信托支持城市更新改造的未来方向和困难
信托支持城市更新改造的未来方向
1.加强在城市更新改造领域的展业力度
从需求上来说，存量物业尤其是改革开放前建造的存量物业，存在着明显的破旧与老化的问题。首先，这些物业已经难以满足人民日益增长的美好生活需要；其次，也降低了城市运营的效率，难以满足城市能级不断提升的需要。监管部门已经看到城市更新对于改善民生，提升城市能级的意义，也出台了相关的鼓励政策。各类市场主体也看到了这其中蕴含的商机，积极开拓相关业务。但整体而言我国的城市更新改造进程仍处于起始阶段，展业空间非常广阔。
近些年信托公司在城市更新改造领域有着很多的尝试和创新，依托信托公司的专业化优势和资源优势开拓了很多解决城市更新项目难点和痛点的业务模式。但在各家信托公司，城市更新项目仍处于创新培育阶段，整体展业规模还有很大的发展空间。
2.实现现有更新改造业务的规模化体系化
在商业物业更新改造，住宅改造为长租公寓，住宅改造为养老公寓等业务领域，多家信托公司均已有所尝试，也积累了丰富的展业经验，下一阶段的主要着力点在于将这些已有的展业经验归纳总结，形成行业、公司层面的展业指导，拓展相关领域的业务规模，进一步支持城市更新改造的发展，满足人民对于美好居住环境、生活环境的需求。
3.拓展更多城市更新业务领域
老旧小区更新是未来一段时间提升城市居民居住环境的核心举措，也蕴含着更加庞大的市场机会。
根据2019 年3 月住建部等三部委印发的《关于做好2019 年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区改造将纳入城镇性保障安居工程。老旧小区指的是建成于2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。6 月份，李克强总理在国务院常务会议中指出推进旧小区改造的工作，非拆迁整治类项目开始提升。据2019 年6 月住建部估算，全国老旧小区约17 万个，建筑面积约40 亿方，涉及约4200万户居民。政策中明确指出，在房价较高的城市，引入社会力量，通过市场化实现资金平衡：由改造企业先投资，产生的增量价值（停车场、加层、小区商铺等）的产权归属企业或进行利润分成；或采取PPP 模式，企业获得改造后增量部分的经营权，逐步收回投资获得回报。信托公司在城市更新领域进行了很多探索，而这些前期的探索使得信托公司可以很好的适应政策鼓励的两类市场化参与模式，既能提升居民的生活水平，也能拓展信托公司的业务来源，实现信托业务回归本源。
信托未来展业方向中存在的困难
1.城市更新项目缺乏统一的监管标准
对于城市更新项目，尤其是更新改造类的项目，与传统的房地产有着显著的区别。其在满足居民住有宜居的需求的同时，并未耗费过多的物质资源和金融资源，是集约化发展的典型代表。同时，这些更新改造项目融资方并不是房地产企业，资金并不会流入房地产领域，推高房地产价格。但是，现阶段监管部门对更新改造类的城市更新项目并没有统一的监管认定标准，部分地区仍将其作为房地产业务的一部分进行监管，制约了一部分信托公司参与到这些业务中来。
2.期限不匹配问题难以完美解决
对于通过物业出租获益的项目而言，不论是长租公寓、养老公寓还是商业物业，都存在投资期限过长的问题，多数信托资金的期限很难匹配项目期限。虽然通过资产证券化等方式可以一定程度上解决资金与项目期限不匹配的问题，但因为项目收益和项目性质等因素影响，并不是所有的项目都可以通过资产证券化的方式退出。
3.REITs 业务发展处于空白状态
REITs（房地产投资信托基金）是一种通过发行股份或受益凭证汇集众多投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按高额比例分配给投资者的一种公司型/信托型基金，是以出租为目的的城市更新信托计划的最优管理模式。但目前市场上发行的产品，仅是部分符合国外成熟市场REITs 的标准，一般称其为类REITs 产品。这些产品在交易结构、税负水平、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面，与国外成熟市场REITs 产品具有一定差异。
国内尚没有完善REITs 管理规范和制度，造成信托公司开展REITs 业务面临很多困难。一是投资者门槛较高，信托计划作为私募产品，其投资者必须满足合格投资者认定，而REITs 业务现阶段收益相对较低，私募资金成本要求普遍较高；二是房地产税费较高，在海外很多国家一定条件下允许REITs 将房地产按照成本过户入池，税费较低，而国内尚无此类税收优惠安排。三是REITs没有交易场所和机制，流动性可以有效较低资金端成本，而国内尚无此类安排。
4.资产回报率难以与资金成本相匹配
