作者 / 老李
风马牛房研所 / 聊聊房里房外这些事儿
又到了毕业季，对于在异乡打拼的毕业生来说，租房是大多数人走出校门的第一步。不过由于疫情，今年的看房方式、对房源类型的要求也有所改变，线上看房更加火热，这也让虚假房源、虚假信息有了可趁之机。
事实上，除此之外，租房之路可谓遍布荆棘，有人押金和租金被中介卷跑，有人隔断间被拆半夜无家可归，有人好容易住进了心仪的房子，房东突然通知要卖房……那么，刚毕业的你，是否做好准备迎接租房「大考」了呢？
作为一个「过来人」，今天老李与大家聊一下关于租房的那些事。
预算
说到租房最重要的事情，那必须就是钱了。根据自己的经济能力设定了具体的定位会更有针对性，效率也更高。地段、面积、是否合租、环境、楼层朝向、物业都是租房之前有必要要考虑清楚或者取舍的重要问题。
老李自己以为，在预算有限的前提下，地段>楼层朝向>面积>环境>物业（如果预算充裕当然是兼顾最好），因为刚进入职场这几年正好是能力提升的关键时期，一切向工作便利倾斜，那么就要把上下班的时间尽量压缩到最短。
老李在做第一份工作的时候就把房子租在了公司马路对面的小区里，上下班时间合计 10 分钟，省出来的时间不管是用来学习还是补充睡眠都是很好的。
而是否选择合租则要根据个人的状况来判断，比如有些同学睡眠比较轻，对声音和光线很敏感，如果在大学里面常常会被室友影响到正常生活的话，就需要慎重考虑这个问题了。
此外，女同学们还要考虑一下安全性的问题，选择有保安和门禁的小区对女生来说是很有必要的。比如北京的回迁房通常会有很长的走廊，灯光也不太明亮，晚上回家的时候会有点渗得慌。当然糙汉子的话就无所谓了。
渠道
心里预期确定之后，就是选择租房渠道了，老李选取了四种常见的租房渠道，一起看一下他们各自的利弊：
01. 中介
一种是大型中介：链家 、我爱我家、安居客、房天下等，一般来说房源与户型同参考照片相差不大，同时中介方也会提供完善的租前（帮助寻找合适房源）与租后（家具家电有问题）服务；
另一种是租房公司：比如自如友家、魔方公寓、蛋壳公寓。他们从房东手上零散收取房源，集中改造成合租公寓。
中介的优势很明显，流程规范、房源多、价格服务透明，提供一定的租房保障，在签署租房协议时更为安全，而中介费用是在租客与房东协议签署完毕之后支付，所以租客不用担心中介费用可能出现的损失。
劣势是，中介费用相对较高，通常是一个月租金，且由租客承担。租房公司虽然没有中介费，但会收取一笔不菲的管家费，导致租房成本上升。
02. 公寓
一种是集中式长租公寓：如自如寓、U+公寓、领寓、冠寓等；
另一种是短租公寓：如小猪短租、蚂蚁短租，房租按天结算。
公寓的优势是省心，统一托管，不需要跟房东对接，维修和保洁也很方便。
集中式长租公寓是最安全的，出现问题可以立即打 12345 进行投诉。而短租公寓对于工作不稳定，随时可能变动，或者暂时没找到合适的房子的人来说，也是不错的过渡选择。
劣势是因为统一托管，管理费更高了，而且很多公寓不配厨房和燃气，对于喜欢自己做饭的同学来说也是很不方便的。
03. 房东直租
一种是通过靠谱亲友、同事、公司内部平台直接推荐的房东直租；
另一种是论坛版块，比如学校BBS、豆瓣小组，各种开放式平台如 58 同城、赶集网等。
优势很简单：省钱。
劣势也和优势一样明显：操心，需要投入较大精力筛选，还有运气成分。
熟人介绍还算靠谱一些，但论坛和平台就很难说了，不仅充斥着中介和二房东，还有很多虚假信息和骗局，需要格外小心警惕，自行辨别判断。实地查看房源也很费神费时。
04. 政策性公租房
这属于一个大多数人「听说过、没见过」的租房途径，是房屋的所有属于政府或机构的保障性住房。
根据北京目前的新政，外地户口已经纳入可申请范围。条件是连续稳定工作满一年，能提供暂住证明、公积金证明或社保证明，本人及家庭成员在本市无房即可申请。
公租房优势有很多，比如：便宜啊！！！有多便宜呢？基本上是市场价的六到九折左右。除了价格，公租房还是精装修。因为所有公租房项目都是由政府统一管理，统一装修后再出租的，所以不存在很差的破烂房子。
此外，公租房由项目方统一管理，没有房东。不会出现房东突然要卖房的惊吓，也不会随时涨价。到期可以自主续约。
问题是，刚毕业的时候是不能立刻申请的，至少要满足稳定工作一年的条件才可以，而且申请流程比较复杂，排队轮候的时间也无法预知。因此，事实上公租房无法作为应届毕业生的选择。
公租房还有一个劣势是，项目位置往往比较偏僻，离地铁站比较远，交通成本会升高。
避坑
如果你已经将预算和租房渠道的问题捋清楚，有了明确目标，那么租到心仪的房子这件事就已经成功了一大半，不过，一旦踩到大坑却要推倒重来。老李在这里来盘一盘这些常见的大坑：
01. 黑中介
首先我们最好排除掉坑中大坑——黑中介，黑中介会通过虚假广告、虚假房源、谎报房屋条件等方法吸引租客，然后再委托书中玩文字游戏设置陷阱，逃避责任；还有的会与房主串通来骗租客；更有甚者直接卷钱跑路人去楼空。
对于这一个问题，@房研所小夏有着非常丰富的斗争经验，他会在之后的房研所视频中讲述自己与黑中介的故事，并给出大家一些（千万不要学习的）意见和建议。
02 . 隔断间被拆
北京市有明确的法律规定，出租房屋人均居住面积不得低于 5 平方米，每个房间居住的人数不得超过 2 人，且应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。
在这种情况下，依然有中介或房东为了更大的利益违规打隔断，对于租客来说，如果租到「隔断房」，你可能会面临某天回家忽然发现房间不存在了的魔幻剧情。
03. 「高收低出」「长收短付」
近年来，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用房租「高进低出」（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）、「长收短付」（即向租客收取 3 个月以上的租金，向房东按月支付租金）的经营模式。这种模极易出现资金链断裂，甚至有不法企业和个人还利用这种模式形成「资金池」，待积累大量资金后卷款跑路。
04. 被租金贷
这又是一个新兴大坑。
有的中介机构或住房租赁企业借助新兴网贷平台，故意隐瞒网贷事实，以「按月付租」诱骗租房人办理租金分期贷，导致租房人在不知情下「被贷款」，面临贷款不易取消、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。
同学们在租房过程中一定要擦亮双眼，避开这些大坑，万一实在没避开也不要慌张，保持冷静，及时收集保存证据，依法维权。可拨打市民服务热线 12345，也可向公安机关、消费者协会、房地产中介行业组织等投诉举报。
初次租房的问题老李与大家就先聊到这里了。租房是大学毕业进入社会的第一堂课，如果顺利租到舒适满意的房子当然可喜可贺，但如果过程中发生了一些小波折也不要过于愤怒或者沮丧，就当做是学习进步的一段宝贵经历吧！
如果你有关于租房和买房的困惑，欢迎在后台留言给我~
作者 | 老李
