8月28日，深圳市住房与建设局局长张学凡在公开演讲透露，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。
深圳官方表态，称在住房供应体系方面要“学习、对标新加坡”。
图源：新华网
新加坡组屋：让国民“居者有其屋”
令新加坡闻名世界的“组屋制度”源于新加坡独立后的屋荒，李光耀秉持“人无恒产则无恒心”的儒家思想，为提高居民的国家认同感，制定了组屋制度。
从供给上看，新加坡的居住用地只占土地总量的15%，土地年限较为多样化，常见的有99年、999年和永久地契三种（个别还有101、103年）。
从需求上看，新加坡的年中总人口平均每年增速是2%，增长很快。短时间内人口快速增长使房价有飞涨的冲动，但是新加坡的房价控制比较好，主要是一方面完善的公共住房制度（主要是组屋），使82%的居民住上了价格低廉的房子，保障了居民的基本居住条件。另一方面努力控制外来人口增长、调控私人住宅价格。
这是新加坡女皇镇一处组屋区。图源：新华社
新加坡的公共住房，华语称为“政府组屋”。很多刚来新加坡的中国人，乍一听，会听成“政府租屋”，以为新加坡的公共住房全部是廉租房。
其实不然，新加坡公共住房是有产权的，而且公共住房中，“四房式”“五房式”以上的户型占75%左右的多数（“四房式”“五房式”相当于中国的“三居室”“四居室”，室内使用面积在90到120平方米之间）。真正的租赁组屋（在其他国家被称为“廉租房”）的公共住房，只占整个新加坡公共住房的5%，而且以“一房”“二房式”为主。
目前，新加坡全国的常住居民，包括永久居民在内，82%以上的家庭都住在这种被称为“政府组屋”的公共住房中。
阳光照亮新加坡梧槽坊色彩鲜艳的组屋区。图源：新华网
分析新加坡“政府组屋”的情况，主要看三点：一是价格是否足够低廉，二是供给是否足够多，三是是否有强有力的手段打击滥用，以保证长久有效施行。
先看第一个问题：价格是否足够低廉。
1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划，成立建屋发展局（Housing &Development Board，HDB），帮助居民提供公共住房，随后1967年新加坡推出《土地征用法令》逐步将土地收归国有，将土地强制征用，无偿划拨给建屋局。
有了土地建房还需要钱，政府提供的低息贷款和居民购房贷款是建屋局的主要资金来源，所以，大量低廉土地和政府注资的支持，是组屋低价的保证。
到底有多低呢？
用2017年刚申请结束的一个BTO计划（就是政府发布建房计划，有申请资格的居民可以申请，人数达到一定规模则申请成功，政府再建）为例，每平米5000新币左右。
除了低廉的价格、丰厚的补贴，为了让居民买得起组屋，建屋局还向居民发放贷款，申请贷款的条件是单身人士月收入6000新币，普通家庭12000新币以下。
第二个问题：供给是否足够多。
家庭至少有一人是新加坡公民，21岁以上，在新加坡和海外没有其他房产，过去30个月没有购买新加坡组屋或者受到政府的住房津贴和赠款等都符合的情况下，收入上限最少6000新币的居民就可以申请组屋，收入上限远高于中位数2500。可见新加坡的组屋可以覆盖超过半数的人，实际上是82%。
第三个问题：是否有强有力的手段打击滥用，以保证长久有效施行。
新加坡组屋的顺利推广离不开其严格的政策和法律保障，居民申请组屋时提供的材料如果存在弄虚作假，可能会受到5000新元罚款或6个月监禁，严重的可能两项并罚。
为了保证组屋物尽其用，不会被滥用来抵债、高价买卖，新加坡政府也制定了严格的转售限制。
下图为新加坡公共住房建设的历程和特点：
图源：未来城市
新加坡同样面临挑战
