
表面上看，烂尾多半是因为资金链断裂。一个野心膨胀的老板，采用高杠杆高歌猛进，工程没完成，开发商却没钱了，银行也不愿继续放贷，项目没人接盘，只能烂尾。
实际状况比这个更复杂，毕竟任何一个项目都是经过一番策划和规划之后才开工的。
那么，烂尾楼形成的具体原因有哪些呢？
1. 资金链断裂
通常，烂尾的第一原因就是资金链断裂。局部城市房地产过热，宏观调控后信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好搁置。比如海南省、广西北海市在上世纪 90 年代出现了大量烂尾楼，都是因为当时房地产过热，投资额增长率远远高于销售额增长率，其中很多是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。
2. 市场定位不准
由于原投资商对房地产项目市场的定位与市场环境不相符，导致楼盘销售前景黯淡，迫使原投资商不得不撤出。此前许多开发商在 1997 至 1998 年间盲目投资写字楼，就是明显的定位不准，导致项目停工、烂尾。
3. 施工质量问题
有些开发商使用了不合格承包商，导致楼盘施工质量低劣。比如温州中国银行大厦，由广东省一家建筑公司承建，1995 年 6 月开工建设，两年后结顶时发现质量问题，以至于开工8年后被定向爆破拆除。
4. 债权、债务纠纷
由于经营过程中没有进行规范管理或者管理不到位，债权、债务纠纷缠身，导致工程停工。比如位于广西防城港闹市区的一个烂尾楼项目，原项目部管理混乱，账目不清，导致多方债权、债务纠纷缠身，最后只好停工。
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接盘烂尾楼要做好哪些准备？
不少烂尾项目处于开发成熟的区域，甚至位于黄金地段，地理位置优越，配套设施比较完善，接盘烂尾楼项目对于没有土地储备、又想获得黄金地段土地的开发商来说，具有一定吸引力。
我们都知道，一二线城市的开发周期普遍较长，烂尾楼省去了报建、打地基等步骤，启动快，周期短，提高了资金使用效率。加上烂尾项目的转让价格一般比较便宜，一旦改造成功，投资回报率相当高。
但是，如果要将烂尾楼变成好项目，需要开发商具备以下几种能力：
1. 专业上的判断
进入这个市场，第一个问题就是前期的评估能力（尽职调查），因为烂尾楼本身有很多缺陷，有很多复杂的问题造成了最后烂尾，前期评估能力，比如土地使用权出让金是否已付清、土地使用权是否抵押、项目的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可、烂尾楼的负债问题、有哪些债权债务关系等等。
前期的评估工作在实际操作过程当中占了整个项目将近一半的精力，需要有专业的团队来做这块工作。在业内，有经验的房企甚至在收购前，还会进行压力测试——将复活项目过程中各种风险因素提取出来，通过压力测试，才能接盘。
2. 具备一定的资金实力
资金实力是接盘烂尾楼非常重要的一项能力。资金能力体现两块，一块是前期的投入，收购一个不良资产动辄上亿，甚至有的时候是上十亿，资金要求非常高。还有一块是后期的再造资金，投资方拿下烂尾楼以后还要投入很多资金改造，比如重新设计，添加一些附加值等，都对资金要求很高。
3. 改造能力
烂尾楼之所以烂尾，肯定是有很多不足的地方，要让它产生活力，就需要改造能力。再造能力做的好与坏决定了这个资产最后是什么资产。一般来讲，做的好就会形成一个优良资产，甚至是地标性的建筑。从固定资产转变成优质资产是艰苦的过程，需要不断投入人力、财力和物力。
4. 营销能力
如何把烂尾楼做得更贴切当今市场的需求，除了前期产品定位，还需要在整个营销策划上面花大力气。有业内人士公开表示，烂尾楼的改造需要用超思维的方式设计整个营销企划，这种营销能力不同于一般产品的营销能力。
总之，虽然烂尾楼获利很大，但风险也很大，需要进行严苛的自我评估和对项目评估。烂尾楼不仅仅是资金问题，如果仅仅是资金问题，完全可以找到下家，银行也会支持。真正的烂尾楼就像路边一直没有人吃的苹果，这样的苹果肯定有问题的。所以，一定要打有准备、有把握的仗。
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盘活烂尾楼盘的成功案例
上海爱琴海购物公园
案例 1：上海第一烂尾楼「满血复活」
1998 年，上海虹西公司获得了一块土地，地段很好，这家公司野心勃勃，联合新加坡一家公司合作开发建设「虹桥商贸城」，总建筑面积 40 万平方米，计划建造成「亚洲最大的购物中心」。
但不久之后，该项目就由于资金链断裂，于 2003 年 4 月停工导致烂尾，随后又经过数次转手，其间也曾数次传出复工消息，但都是雷声大、雨点小。
虽然这个项目后来被香港一家公司接盘，更名「成城购物广场」再度复工，但是最终以失败告终。至到 2011 年，以运作「红星美凯龙」家居 MALL 出名的红星集团，以第三方投资者身份，斥资 5.7 亿元进驻该项目，并凭借 45% 的持股比例摇身成为该项目的最大股东。
经过重新改造，到了 2017 年底，「成城购物广场」改名「爱琴海购物公园」，并正式开业。爱琴海购物公园围绕文化、艺术、生态、科技、人文、健康等主要定位进行打造。作为国内首个文化体验商业综合体，凭借文化、体验与商业的融合，它成了不少市民津津乐道的网红地。
深圳桂芳园：佳兆业城市更新开山之作
案例 2：佳兆业的旧改经典战役
佳兆业拥有 21 年的旧改经验，被称为深圳旧改之王。可以说，旧改业务已经嵌入佳兆业的基因中。
1999 年，郭氏家族开始涉足房地产行业，其开发的第一个项目「桂芳园」就是复活烂尾楼。
桂芳园原是布吉龙泉别墅用地，不仅位置偏远、人烟稀少，而且当时正深处烂尾的泥沼。佳兆业以白菜价接手之后，将其重新规划为开放式主题公园，同时对产品重新做了提升设计，使得其比周边楼盘更具设计感。
2000 年 9 月，桂芳园一期发售时便迅速获得市场强烈反响，佳兆业随后继续加推，一共开发了 8 期, 桂芳园也成为布吉第一个大型社区。
打响「桂芳园」的头炮之后，佳兆业迅速由当年深圳的关外进入关内，并从住宅拓展到商业地产。
正是这样一个个改善城市形象，救银行等相关债权方于水火的神来之笔，为佳兆业赢得了良好的政府关系，使其在此后的旧改市场上如鱼得水，并成为业内公认的旧改专家……
接盘烂尾楼，是会从「璞玉」变「翡翠」，还是变「烫手山芋」，就需要看投资方的综合实力，尤其是强大的操盘能力。
资料来源：
1. 《烂尾楼收购与运作》，梁锋
2. 《房地产基金路径转向：以股权投资方式参与并购配资》，陈植，21世纪经济报道
3. 《如何成功操作烂尾楼？》
4. 《梅开二度烂尾楼》，耿馨雅 丁洁，证券市场周刊
5. 《上海那些知名烂尾楼：有的涅槃重生，有的仍在沉睡》，张志峰，地产深度报道
6. 《烂尾楼盘活：我从无数成功案例中总结出这四个套路！》， 艾振强，明源地产研究院
7. 《改造烂尾楼成为地产行业新风口？众多百强进入，赚得盆满钵满》，明源地产研究院
8. 《2005CIHAF：烂尾楼只是不良地产资产的形式之一》，新浪房产
作者 | 李加薪
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