封面题图《清平乐》
在刚刚过去的 7 月，商务部公布了 12 条步行街改造升级试点。大家耳熟能详的哈尔滨中央大街、深圳东门、青岛台东路、宁波老外滩、福州三坊七巷、厦门中山路、昆明南屏街等都在其中。
实际上，这次公布的步行街是第二批升级改造试点。去年 1 月，商务部已经在 11 条步行街开展了改造提升试点工作，包括北京王府井步行街、天津金街步行街、上海南京路步行街、重庆解放碑步行街、沈阳中街步行街、南京夫子庙步行街、杭州湖滨步行街、武汉江汉路步行街、广州北京路步行街、成都宽窄巷子步行街、西安大唐不夜城新唐人街步行街，到目前都取得了一定的成绩：
南京夫子庙步行街
2019 年，南京夫子庙步行街的客流量达到 5477 万人次，同比增长 12.4%，营收达到 58.5 亿元，同比增长 14.9%，街区平效达每平方米 1.16 万元，同比增长 16%；
西安大唐不夜城接待市民游客达到 1.01 亿人次，同比增长了 302.3%。营业收入达到 112.4亿元，同比增长 74%；
重庆解放碑步行街全年销售额 200 亿元，带动渝中区社会零售总额实现 1200 亿元；
2019 年，首批试点的 11 条试点步行街客流量超过 9 亿人次，同比增长 22.6%；实现营业额 1251 亿元，增长 17%。
网红地标重庆洪崖洞
从中国开始的步行街
商业步行街是步行街中的一种，是城市中商业活动集中的街道，以大量的零售业、服务业商店作为主体。
商业步行街起源于中国，早在唐代时期，长安的集中市场东市和西市就各设了两条步行街。两宋时期，商业步行街开始在城市中普遍存在，这一景象在《清明上河图》中表现得较为典型。
北京王府井商业街形成于元代，清朝末年逐渐形成商业街。前门商业街一样历史悠久，元朝的丽正门外通往郊外的大道就是它的前身。到了明朝中叶前门大街逐渐形成为一条商业街，至今已有 400 多年的历史。
《清明上河图》呈现了两宋时期的商业步行街
但真正意义上的现代步行街的开发与经营起源于欧美国家。上世纪 50、60 年代，欧美各国战后经济得到恢复，为了复兴城市中心区商业，改善中心区交通环境和安全状况，以及迎合人们对工业机械化生活的厌倦，西方很多城市几乎在同一时期建设了一大批新型商业街区。这些商业街区往往完全禁止社会车辆通行，更注重行人感受，商业步行街由此而生。德国、丹麦、荷兰推行的「无交通区( Traffic Free Zone)」并建成的林荫大道就被认为是最早的现代意义的商业步行街。
自 20 世纪 80 年代，我国开始建设现代的步行街。许多城市出现了规划和建设步行街的高潮。2000 年左右，步行街已经成为商业与旅游业的最佳黄金结合点。
一座城市的步行街，往往浓缩着这座城的经济、文化发展历程，它们能乘着上一个时代的浪潮高高跃起，也可能被下一个时代的浪潮无情地碾成泡沫。在过去的 20 年中，伴随着电商的冲击，步行街逐渐开始显露出疲态。
坐落在伦敦西区的牛津街（Oxford street）每年吸引来自全球的 3 千万游客
步行街变「不行」街
在商品供应相对没有那么富足的年代，商业步行街可以一次性满足人们全部的采购需求。十年前，一线城市如上海、广州的商业街，凭借丰富的货品和实惠的价格，不仅可以吸引当地的居民，甚至可以吸引全国乃至海外的顾客前来「扫货」。
不夸张地说，很多东西，当时只有在这些步行街上才能买到。
时过境迁，不论是网购的普及，还是去中心化的商圈兴起，在购物这一点上，传统商业步行街的必要性都被逐一瓦解。现在的它们，却多少都陷入「本地人不爱去，外地人被忽悠去了一次便不想再去」的窘境。曾经的千年商道，如今充斥着小商铺和杂货店，散落着大大小小的综合批发市场。由于步行街的租金较高，许多小店面更是频繁易主。
位于南京路步行街的上海新世界城旧照