由于新加坡公共住房解决得好，公共住房为公共政策提供了很好的实施平台，成为“一子下活全盘棋”的典范。因此，很多国家都在向新加坡取经，学习其公共住房建设的经验。
但是，随着时间推移，新加坡的公共住房也面临一些挑战。其中最重要的可能有三点：
第一、 如何加快公共住房的建设速度和周期。近几年来，新加坡的公共住房涨价很厉害。最根本的原因是供不应求。如何尽快增加供给是面临政府最大的问题。
第二、 如何进一步建造更人性化、更加高效和更多的公共配套设施。尤其是公共交通。新加坡已经建成了很多条地铁，但是仍难以满足需求。而且有些站点转换不同线路，需要上下乘梯并步行十多二十分钟，人性化和效率均有待提高。
第三、 如何更好落实和利用好公共住房可以承载的社会责任。新加坡逐渐步入老龄社会，乐龄公寓、乐龄活动中心等的社会需求越来越旺。但是，有些居民对建设这种乐龄设施和住房出现“不要建在我家后院”（NIMBY syndrome）的一种排斥态度。因此，如何更好落实和利用好公共住房可以承载的社会责任，比如养老就是一个很重大的社会问题。
尽管有这些挑战，不过和很多国家和大城市相比，总体来讲，新加坡的公共住房建设还是非常成功的，可以学习借鉴的点很多。
学习新加坡不等于照搬
那么，学习新加坡对深圳楼市、深圳房价又有何影响？
目前深圳的现实是：7月新建商品住宅均价57904元/平方米，二手房均价73343元/平方米，位于全国第一；70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下；住房供地严重不足，住房只占土地供应的22.6%，之前的供地计划常常不能完成。
未来，深圳能否兑现自己的承诺，还是要看土地供应和住房供应体系能否突破。
6月18日至24日，深圳市罗湖区开展户籍在册轮候无房家庭公共租赁住房选房活动。图源：新华网
深圳市住房与建设局局长张学凡表示：政府的住房政策目标体系就是两手抓，对于公共住房，政府的职责是做兜底，未来让60%市民住上政策房，通过稳定的、可持续的、可实现的政策和成果，在每一年度体现出来，形成良好的预期。
在一手兜底做大公共住房的同时，另一手稳定房地产市场。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，这预示着下一步深圳的市场会有很大的变化，住房会大幅增加供应量，去解决供应不足的问题。
“深圳学习新加坡模式，并不意味着照搬。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁仔接受《第一财经》记者采访时表示，如果我们导入新加坡模式，会在很大程度上解决深圳不均衡发展的问题。但新加坡模式需要试验，要尽可能解决这个新模式带来的新问题，减少新问题带给市场的震动。
宋丁表示，在该趋势下，未来房企在商品房这块的操作空间将会收窄，保障性住房的任务将增加。但同时，政府对于介入保障性住房建设的房企也有一定要求，由于保障性住房公益成分多一些，收益随之将会收窄，对于小型房企来说承建该类项目压力较大，未来可能国有房企或者一些超大型、使命感较强的房企会积极进入。
“但这也会使得参与深圳未来商品房建设的房企可能面临更加激烈的竞争。”宋丁认为，“目前全国房企都积极涌入深圳市场，但随着保障性住房比例增大，商品房比例便会缩小，也意味着一些企业可能要被淘汰出局。”
市场和企业都接收到了这一信息。不少深圳开发商和中介机构表示，政府的决心很大，楼市的风向可能真的要变了。
参考资料：
1.解放日报：《新加坡组屋：让国民“居者有其屋”》
2.新华网：《新加坡公共住房成功经验及其面临的新挑战》
3.李光耀公共政策学院：《现实冲击下的新加坡公共住房政策》
4.21世纪经济报道：《“来了就是深圳人”：对标新加坡，深圳要让60%市民住进公共住房》
总监制：陈良杰
监制：夏宇
编辑：顾佳贇
