来源：人民币交易与研究
美国国家经济研究局（NBER）发布研究报告对中国的房地产市场进行了跨国比较和供需分析，确定了该行业供需过剩的结论，其称在新冠疫情爆发之前，数十年的房地产繁荣已经造成严重的价格失调和区域供需失调，它已经触及了一个潜在的不稳定的峰值。报告最后探讨了疫情对房地产行业的冲击，根据投入产出和情景分析发现，如果房地产部门和相关活动下降 20%，可能导致产出水平下降约 5-10%。
美国国家经济研究局的Kenneth S. Rogoff和Yuanchen Yang对中国房地产行业进行跨国比较和供需分析，首先疫情之前，中国房地产行业过度繁荣，且价格和供需在地区上出现了严重的失调，其次房地产行业对中国经济的影响过大，随着经济放缓、老龄化加速以及家庭部门杠杆率过高，房地产存在巨大的下行压力。
报告根据投入产出对疫情的冲击做了情景分析，结论是如果房地产部门和相关活动下降20%，可能导致产出水平下降约5-10%。中国政府面临着一个微妙的平衡之举，可以制定的监管政策，但要以就业和生产更为快速的下降为代价。
疫情之前房地产的繁荣
报告指出，中国房地产行业的繁荣泡沫体现在房价上涨过快过高、房地产投资占国内经济比重较高、金融资源过度集中等方面。
中国政府长期以来一直对与房价过热保持警惕，并在不同时期采取措施打击投机行为。但房价还是以前所未有的速度上涨。报告指出，自2002年以来，中国一线市的房价上涨了6倍以上，相比之下，2000年至2005年美国全国房价上涨了80%。北京、上海和深圳的房价收入比超过了40倍，而伦敦和纽约分别为22倍和12倍。从2017年开始，一线城市的房价涨幅放缓，并低于二、三线城市涨幅，而二、三线城市的房价涨幅加快。
中国经济的崛起在很大程度上依赖于投资拉动的增长模式，近年来固定资产投资总额占国内生产总值的比例已经达到70%-80%，其中相当一部分是房地产行业。2018年，房地产投资占中国国内生产总值的13%，而在美国历史上，这一数字约为5%。
金融资源过度集中在房地产相关行业造成了经济扭曲，其中挤占了其他企业的信贷，地方政府也大量参与到房地产活动，对家庭来说，住房财富在中国整体资产（包括股票、证券化贷款和银行贷款）占比达78%，而美国为35%。这使得中国的私人消费对房价下跌更加敏感。
值得注意的是，虽然按购买力平价汇率计算，中国的国内生产总值与美国大体相当（按市场汇率计算则明显较小），但住房存量的市场价值是美国的两倍多，欧洲的三倍多。上世纪80年代末和90年代初日本房地产的市场价值也是美国的两倍多，而今天的市值还不到美国的 1/3。
报告称，但即使撇开新冠疫情的影响，中国人口迅速老龄化，与西方技术差距不断缩小，以及投资回报率正常下降，这些都表明，未来房地产的增长可能会呈下降趋势。
供需差距扩大
报告称，经过多年的大规模住房建设，中国人均居住面积已达41平方米，与德国、法国等欧洲富裕国家不相上下。接下来住房供需差距将继续拉大。
住房需求放缓：
房地产开发商建造住宅的速度远远超过了人口增长的速度，同时中国大部分住房是在上世纪90年代以后建造的，这表明在不久的将来几乎没有迫切需要进行大规模的住房改善。除一线城市之外，中期内建筑房屋可能需要大幅放缓。
其次随着中国经济的放缓，家庭收入增速预计也将下降，而房价无法承受收入增长的持续放缓。
第三，中国的家庭杠杆率（家庭债务与 GDP 的比率）从2008年之前的18%迅速上升至2018年底的60%，已接近欧洲、日本等主要发达经济体的水平，远高于新兴市场平均水平。
供应过剩：
报告通过已完工或在建房屋总数与已售出房屋总数之间的差距来衡量供应过剩。数据显示，2017年住房过剩供应的面积约为22亿平方米，二线城市的供过于求最为严重，以目前的销售速度来看，消化现有存量需要三年以上的时间。
住宅总建筑面积与住宅销售总建筑面积之差也可以衡量供应问题，2018年总住房供应过剩估计约为28.5亿平方米，在这种情况下，假设没有新的建设项目，平均需要两年才能消化现有存量。
报告最后称，住房供求差距的扩大，加上房价上涨对实体经济的各种负面外溢，说明即使在新冠大流行之前，许多地区的房价就已经存在下行压力。如果是这样的话，实现软着陆将面临挑战，尤其是目前的情况很可能来自对未来大幅升值的预期。
新冠疫情下房地产行业的压力
报告探讨了疫情不同情景下房地产对经济的影响，由于房地产是中国地方政府财政收入的一个重要来源，也是企业重要的抵押品形式，因此，相对于通常的价格不断上涨模式而言，房价即使小幅下跌也可能带来相当大的风险。
根据澳大利亚国立大学的预测，中国的国内生产总值将下降6.5-9.5%，这取决于对新冠疫情的控制程度，在每一种情景下，投资将下降7.0-10.2%。根据投入产出表的结果，相同规模的房地产投资减少意味着GDP将再下降2.0-2.9%。
减少的住房活动对经济产生直接影响至少有三个渠道：首先，房屋销售的大幅减少使开发商的现金流紧张，并可能使许多开发商破产，租房公司也面临着来自封城政策和出行减少的巨大压力。据彭博社报道，在2020年第一季度，超过100家活跃在中国的房地产公司申请破产，随着房地产行业1.46万亿元企业债将于2020年底到期，如果冠状病毒大流行得不到遏制，预计又一轮倒闭潮将到来。
其次，房地产破产的激增将导致人们失去工作或至少减少部分收入，这再次给住房需求带来下行压力。
第三，房地产价格通过金融加速器机制影响家庭和企业的资产负债表及其贷款能力。因此，住房价格变动既影响信贷增长，也影响金融稳定。
由于房地产与其他经济部门的联系，例如建筑、家用电器、家具、租赁服务等，房地产具有放大效应。因此，房地产活动的减少可能会导致经济的螺旋式下降，导致就业、收入、消费和投资的进一步下降。（编辑：思懿）