部分以出租为目标的城市更新项目，回报率难以匹配资金成本。对于住宅类物业而言，高企的房价造成租金收益率极低，4 个一线城市的租金收益率均未达到2%。而对于商业物业而言，12%的房地产税与11%的增值税已让企业举步维艰，再叠加盈利后的企业所得税，企业的盈利水平已无法覆盖传统的资金运用成本。
信托支持房地产行业发展的政策建议
在对多家信托公司的访谈中，各家公司均表示将加强在城市更新改造领域的展业力度，实现现有更新改造业务的规模化体系化，拓展更多城市更新业务领域。同时，信托公司在展业过程中也遇到了一些问题，需要监管部门予以支持。一是完善更新改造类城市更新项目监管标准，出台支持市场化机构参与的鼓励政策；二是解决资产证券化类信托业务双重税收的问题；三是完善REITs 业务模式，推动REITs 业务发展；四是支持长期资金投入更新改造类信托项目。
完善更新改造类城市更新项目监管标准，出台支持市场化机构参与的鼓励政策
现阶段监管部门对更新改造类的城市更新项目并没有统一的监管认定标准，部分地区仍将其作为房地产业务的一部分进行监管，制约了一部分信托公司参与到这些业务中来。
更新改造类城市更新项目与传统房地产项目有着本质区别，资源利用效率高，有助于推动“房住不炒”目标的实现。所以，在监管制度中，建议出台统一的监管指导意见，将更新改造类城市更新项目与传统房地产业务区分开。此类城市更新改造项目不再适用针对房地产业务的监管标准，而是将其作为鼓励的发发展方向。同时现阶段信托公司参与更新改造类业务主要源于主动的业务创新，但仍旧存在收益率与资金成本难以匹配，部分项目缺乏参与途径的问题，建议政府部门出台相应的鼓励政策，助力信托公司更新改造类型城市更新项目的规模扩
张。
解决资产证券化类信托业务双重税收的问题
部分地区，资产证券化项目设立的财产权信托，就财产权信托的信托收入按期缴纳3%增值税及附加。因此对于并表ABS 项目，同一资产将在取得贷款利息收入时缴纳6%的增值税及附加之后，被信托的完税收入需再次缴纳3%的增值税及附加，从而导致了双重征税的情形。
而对于以出租为目标的更新改造项目，需要依靠资产证券化业务实现退出，而这些项目本身收益率相对较低，双重税收将一定程度上提高资金与项目的匹配难度。为信托业更好地发展资产证券化业务，避免双重缴税的情形，建议免除征收同一资产额外的税负。资产证券化信托的资产，已在发起机构端缴纳6%增值税及附加的，在信托端免除缴纳3%增值税及附加。
完善REITs 业务模式，推动REITs业务发展
REITs 可以说是所有以出租为目标的城市更新项目退出的终极解决方案之一，而我国尚未出现真正的REITs 业务。主要源于国内尚无完善的REITs 管理机制，造成国内开展REITs 业务资金成本较高（无法公募，没有流动性），没有税收优惠等。
建议政府部门尽快研究出台规范REITs 业务的法律法规，确定交易结构、税负水平、收入来源、收益分配方式、募集范围等标准，引导国内REITs 市场发展壮大。考虑到完善的REITs 业务管理规范包含扯到相关的很多问题，如结构设计、资产转让、税费、产品登记、信息披露、投资者权益保护、监管等多方面因素，制定周期较长。短期内可以对我国目前的法律和监管规定进行一定的调整，制定针对城市更新改造类项目的特殊规定，通过类REITs 的形式达到REITs 的效果。
具体的业务模式可以采用公募+资产支持专项计划的模式。对于基础资产为更新改造类信托计划受益权的资产支持专项计划，建议放开公募基金的投资比例限制。这样，通过叠加公募基金的形式就解决了资金成本问题，实现了公开募集和流动性的提升。同时，虽然类REITs 不会直接投资于物业资产，但为了实现风险的隔离，更新改造项目对应的物业需要过户给信托计划，仍面临税收较高的问题。建议针对更新改造类信托计划受让相关物业的情况，在土地增值税、契税等方面给予优惠。
支持长期资金投入更新改造类信托项目
现阶段信托公司参与更新改造项目，难以真正实现主动的运营管理，因为资金期限与项目期限不匹配，只能依托资产证券化等方式实现短期退出。建议政府相关部门能够出台鼓励低成本、长期限资金投资更新改造类信托项目的政策，实现信托公司对项目的长期运营管理。现金流稳定的租赁住宅、商业物业的更新改造项目，不仅能推动实体经济的发展，还可以实现资金稳定的保值增值，一举两得。尤其是保险类资金，资金期限长，需要长期稳定收益，与更新改造类城市更新项目想契合。
首先，建议监管部门出台相关政策，鼓励保险资金投资更新改造类城市更新信托项目。其次，给予监管评级为创新类的信托公司企业年金管理资格，支持信托公司将企业年金与更新改造类信托项目相结合，实现资金端和资产端的双向把控。出租物业租金收入长期而稳定，还有物业本身的抵押价值作为保障，是一类非常优质的资产，也是黑石等海外资产配置机构的重要配置方向。将此类资产与企业年金相结合，可以实现在支持城市更新的同时，也能实现企业年金的长期保值增值。
（作者：上海国际信托有限公司 简永军 杨辰）
来源：《中国信托业服务实体经济专题研究报告》