2001 年，南京路的上海本地消费者占比达到 70%以上，随着新商业形态的冲击与徐家汇、淮海路、陆家嘴等其他商圈的分流，这一数据已下降至 40%左右。而被寄予厚望的游客群体，跟本地客流比起来，消费意向明显更低。根据几年前的统计，南京路的客流进店发生购物行为的比例仅为 20%左右，远不如其他商圈的平均水平。
有 800 年历史的北京王府井步行街，改造前的日均客流量在 25 万到 30 万人次，比过去最旺时期的 90 万人次已经下降六成。除了西单、前门等北京传统商圈之间的竞争，三里屯商圈、国贸商圈、中关村商圈等的崛起，也令线下厮杀更加惨烈。
生意惨淡，房租却在不断上升。还坚守在步行街的老板们，面对铺租过高、客单过少的双重压力，只能要么涨价，要么砍掉看起来不必要的服务性支出，甚至是以次充好。长此以往，商业步行街的品质和体验自然逐步下降，加速顾客流失，形成恶性循环。
三里屯等商圈的崛起令线下厮杀更加惨烈
自救和突围
不同于传统的单一商业项目，商业街的打造具有特殊性，它们具备社会和商业的双重属性，特色化的塑造显得愈加迫切和重要，实现「重资产」到「重运营」的转变更是必然。
2017 年夏天，阿根廷小伙儿夏波波在 B 站上传了「阿根廷老外吃臭豆腐 吃遍广州北京路」系列视频，详细介绍了北京路上地道的街边美食，总播放量近 30 万次。
2019 年 5 月，广州北京路完成 5G 网络建设。如今的北京路上，在网红地打卡和直播的年轻人随处可见。报告调查结果显示，2019 年，北京路步行街 16 岁-34 岁的年轻人占比高达 67.95%。
广州北京路步行街
除了游客直播打卡，北京路商家也在直播之路上不断探索。1200bookshop 是广州一家著名的 24 小时独立书店。疫情期间，这家书店的北京路分店另辟蹊径，在直播间开启「陪你失眠」的夜间直播，吸引了许多年轻人观看。
根据报告，2019 年，北京路街内客流生活服务类应用和短视频类应用使用量占比，分别在同类步行街中排名均为第一，短视频类应用同比增长 197%。硬核老字号、100 块吃垮北京路、TOP3 饮品店探店……旅游打卡、美食推介等小视频为步行街带来了丰厚的流量。
同样实现街区内 5G 和 WiFi 信号全覆盖的杭州湖滨步行街，街区周边泊位运行效率提升 64%，道路拥堵指数下降 2.2，移动支付的覆盖率达 100%，一部手机可实现 10 秒找房、30 秒入住、便捷打车、「先离场后付费」等全方位智慧消费机制。
杭州湖滨银泰 2020湖滨跨年狂欢夜
西安大唐不夜城在 2019 年演出达到 600 场次，全国首演占 30%。元宵节当日的客流量突破 80 万人次。更创造出去年红极一时的大唐不倒翁系列文化 IP，网络播放量达到 23 亿次。
通过这些对内容运营的挖掘和创新、空间环境的改善等一系列操作，步行街们终于实现了自救和突围。
在每个人都习惯了网购的年代，物质商品已经很难吸引人们重新回到步行街了。不管是具有文化特色的演出活动，还是新的消费业态，只有为人们提供更多精神享受，才有可能让「逛街」重获吸引力。
频繁登上热搜的「大唐不倒翁」
目前，全国经营面积在 2 万平方米以上的步行街超过 2100 条，总经营面积超过 1 亿平方米，大多不同程度上存在环境不佳、档次不高、功能不完善、特色不突出等问题，改造提升空间较大。
对这些步行街来说，仅仅在基础设施上进行改造提升可能远远不够，监管部门、开发商和商户都需要拿出诚意和勇气正视问题。
第一批步行街的改造升级为我们打了一个好样，证明了只有回归服务城市商业消费，回归服务市民游客、回归街道本色，步行街才有机会重新焕发生机。
资料来源：
1. 步行街改造升级如何破局？「银泰模式」或成期待，凤凰网，2020年5月
2. 北京路不「迟暮」：直播如何重塑广州千年古街？21世纪经济报道 刘美琳，2020年6月
3. 中国步行街，都是真的不行街，新周刊，2020年7月
4. 步行街改造提升：小切口可做「大文章」，工人日报 北梦原，2020年07月
作者 | 李加薪
